每經編輯｜每經記者 尚希 發(fā)自北京    

每經記者 尚希 發(fā)自北京

針對SOHO中國目前唯一自持且招商陷入困境的物業(yè)項目前門大街，SOHO中國董事長潘石屹有了新的策略——打破傳統(tǒng)商業(yè)購物的招商運營模式，進行重新改造，并且計劃于今年年底前完成。

昨日（9月18日），潘石屹在接受《每日經濟新聞》記者采訪時透露，前門大街的改造將以“展示、體驗”為主，一期改造將引入韓國希杰集團以及京東商城首個線下的電子商務體驗館。

改造后的前門大街能否一改往日疲態(tài)，SOHO中國的轉型又能否順利進行？潘石屹表示,自持物業(yè)長期盈利可見，而達成這一目標的周期在5年左右。此外，SOHO中國今年100億元的收購目標截至目前也只實現了1/4，似乎意味著，收購已不再是其重點，而年初曾提到的200億銷售目標在轉型之后不再提及。

前門大街再改造

前門大街的改造能否成功，似乎成為SOHO中國轉型道路上最為關鍵的一步。然而作為SOHO中國唯一自持物業(yè)的項目，前門SOHO歷年的發(fā)展并不順利。

早在2007年，SOHO中國便已介入前門大街的改造，但這5年來，前門大街一直表現平平。此前前門大街曾承諾的2009年7月全面營業(yè)，但目前只有少數幾家老字號在“撐門面”，“天下第一街”的頭銜顯得有些勉強。

對于招商受阻的現狀，業(yè)內人士的分析直指高額的租金與模糊的定位。

也許是希望在短時間內讓前門大街真正實現“改頭換面”，鋪路SOHO中國此后的戰(zhàn)略轉型。今年5月，SOHO中國與盈石資產管理有限公司簽訂合作協(xié)議，并成立合資公司“盈石搜候(上海)有限公司”。該公司的主要業(yè)務是負責SOHO中國的自持物業(yè)前門大街項目的商業(yè)運營。

“這個項目分幾期開發(fā)，再加上沒有停車場的配備，都會影響到項目的招商、客流等。”潘石屹指出，前門SOHO的整體改造預計在年底完成，屆時所持有的面積將達54691平方米。

然而對于前門大街的改造，在業(yè)內看來似乎仍是一塊“難啃的骨頭”。

“這與整個前門商圈的定位有關系，很難吸引到主流消費人群，主要是以外地游客為主。”蘭德咨詢總裁宋延慶告訴 《每日經濟新聞》，這也就決定了前門大街的定位顯得尤其關鍵。

對此，潘石屹給出的回答則是：打破以往商業(yè)街、購物廣場的招商運營模式，將旅游購物詮釋為新型的展示和體驗，引入各類產品體驗館。“我決定將前門大街打造成體驗、展示中心。”

據其透露，目前已與韓國最大的食品公司希杰集團合作，同時，京東商城也正在籌備建立第一家線下的電子商務體驗館。

轉型后不談銷售目標

對于轉型所面臨的諸多質疑，潘石屹并非沒有看見。宣布轉型后的那一個小時，更是讓其驚心動魄。“1小時內，我們的股價就下跌了8%，損失了26億。”但這并沒有左右潘石屹轉型的信心。

“我們有足夠的資金來支撐轉型。但估計到明年下半年會是我們負債率最高的階段，預計會增長一倍達到40%。”潘石屹表示，目前已經放緩了收購步伐，今年100億元的收購目標目前只實現了25億元。然而，轉型之后也不會再談銷售目標。“目前對我們來說，物業(yè)管理、商業(yè)管理亟待提高。”

此外，針對之前傳出海外投資的傳聞，潘石屹稱，暫時不會出海投資。“我目前看好的還是北京和上海的市場。”據潘石屹透露，目前SOHO中國基于成本的資金回報率為10%左右，未來幾個項目最高能達到13%。

對此，業(yè)內人士指出，縮減收購開支一定程度上反映了SOHO中國目前希望充裕所持資金來實現轉型。

值得注意的是，多位業(yè)內人士指出，對于SOHO中國的轉型，如何調整產品線才更為關鍵。

BOMA中國理事李平曾向 《每日經濟新聞》記者表示，潘石屹旗下的銷售物業(yè)，由于多數在項目前期投入不夠，后期運營中又面臨產權林立等問題，很難被市場認可為真正意義上的甲級寫字樓，其租金價格很難提高。

“SOHO中國的主流產品是亦商亦住產品，但反之也可以說是非商非住。今后在京滬租務市場上，這種產品肯定還有市場空間，但畢竟不是高端租務市場。”宋延慶稱，SOHO中國是繼續(xù)在自己熟悉的市場上做熟悉的產品，還是轉向高端租務市場，或者是細分出新的“藍海”市場，無疑都將面臨挑戰(zhàn)。