每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

昨日（12月26日），上海國際港務(wù)集團股份有限公司、威旺置業(yè)聯(lián)合體以總價56.8億元摘得上海海門路55號商辦地塊，樓板價23330元/平方米，溢價率21.11%。該成交總價不僅再次刷新上?？們r地王記錄，也成為今年全國新總價地王。

據(jù)中房信集團的統(tǒng)計，截至昨日，上海各類經(jīng)營性用地的出讓總金額約860.31億元，而2011年這一數(shù)字為1291.79億元，同比下滑了33.4%。

兩月拍地收入300億元

資料顯示，海門路55號地塊，東至海門路，南至東大名路，西至公平路，北至東長治路，出讓面積40577.4平方米，容積率6，起始總價46.9億元，起始樓板價19264元/平方米，為商辦用地。

上海國土局信息顯示，海門路55號地塊有16家企業(yè)領(lǐng)取競買申請書，2家企業(yè)提交競買申請。最終，上海國際港務(wù)集團聯(lián)合體競得該地。樓板價23300元／平方米，溢價率21%。

而在出售上述地塊后，上海的土地出讓總收入已經(jīng)達到860.31億元。相較于前10個月531億元的土地出讓收入，兩個月收入了300多億元。

然而，今年上海土地總收入仍然與去年同期不能相比。薛建雄說，2011年上海經(jīng)營性用地出讓收入是1291.79億元，而2010年上海各類經(jīng)營性用地的出讓收入總額達到1521.99億元。

同樣土地出讓面積也比去年少，截至12月24日，上海今年成交的各類經(jīng)營性用地3860.43萬平方米；而2011年上海各類經(jīng)營用地出讓總面積在4963.03平方米。

盤點全年，上海今年土地市場總體格局是低開高走，土地價格較年初時有所上升，但目前的土地價格總體仍然要比2011年年初低。

供應(yīng)量缺口或靠存量消化

土地出讓的面積減少，會不會影響到未來的供應(yīng)？

21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師羅寅申告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，和其他各類經(jīng)營性用地一樣居住類用地的供給也已減少，截至昨日，上海出讓的商品住宅開發(fā)用地總量不到500萬平方米，而上一年的總量有700萬平方米。

然而，上海每年的新建商品住宅（預(yù)）銷售面積總量卻基本保證在1000萬平方米。土地供應(yīng)和商品住宅的成交量顯然出現(xiàn)了缺口。

此前，上海出現(xiàn)了大量 “日光盤”，一批新建商品住宅項目在開盤當(dāng)天就賣出了絕大部分，個別樓盤甚至出現(xiàn)了價格上調(diào)的現(xiàn)象，顯示出市場成交量慢慢恢復(fù)的跡象。

上海的土地出讓面積和銷售面積的缺口，會不會因此進一步加劇供求矛盾呢？

中房信研究總監(jiān)薛建雄表示應(yīng)該不會出現(xiàn)這種情況。理由是上海商品住宅今年新增供應(yīng)在900萬平方米左右，而銷售規(guī)模也基本上和供應(yīng)量持平。目前上海還有300多萬平方米的庫存商品住宅存量未消化。他還透露，上海目前的商品住宅土地存量有5000萬平方米尚待開發(fā)。這些存量中雖然有部分因為動遷改造進度緩慢而遲遲未能上市。但一旦進入市場，應(yīng)該足以緩解供應(yīng)壓力。

持有相同觀點的羅寅申則認為，除了目前商品住宅的庫存和存量土地可以消化上海商品住宅市場的新增需求，市場上大量掛牌二手房也可以緩解供應(yīng)壓力。目前上海已連續(xù)多年出現(xiàn)二手房成交量高于新房成交量的現(xiàn)象。未來這一趨勢仍將延續(xù)。土地供應(yīng)的缺口，不會對樓市調(diào)控和房價預(yù)期產(chǎn)生太大影響。

但上海的房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)總規(guī)模卻有可能受到影響。羅寅申說，上海去年的房地產(chǎn)新增投資很大一部分就是靠保障房拉動，明年有可能會延續(xù)這一趨勢。而上海一些房地產(chǎn)下游行業(yè)也開始紛紛進入到周邊的江浙，甚至于全國市場。羅寅申說，上海的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)所占比重下降會是一個趨勢。

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