據(jù)悉，“三舊”改造可以拉動不少于2.82萬億元的投資，帶動冶金、建筑、建材、能源、機械、輕工等十多個產(chǎn)業(yè)，每年可以實現(xiàn)至少3800億元的產(chǎn)值。

6月9日，廣州市公布《關(guān)于加快推進三舊改造工作的補充意見》（以下簡稱《補充意見》），提出進一步加快推進廣州市的“三舊”改造工作。這標(biāo)志著，三年來進展較為緩慢的廣東“三舊”改造全面提速，“三舊”改造給相關(guān)上市公司帶來的土地升值預(yù)期將加速兌現(xiàn)。

2009年，廣東省與國土資源部合作，率先以省部合作的方式在廣東開展節(jié)約集約用地試點示范省工作，廣東成為全國唯一一個試點“三舊”改造的省份。而廣東《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府【2009】78號）的出臺，意味著為期三年的“三舊”改造正式在廣東全省鋪開。2010年廣東還首次把“三舊”改造寫入廣東省政府的工作報告。

據(jù)悉，“三舊”改造可以拉動不少于2.82萬億元的投資，帶動冶金、建筑、建材、能源、機械、輕工等十多個產(chǎn)業(yè)，每年可以實現(xiàn)至少3800億元的產(chǎn)值。而“三舊”改造本質(zhì)上的意義還在于土地性質(zhì)的變性，這一“制度紅利”令轉(zhuǎn)型升級中的廣東企業(yè)有望分享到土地升值帶來的饕餮盛宴。由于上市公司中“三舊”改造的受益者眾多，因此成為資本市場中一個新的概念板塊。

隨著“政策窗口”行將到期，廣東全省“三舊”改造工作在最后時段內(nèi)開始全面提速。

廣州發(fā)文加速“三舊”改造

6月9日，廣州市人民政府官網(wǎng)正式公布《關(guān)于加快推進三舊改造工作的補充意見》，提出進一步加快推進廣州市的“三舊”改造工作。廣州是廣東省“三舊”改造的重要區(qū)域，體量大且問題復(fù)雜，此次，廣州市政府在總結(jié)試點工作經(jīng)驗并分析目前新情況、新問題的基礎(chǔ)上，將更加突出政府的主導(dǎo)地位，強化市場在配置方面的作用。

2009年12月，廣州市出臺《關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見》（穗府【2009】56號），針對廣東省推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的政策做出部署，主要內(nèi)容是細(xì)化廣州市在“三舊”改造方面的政策框架、目標(biāo)任務(wù)、責(zé)任分工以及落實方法等，提出力爭用10年時間基本完成“三舊”改造工作。

為加快推動“三舊”改造進度，此次出臺的《補充意見》突出了政府在計劃管理和規(guī)劃引導(dǎo)方面的作用。該文件提出，以土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“十二五”規(guī)劃為引導(dǎo)，以“結(jié)構(gòu)升級、分類引導(dǎo)、整體開發(fā)、節(jié)約集約”為導(dǎo)向，合理制訂全市“三舊”改造中長期改造計劃和年度實施計劃。

相關(guān)規(guī)劃和政策的編制進度也將進一步提速。根據(jù)《補充意見》，年度實施計劃應(yīng)確定“三舊”項目改造范圍，劃定城鄉(xiāng)更新改造單元，合理整合土地資源，實施成片連片改造，以有效實施城市總體規(guī)劃，提升改造區(qū)域城市功能。廣州市“三舊”改造機構(gòu)將根據(jù)《補充意見》出臺全市“三舊”改造相關(guān)的配套政策，統(tǒng)籌資金平衡，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督各區(qū)“三舊”改造工作。

