每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

私人拍地能否成為參與房地產(chǎn)行業(yè)投資的大趨勢(shì)，甚至推動(dòng)土地市場(chǎng)化發(fā)展的力量？對(duì)此，業(yè)界人士有不同意見(jiàn)。深圳太和投資總監(jiān)王亮表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)性較強(qiáng)，從投資角度上講，私人拿地只是極個(gè)別現(xiàn)象，個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)面臨風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)成為房地產(chǎn)行業(yè)投資的大趨勢(shì)。

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

今年4月底，一位名叫李燕如的深圳女子以5.2億元的價(jià)格拍下廣州天河區(qū)一地塊使用權(quán)，成為廣州個(gè)人成功拿地的首例。而隨后，她又以上述土地為條件，和大開(kāi)發(fā)商佳兆業(yè)達(dá)成協(xié)議，一同開(kāi)發(fā)這樣的地塊。

上述拍賣引發(fā)了業(yè)界的廣泛關(guān)注。業(yè)界普遍認(rèn)為，由于目前地價(jià)占房?jī)r(jià)的1/3左右，如果大量的土地使用權(quán)由個(gè)人取得，而開(kāi)發(fā)商只需負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)和銷售。那么，不僅土地占用企業(yè)的資金會(huì)大大減少，開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)由此減弱。

私人拿地現(xiàn)象增多

上周，廣州首現(xiàn)個(gè)人拿地的消息引發(fā)業(yè)界和輿論的廣泛討論。公開(kāi)資料顯示，李燕如以5.2億元的競(jìng)拍價(jià)格創(chuàng)下了私人競(jìng)得土地使用權(quán)成交價(jià)的歷史紀(jì)錄。

就每年上萬(wàn)億規(guī)模的全國(guó)土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，個(gè)人拿地?zé)o論是數(shù)量還金額，都遠(yuǎn)不及開(kāi)發(fā)商。在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，一些業(yè)內(nèi)人士均表示，“這僅僅是個(gè)別現(xiàn)象。”

公開(kāi)資料顯示，從2007年1月開(kāi)始，私人與企業(yè)同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)并成功拿地的例子多達(dá)20多起。

2007年1月，浙江金華開(kāi)發(fā)區(qū)39號(hào)地塊的18個(gè)單元地塊成功出讓，而參與這18塊（每塊只有108平方米）競(jìng)拍的全部為個(gè)人；2008年2月2日，在重慶一位名叫華美云的女士出價(jià)202萬(wàn)元，買下了位于渝北區(qū)一地塊的土地使用權(quán)，準(zhǔn)備興建一座老年公寓；2010年10月14日，名叫張淑蘭的自然人以462萬(wàn)元的價(jià)格成功拿下位于長(zhǎng)春市洋浦四路以南的一幅20046平方米的工業(yè)用地使用權(quán)；2010年3月19日武漢市土地拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)再次出現(xiàn)個(gè)人購(gòu)地，一塊凈用地面積約3092.13平方米、編號(hào)為P(2010)010、位于東西湖慈惠農(nóng)場(chǎng)鴨渡大隊(duì)的地塊，被萬(wàn)蘭榮個(gè)人以240萬(wàn)元購(gòu)得，樓面地價(jià)517元/平方米。

個(gè)人拿地的現(xiàn)象在北京、上海等地也時(shí)有發(fā)生。2007年11月1日，李世東就以7010萬(wàn)元競(jìng)得豐臺(tái)區(qū)成壽寺南方莊71號(hào)商業(yè)綜合樓項(xiàng)目用地使用權(quán)，這在北京土地招、拍、掛交易市場(chǎng)上尚屬首例。

2011年8月25日，上海的一場(chǎng)土地公開(kāi)拍賣會(huì)中，4位自然人以1.1億元的價(jià)格獲得一地塊使用權(quán)。而上海浦東新區(qū)高東集鎮(zhèn)的一商業(yè)地塊使用權(quán)也被兩個(gè)自然人聯(lián)合一家投資公司以8100萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得。

在廈門，個(gè)人買地也同樣有先例，2007年4月8日，孫建東以8330萬(wàn)元競(jìng)得仙岳路2007G02地塊，而后又于2010年6月8日，以總價(jià)6200萬(wàn)元競(jìng)得位于集美區(qū)11-10片區(qū)月美路與杏濱路交叉口東北側(cè)J2010P04地塊，折合樓面地價(jià)1550元/平方米。

去年12月，在蘇州一場(chǎng)大型土地拍賣會(huì)上，46宗出售的土地中，有4塊土地的使用權(quán)被楊云昌、劉根云等4人各自拍得。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，個(gè)人拿地現(xiàn)象的出現(xiàn)大多集中在2009年~2011年間，而這正是2008年樓市反彈之后，房企爭(zhēng)相拿地，地價(jià)暴漲、地王頻現(xiàn)的時(shí)期。

中國(guó)指數(shù)研究院提供的全國(guó)土地成交數(shù)據(jù)顯示，2009年到2011年，珠三角、長(zhǎng)三角等地區(qū)住宅用地的平均地價(jià)和樓面均價(jià)都呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)。其中，2009年長(zhǎng)三角地區(qū)共成交住宅用地2444宗，總成交額4715.3億元，平均溢價(jià)率高達(dá)62.33%。珠三角地區(qū)住宅用地成交586宗，總成交額1711.9億元，平均溢價(jià)率為57.24%。

