每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

天價(jià)“樓王”之所以大量出現(xiàn)，是因?yàn)橛泻芏嗳苏J(rèn)為，這類項(xiàng)目具有很強(qiáng)的保值價(jià)值，但事實(shí)并不一定如此。

君華集團(tuán)日前在廣州推出了售價(jià)高達(dá)18萬(wàn)元/平方米的“天際墅”，引發(fā)了外界的廣泛質(zhì)疑?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，該項(xiàng)目的樓面地價(jià)不到5000元/平方米，而目前普通單位的售價(jià)已經(jīng)高達(dá)4萬(wàn)元~5萬(wàn)元/平方米。記者發(fā)現(xiàn)，在同屬?gòu)V州市海珠區(qū)的在售項(xiàng)目中，尚未有其他項(xiàng)目的售價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士觀察，與廣州珠江新城版塊相比，該項(xiàng)目所處的地段并不具備優(yōu)質(zhì)的豪宅氛圍；從未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?lái)看，該地段已屬成熟版塊，隨著城市熱點(diǎn)區(qū)域的轉(zhuǎn)移和發(fā)展，其價(jià)值面臨著“縮水”的風(fēng)險(xiǎn)。如果未來(lái)的城市規(guī)劃并不涉及樓王所在位置，“白雪公主”就有可能變?yōu)?ldquo;灰姑娘”。

單價(jià)18萬(wàn)元的“樓王”

廣州 “金九”開局最熱的話題不是降價(jià)，而是樓王“空降”。

8月30日，君華集團(tuán)旗下的君華天匯項(xiàng)目推出新一期單位“天際墅”，被認(rèn)為是其2012年的“扛鼎之作”，該單位定價(jià)18萬(wàn)元/平方米。

天匯項(xiàng)目系君華集團(tuán)于2010年開始打造的豪宅項(xiàng)目，位于廣州海珠區(qū)濱江西版塊，總建筑面積近5.4萬(wàn)平方米，總套數(shù)為139套。

昨日 （9月18日），該項(xiàng)目銷售人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，此前在市場(chǎng)大力推廣的“天際墅”其實(shí)只有1套，面積達(dá)550平方米，但目前還未成交。除“天際墅”之外，天匯項(xiàng)目普通產(chǎn)品的售價(jià)約在4萬(wàn)元~5萬(wàn)元/平方米。

君華天匯的銷售人員稱，這種 “天際墅”是“獨(dú)一無(wú)二的”，系頂層復(fù)式單位。至于其與普通的售價(jià)在4萬(wàn)多元每平方米的單位有何不同，該銷售人員則稱“有非常多特別的地方”。

廣州房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，天匯項(xiàng)目139套住宅目前（截至9月18日）共售出78套，有61套未售，自今年1月開盤以來(lái)，去化率不到60%。除此之外，其配套的商業(yè)及其他產(chǎn)品也均無(wú)成交記錄。

從網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)控的數(shù)據(jù)來(lái)看，該項(xiàng)目已經(jīng)近一個(gè)月沒(méi)有成交記錄。

君華天匯項(xiàng)目所在的地塊由廣州南華西舊城改造項(xiàng)目而來(lái)。公開資料顯示，南華西是上世紀(jì)90年代中廣州市政府禁止開發(fā)商介入舊城改造后，第一個(gè)重新引入開發(fā)商的項(xiàng)目。2009年8月，君華集團(tuán)以2.15億元的總價(jià)奪得該地塊。由于部分房源要作為回購(gòu)房出售給被拆遷戶，根據(jù)地塊出讓時(shí)規(guī)劃的可售面積計(jì)算，其樓面地價(jià)約在4651元/平方米。

售價(jià)超出周邊項(xiàng)目

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部在君華購(gòu)入該地塊時(shí)的預(yù)計(jì)，由于地塊溢價(jià)62%拍出，高地價(jià)決定了其較高的售價(jià)。參照當(dāng)時(shí)地塊周邊一手項(xiàng)目約13000元~14000元/平方米（帶裝修）的售價(jià)，天匯項(xiàng)目帶裝修售價(jià)約15000元~17000元/平方米左右。但即使不考慮其最新推出的18萬(wàn)元/平方米的天價(jià)單位，其普通單位超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的售價(jià)也大大超過(guò)當(dāng)初市場(chǎng)的預(yù)計(jì)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》了解到，在同屬?gòu)V州市海珠區(qū)的在售項(xiàng)目中，尚未有其他項(xiàng)目的售價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，位于海珠區(qū)的熱點(diǎn)關(guān)注樓盤售價(jià)最低為18000元/平方米，最高的保利天悅銷售均價(jià)也僅為36000元/平方米。