該《補充意見》進一步強化了市場在配置土地資源上的作用，提出對“三舊”改造用地或舊城區(qū)改建需要使用土地的，應(yīng)當(dāng)按“應(yīng)儲盡儲”的原則，由政府依法收回、收購?fù)恋厥褂脵?quán)，優(yōu)先用于市政配套設(shè)施；舊廠房項目也可由土地權(quán)屬人自行改造，原以劃撥方式取得但尚未辦理有償使用手續(xù)的工業(yè)用地應(yīng)當(dāng)在補繳土地純收益后方可實施改造。這些用地包括位于舊城區(qū)、重點功能區(qū)的核心發(fā)展區(qū)、重點生態(tài)敏感地區(qū)以及“珠江黃金岸線”等重要珠江景觀控制區(qū)范圍內(nèi)的地塊。而未納入政府儲備用地或位于全市重點“優(yōu)先儲備”，特別是符合相關(guān)條件的“三舊”改造舊廠房用地，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施地區(qū)規(guī)劃控制范圍外的改造項目（商品住宅除外），經(jīng)納入年度實施計劃后可由土地權(quán)屬人自行改造。

對于市場最為關(guān)注的土地補償，廣州市做出了一些微調(diào)，但“按土地出讓成交價款的60%計算補償款”的原則未變。根據(jù)《補充意見》，按“公開出讓、收益支持”模式進行改造的舊廠房項目，規(guī)劃容積率（毛容積率）在3．0以內(nèi)（含）的，按土地出讓成交價款的60%計算補償款，超出規(guī)劃容積率3．0的，容積率3．0以內(nèi)部分按該部分用地產(chǎn)生的土地出讓成交價款的60%計算補償款，超出部分產(chǎn)生的土地出讓成交價款不再計算補償款；納入政府收購儲備的舊廠房用地，由土地儲備機構(gòu)先按新規(guī)劃用途基準(zhǔn)地價60%預(yù)支補償款，并在補償土地收益時抵扣。

據(jù)初步了解，廣州市全市十區(qū)二市“三舊”改造用地面積539.2平方公里，約80.9萬畝。中心十區(qū)“三舊”改造用地面積434.2平方公里，約65.1萬畝，其中舊廠房面積158.5平方公里，占總量的36.50%。

相關(guān)上市公司搬遷時間已明確

上月底，廣州市政府常務(wù)委員會原則通過了《廣州市2012~2016年空氣污染綜合防治工作方案》，提出2012年底前督促完成第二批91家影響環(huán)保類和危化品“退二”企業(yè)的停業(yè)、關(guān)閉和搬遷工作。2015年底前督促完成第三批95家影響環(huán)保類和?；?ldquo;退二”企業(yè)以及17家北部擴大區(qū)域“退二”企業(yè)的停產(chǎn)、關(guān)閉和搬遷工作。

目前已經(jīng)完成“退二”的企業(yè)名單中包括廣鋼、珠江鋼琴（002678）、珠江啤酒（002461）、廣船國際（600685）以及廣州藥業(yè)（600332）和白云山A（000522）旗下的眾多子公司，如天心制藥股份有限公司、陳李濟藥廠、星群（藥業(yè)）股份有限公司、白云山明興制藥有限公司、白云山何濟公制藥廠、奇星藥業(yè)有限公司、白云山光華制藥股份有限公司等，上述企業(yè)須在2015底前完成搬遷工作。

其中，珠江啤酒的總部搬遷首期工程將于今年完成。值得關(guān)注的是，面積達25萬平方米的原珠江啤酒總部地塊，毗鄰廣交會展館，地處廣州新中軸線，緊靠珠江南岸。根據(jù)廣州市產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整規(guī)劃中“一區(qū)集聚”的具體規(guī)劃，由珠江新城、琶洲地區(qū)和天河北共同組成的城市中央商務(wù)區(qū)，重點發(fā)展金融、保險、會展、商貿(mào)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，將成為廣州的“黃金地段”。該公司曾透露，可能會選擇合作開發(fā)的方式，“這樣帶來的收益或?qū)⒏?rdquo;。目前，珠江啤酒集團已經(jīng)對珠江沿岸進行了旅游項目的開發(fā)。