土地市場(chǎng)的持續(xù)升溫對(duì)擁有巨額閑散資金的民間投資資本來(lái)說(shuō)，無(wú)疑具有較大的吸引力。

對(duì)此，中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，正所謂 “物以稀為貴”，土地的稀缺性導(dǎo)致了近年來(lái)土地整體價(jià)格上移，從價(jià)格趨勢(shì)來(lái)看土地具備抵抗通脹、資產(chǎn)增值的作用，誘使了自然人投資者轉(zhuǎn)向土地市場(chǎng)淘金，從而導(dǎo)致了各地個(gè)人拿地的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士：私人拍地為個(gè)別現(xiàn)象

眾所周知，房地產(chǎn)投資近年來(lái)逐漸成為國(guó)內(nèi)各大金融資本和社會(huì)民間資本爭(zhēng)相追逐的領(lǐng)域。一方面，隨著城市化的發(fā)展，可開(kāi)發(fā)土地資源日漸稀少，這決定了城市周邊土地價(jià)值會(huì)日漸飆升。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)受限購(gòu)政策影響，投資資金開(kāi)始向不限購(gòu)的土地一級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，由此，炒房變成了“炒地”。當(dāng)前國(guó)內(nèi)土地招、拍、掛市場(chǎng)并沒(méi)有限制私人拿地行為。

私人拍地能否成為成為房地產(chǎn)行業(yè)投資的大趨勢(shì)，甚至推動(dòng)土地市場(chǎng)化發(fā)展？

對(duì)此，業(yè)界人士有不同意見(jiàn)。深圳太和投資總監(jiān)王亮表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)性較強(qiáng)，從投資角度上講，私人拿地只是極個(gè)別現(xiàn)象，個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)面臨風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)成為房地產(chǎn)行業(yè)投資的大趨勢(shì)。

而中國(guó)城市運(yùn)營(yíng)管理研究中心主任戴欣明則支持和鼓勵(lì)個(gè)人買地投資行為。他認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)化程度太低，投資者可以買賣土地使用權(quán)，是正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為。

個(gè)人參與土地投資也曾一度引起社會(huì)對(duì)個(gè)人囤積土地的擔(dān)憂：隨著個(gè)人實(shí)力的壯大，是否會(huì)形成囤地的連鎖反應(yīng)？

戴欣明認(rèn)為，相比開(kāi)發(fā)商拿地規(guī)模，個(gè)人拍地仍然太少，不會(huì)形成囤地的連鎖反應(yīng)。

與房企合作或?qū)崿F(xiàn)雙贏

實(shí)際上，個(gè)人拿地目前只是一種個(gè)別現(xiàn)象。從近三年全國(guó)成交的土地總數(shù)來(lái)看，個(gè)人直接拿地的成交案例幾乎微乎其微。

一般說(shuō)來(lái)，個(gè)人拿地后有兩種操作方式，一種是自己成立公司，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；另一種是選擇拿地后轉(zhuǎn)手給其他專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，從中獲取土地“溢價(jià)”。

從投資角度來(lái)看，個(gè)人拿地參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資可能面臨城市規(guī)劃、土地、住房、稅收、環(huán)保等政策以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度緩慢等宏觀風(fēng)險(xiǎn)，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)而出現(xiàn)占用資金多、融資困難等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在巨大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)下，個(gè)人拿地后最終會(huì)選擇與開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)。據(jù)佳兆業(yè)方面透露的消息，李燕如以5.2億元的資金拿下地塊后，公司正在與李燕如商談具體的合作開(kāi)發(fā)事宜。

中投顧問(wèn)韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，個(gè)人拿地若要在將來(lái)成為普遍現(xiàn)象，需要解決土地投資的資金門檻高和土地開(kāi)發(fā)困難的兩個(gè)難題。個(gè)人拿地后通過(guò)與專業(yè)房企合作開(kāi)發(fā)，對(duì)兩者來(lái)說(shuō)都有利，一方面?zhèn)€人利用了房企豐富的房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)獲得收益，另一方面房企利用個(gè)人資金緩解了資金鏈壓力，也分散了雙方的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)際上，不論是個(gè)人拿地還是企業(yè)拿地，土地合作正逐漸成為房企在二、三線城市進(jìn)行項(xiàng)目擴(kuò)張的常見(jiàn)方式。據(jù)易城中國(guó)發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年上市房企共發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓183宗，比2010年增長(zhǎng)了65%。

對(duì)此，戴欣明認(rèn)為：“土地（使用權(quán)）可以看做是消費(fèi)品，土地只有實(shí)現(xiàn)交易流轉(zhuǎn)才有價(jià)值。”他還認(rèn)為，目前個(gè)人參與土地投資的行為太少，土地開(kāi)發(fā)不足，才導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。個(gè)人參與拿地投資盡管力量微弱，但對(duì)推動(dòng)土地市場(chǎng)化是否有一定的市場(chǎng)意義？值得持續(xù)觀察。

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