每經記者 徐學成 發(fā)自海南博鰲

8月10日，在《每日經濟新聞》等主辦的2012博鰲房地產論壇上，關于中國房地產是否已經進入最低谷，幾位與會的業(yè)內人士表達了不同的看法，瑞士信貸董事總經理、亞洲區(qū)首席經濟分析師陶冬直言2008年之后，中國房地產新的低點尚未到來。

瑞銀投資銀行中國區(qū)主席趙駒在發(fā)言中表示，中國房地產的低點不是現在，而是2008年12月份，當時，房地產板塊在資本市場的表現也處于一個低谷。此外，趙駒認為，雖然經目前房地產市場調控還在繼續(xù)，但這個行業(yè)的表現依然是“穩(wěn)健”的。

趙駒指出，盡管這幾年房地產行業(yè)經歷了各種形式的調控，但從上市房地產公司的土地的購買量、商品住宅銷售、銷售價格等指標來看，表現還是相對穩(wěn)定：土地購買量這些年雖然有減少，但可以說還是在很高的水平上；商品房的銷售有下降，但今年也有所回升；價格雖然也是這一輪調控的主要目標，但價格在某種程度上還是比較穩(wěn)定的。

在隨后發(fā)表演講的陶冬則直言不諱的指出，正如趙駒所言，目前來看，房地產行業(yè)的最低點的確是2008年，但中國房地產下一個低點將會在三四年之后出現。

陶冬認為，僅就今年來說，房地產市場最壞的時候已經過去了。從上半年，特別上最兩個月的成交數據來看，這個行業(yè)已經出現復蘇的跡象，所以至少在今年12月份之前，不會出現大量開發(fā)商資金鏈斷裂的情況。

陶冬同時也指出，限價、限購之后，中國關于房地產市場的宏觀調控政策基本已經用盡，“盡管貨幣政策可以天花亂墜，但貨幣政策對于房地產管控的效果已經不是很大了，盡管地方政府可以拿出各種各樣的大數字出來，但今天的實際情況是地方政府沒錢了。”

在這種形勢下，地方政府對于房地產市場的調控只會“睜一只眼閉一只眼”，短期之內，這個行業(yè)還將處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)。

但正如演講開始時所說的，陶冬認為，長遠來看，中國房價必有一跌。

“今天，上海的房價已經到了東京房價的水平，而上海人的收入只有東京人的1/5”，陶冬在現場還講了這樣一個故事，“我在曼哈頓的一個朋友，剛剛買了一塊地，可以建四棟小洋樓，預計租金回報12%，你猜這塊地花了多少錢？15萬美金。今天的15萬美金在上海、北京，只能買一個廁所。懸崖頂上的獨立洋房，30萬歐元，不知不覺間，我們像撿海蠣子的人一樣，已經走得很遠了。”

陶冬進一步指出，中國房地產遲早會有一輪調整，但必須具備三個因素。一是中國政策環(huán)境正?；仨毤铀?，他預測，新一屆領導人上臺后必然加速；二是中國貿易順差必須大幅度減少，甚至進入逆差，雖然這種局面已經開始出現，但還需要一些時間；三是美國的量化寬松政策必須退出，因為人民幣或多或少的還和美元掛著鉤。

“我不知道三大因素什么時候具備，但我知道在2015、2016年之后，我相信三大要素會同時存在”，陶冬認為，三四年之后出現的局勢，也是目前房地產企業(yè)需要防范的風險。