廣州浪奇（000523）原廠區(qū)的地塊早在2009年就被列入廣州市“退二”搬遷企業(yè)名單，預(yù)計今年年底前就能完成搬遷工作。這一地塊的位置并不遜色于原珠江啤酒總部地塊，該地塊距離珠江岸線只有50米左右的距離，臨近東圃大橋及黃埔大道、中山大道等市內(nèi)主干道，還有地鐵經(jīng)過，面積達10.25萬平方米。

白云山A在2011年年報中表示，將繼續(xù)推進“退二進三”、“三舊”改造工作，結(jié)合廣藥生物醫(yī)藥城的規(guī)劃建設(shè)，充分利用政策盤活資產(chǎn)，做好“退二進三”企業(yè)的入園規(guī)劃等相關(guān)工作。據(jù)白云山A此前披露，經(jīng)查對，公司納入“三舊”改造的用地有23塊，面積約889.53畝，折合59萬平方米，大大超出市場預(yù)期面積。其中位于廣州市荔灣區(qū)、海珠區(qū)共17塊地，面積約251.78畝；位于白云區(qū)6塊地，面積約637.75畝。

廣東各地開始悄然發(fā)力

作為全國目前唯一試點的省份，“三舊”改造政策已經(jīng)成為廣東全省的發(fā)展戰(zhàn)略。今年1月，廣東國土廳正式印發(fā)的《廣東省國土資源工作“十二五”規(guī)劃》對“三舊”改造列出專題，并明確表示，計劃到2012年，全省共改造“三舊”用地3.93萬公頃（約合58.9萬畝）；至2015年，全省實施“三舊”改造總面積達6.67萬公頃（100萬畝）以上，占全省已標(biāo)圖建庫“三舊”用地面積的27.74%以上。

而數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，廣東已完成“三舊”改造項目2443個，完成改造面積14萬畝。要達到2012年完成58.9萬畝的目標(biāo)，仍有相當(dāng)?shù)木嚯x。目前，廣東各縣區(qū)地市已經(jīng)開始提速。

其中，深圳走在前列。對于“三舊”改造，深圳用的代名詞為“城市更新計劃”。在《廣東省國土資源工作“十二五”規(guī)劃》中，2012年深圳市“三舊”改造面積目標(biāo)為2256公頃。深圳城市更新辦法一直備受資本市場矚目，因為對相關(guān)上市公司來說，“一旦真正實施將帶來實實在在的業(yè)績。”

今年初，深圳市政府新聞辦召開新聞發(fā)布會透露，深圳市政府將全面提速城市更新，且今年將全面實現(xiàn)城市更新計劃常態(tài)申報，并完成3批城市更新規(guī)劃。今年2月初，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會對外公示今年第一批城市更新單元計劃名單，6月2日，再次公示第二批城市更新單元計劃名單，相關(guān)上市公司股價聞風(fēng)上漲。

在《廣東省國土資源工作“十二五”規(guī)劃》中，佛山今年“三舊”改造的目標(biāo)是13345公頃，為全省最多。早在2010年8月，佛山就出臺了《佛山市三舊改造項目規(guī)劃建設(shè)管理指導(dǎo)意見（試行）》，率先提出由政府主導(dǎo)和土地權(quán)屬人自行改造相結(jié)合的“佛山模式”。去年，佛山以一號文的形式下發(fā)文件，鼓勵加速推動“三舊”改造；今年3月，佛山市政府常務(wù)會議通過《關(guān)于加快推進“三舊”改造促進城市升級工作的意見》，將上述一號文執(zhí)行期，由2013年底延長至2015年底，同時出臺四個方面的政策加快推進“三舊”改造，配合城市升級三年行動計劃。位于南海區(qū)的南海發(fā)展（600323），其旗下的桂城水廠、污水處理廠搬遷在即，坊間預(yù)期將為公司帶來不菲的土地補償收入，大大提升公司的提資安全邊際。

此外，東莞、湛江、江門等市也在近期出臺了相關(guān)的政策或文件，對“三舊”改造工作提出了更高的要求。