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每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

握在地方政府手中的公積金政策正成為促剛需的砝碼。

“金九銀十”已平平收?qǐng)?，成交量雖然同比增長(zhǎng)較大，但環(huán)比卻遠(yuǎn)不及今年7~8月，很多剛需仍在持幣觀望，而多地住房公積金政策在月末的調(diào)整，可能打破這種動(dòng)態(tài)平衡。

鏈家地產(chǎn)研究部張絮告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，較商貸而言，公積金貸款對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)還是存在明顯的優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)有逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)。公積金貸款的使用若更加靈活，將大幅降低剛需的購(gòu)房成本，會(huì)釋放一部分年輕群體的購(gòu)房需求。

多地公積金政策調(diào)整

公積金政策調(diào)整的最新例證來(lái)自鎮(zhèn)江。從今天（11月1日）開(kāi)始，鎮(zhèn)江將執(zhí)行調(diào)整后的公積金政策，該新政支持首套房貸款，對(duì)中低收入家庭購(gòu)買普通自住房首貸公積金貸款的，不再考慮月繳存額的限制。在不突破貸款額度上限以及抵押物充足的前提下，90平方米以下房源首付20%，其余80%可以申請(qǐng)公積金貸款；90~144平方米的，首付30%，其余70%可以申請(qǐng)公積金貸款。夫妻雙方最多可貸50萬(wàn)元，夫妻一人最多可貸30萬(wàn)元。

此外，鎮(zhèn)江新政另一個(gè)亮點(diǎn)在于子女買房可以使用父母的公積金。為了進(jìn)一步加大對(duì)新就業(yè)人員住房消費(fèi)的扶持力度，新就業(yè)人員購(gòu)買自住住房辦理住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款的，父母也可申請(qǐng)成為共同還款人，使用其住房公積金賬戶余額轉(zhuǎn)賬還貸，以有效提高新就業(yè)人員的住房消費(fèi)能力。

鎮(zhèn)江新政只是各地放寬公積金政策的一個(gè)縮影。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)，目前全國(guó)已有約30個(gè)城市微調(diào)公積金政策刺激樓市，而且多數(shù)獲得默許。綜合這些政策來(lái)看，上調(diào)貸款額度與放寬貸款限制是最主要的兩個(gè)方向。例如，10月20日起，武漢市民可以使用公積金購(gòu)買二手房，貸款最高限額由原來(lái)的40萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元；此外，9月28日起，深圳市也將住房公積金貸款限額由原來(lái)的80萬(wàn)元提高到90萬(wàn)元。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，與信貸政策必須上報(bào)銀監(jiān)會(huì)等相比，公積金政策是各地方政府可以自行決策的樓市調(diào)控政策?！肮e金貸款額度提高不僅可以對(duì)市場(chǎng)釋放微調(diào)信息，也不會(huì)影響限購(gòu)限貸的政策底線，目前來(lái)看是地方政府微調(diào)最容易執(zhí)行的辦法?！?/p>

異地互貸有擴(kuò)大趨勢(shì)

在公積金政策調(diào)整中，除貸款條件和額度之外，最重要的一環(huán)在于是否允許異地互貸。自樓市調(diào)控以來(lái)，異地互貸基本處于擱置狀態(tài)。之前全國(guó)可以跨省使用公積金貸款買房的僅有秦皇島與北京之間的試點(diǎn)，但實(shí)際在2009年年底就已基本陷于停頓。按照北京的限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，外地戶籍必須有5年以上社保、納稅，因此基本也就不存在秦皇島公積金可以到北京貸款購(gòu)房的情況。

不過(guò)，近期省內(nèi)異地互貸正有擴(kuò)大趨勢(shì)。2009年，廣州與周邊7個(gè)城市一起簽訂了《廣東省珠江三角洲城市住房公積金貸款合作協(xié)議》，在任一城市繳存住房公積金，均可在其他7個(gè)城市申請(qǐng)住房公積金貸款。從10月20日開(kāi)始，廣東省內(nèi)公積金互貸的城市增加到了9個(gè)，除原來(lái)珠三角八城之外，茂名市也歸入其中。

與此同時(shí)，武漢市新政也提到，職工使用商業(yè)貸款購(gòu)買武漢市區(qū)以外自住房的，可以提取在武漢市繳存的公積金用于償還該房屋的商業(yè)貸款。

但在張大偉看來(lái)，武漢和廣東省的政策是明顯不同的。“提取公積金與使用公積金貸款購(gòu)房并非同一概念，公積金貸款最大的意義在于利率低，相當(dāng)于不到商業(yè)貸款基準(zhǔn)的七折。而提取公積金的辦法很多，比如很多城市的租房、裝修等都可以提取公積金?！?/p>

對(duì)于不斷增加的公積金互貸城市，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，公積金的異地互貸主要是在本省內(nèi)或一定區(qū)域內(nèi)，主要作用是為了實(shí)現(xiàn)刺激本區(qū)域內(nèi)自住剛需入市購(gòu)房。在當(dāng)前市場(chǎng)處于“不快不慢，不溫不火”的階段，公積金貸款低首付、低利率的優(yōu)勢(shì)，一定程度上也可以刺激市場(chǎng)成交量的穩(wěn)定和回升。

跨地域互貸需加強(qiáng)監(jiān)管

鼓勵(lì)公積金貸款是目前政策暖風(fēng)的主流，特別是異地互貸政策推廣，其影響不可小覷。

張絮認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，公積金異地互貸相當(dāng)于擴(kuò)寬了資金來(lái)源渠道，特別是對(duì)于異地就業(yè)和工作時(shí)間較短的純剛需，是明顯的利好政策。此外公積金異地互貸可以使就業(yè)人員流動(dòng)更加自由，同時(shí)也提高了公積金的使用率和流通率，使這項(xiàng)制度更加回歸公益的本質(zhì)。

但異地互貸如果推廣也可能成為一把雙刃劍，為騙補(bǔ)以及尋租創(chuàng)造空間。今年2月，住建部曾下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金監(jiān)管工作的通知》，要求各地進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金的監(jiān)管，重點(diǎn)查處公積金騙提騙貸等情況。

“如果施行互貸的兩個(gè)城市個(gè)人收入水平和房?jī)r(jià)水平相差懸殊，就會(huì)造成資金的流失和不合理利用?！睆埿醣硎?，跨地域的公積金互貸需要更完善的制度，尤其是要加強(qiáng)審核，應(yīng)避免因制度上的漏洞出現(xiàn)騙貸行為。能夠真正做到個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)的城市相對(duì)具有優(yōu)勢(shì)，尤其一線城市實(shí)行公積金互貸的可能性還比較低。主要是住宅價(jià)格與周邊城市相差較大，投資投機(jī)性需求較多，且樓市調(diào)控政策始終較為嚴(yán)格，很難出現(xiàn)放松。即便是未來(lái)允許異地互貸，可能也會(huì)設(shè)定比較嚴(yán)格的界限。

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