與同樣主打江景豪宅的保利天悅相比，君華天匯售價(jià)之高顯得尤為突出。從區(qū)位優(yōu)勢(shì)來(lái)看，君華天匯位于廣州的舊城區(qū)，并無(wú)良好的豪宅氛圍；而保利天悅位于廣州中軸線附近，與廣州新的CBD——珠江新城隔江相望，且保利天悅附近并不存在與其定位相類似的項(xiàng)目，從豪宅對(duì)于資源稀缺性的要求以及版塊熱度來(lái)看，售價(jià)高出一籌的君華天匯并不具備優(yōu)勢(shì)。

一位資深房地產(chǎn)分析人士稱，君華此次推出“樓王”產(chǎn)品或許是“醉翁之意不在酒”。由于體量較小，所以是否成交對(duì)其總體的銷售業(yè)績(jī)不會(huì)產(chǎn)生太大影響。但從營(yíng)銷策略來(lái)看，推出一些這樣的產(chǎn)品，可以抬高項(xiàng)目的身價(jià)，短時(shí)間內(nèi)即可提高樓盤的市場(chǎng)影響力。“這無(wú)疑是一種慣用的營(yíng)銷手段。”

但迫于盈利壓力，君華集團(tuán)或許也只能如此。根據(jù)上述中原地產(chǎn)研究部的分析，由于該地塊容積率偏小，地價(jià)較高，要有所盈利，項(xiàng)目必須定位高端。據(jù)記者了解，該地塊限制條件也較為苛刻，君華集團(tuán)需要將約5500平方米的回遷房無(wú)償移交給被拆遷戶，同時(shí)還須將約8000平方米的回購(gòu)房按7500元/平方米的價(jià)格出售給申請(qǐng)回購(gòu)的被拆遷戶。

或有“縮水”風(fēng)險(xiǎn)

上述房地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，衡量住宅的保值或者升值能力主要看幾方面的因素：是否具備稀缺性、是否有較好的居住氛圍，或者從租金回報(bào)率上也可以得出一定的判斷。“對(duì)于豪宅來(lái)說(shuō)，租金回報(bào)率肯定是沒(méi)什么衡量?jī)r(jià)值的。”他指出，豪宅的價(jià)值更多是從稀缺性或者區(qū)位優(yōu)勢(shì)來(lái)判斷。

以《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的了解，目前廣州的豪宅主要集中在珠江新城。數(shù)據(jù)顯示，目前該板塊的住宅項(xiàng)目銷售均價(jià)大多數(shù)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米。

珠江新城的區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)，既是廣州近些年新興的CBD，同時(shí)還坐擁稀缺的一線江景和中軸線景觀；此外，高檔住宅林立已經(jīng)讓這個(gè)版塊具備了初步的豪宅氣質(zhì)。由于交通便利，周圍高級(jí)購(gòu)物中心、酒店等商業(yè)配套完善，該版塊一直被業(yè)界看好，具備較大的升值空間。

反觀君華天匯，該項(xiàng)目地塊本就處于老城區(qū)改造項(xiàng)目，其居住氛圍難免受老城區(qū)不同層次的住宅產(chǎn)品的影響；從稀缺性來(lái)說(shuō)，與其對(duì)面的二沙島（廣州著名的豪宅區(qū)），以及江景資源更為優(yōu)質(zhì)的珠江新城相比，君華天匯所擁有的資源也并不占優(yōu)勢(shì)。

更讓外界有疑問(wèn)的是，隨著廣州城市不斷往南擴(kuò)容，濱江西版塊是否還能擁有現(xiàn)在的“熱度”？

君華天匯所在的濱江西版塊已經(jīng)屬于城市地段，“成熟地段的好處在于其價(jià)值會(huì)非常穩(wěn)定，起碼在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)會(huì)保持在一定水平。”上述分析人士認(rèn)為，缺陷就在于它已經(jīng)不是城市發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，隨著城市中心的轉(zhuǎn)移和熱點(diǎn)區(qū)域的成長(zhǎng)，它的升值空間會(huì)不斷被壓縮，也會(huì)隨著城市變遷而面臨“縮水”的風(fēng)險(xiǎn)。

君華天匯這樣的樓盤，并非個(gè)案。“天價(jià)樓王”往往出現(xiàn)在城市最成熟的地區(qū)，但這些地區(qū)并不代表著城市的未來(lái)。如果未來(lái)的城市規(guī)劃并不涉及樓王所在位置，“白雪公主”就有可能變?yōu)?ldquo;灰姑娘”。