每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

2012年招商地產(chǎn)表現(xiàn)突出，成為銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最快的開(kāi)發(fā)商之一。上月，招商地產(chǎn)公布2012年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，年銷(xiāo)售額達(dá)到364億元，比2011年猛增100多億元。

銷(xiāo)售增長(zhǎng)的原因，在于去年上半年招商地產(chǎn)主動(dòng)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，降價(jià)促銷(xiāo)，加快了項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度。

盡管業(yè)績(jī)不錯(cuò)，但通過(guò)對(duì)比招商地產(chǎn)前后銷(xiāo)售數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，2012年下半年，招商地產(chǎn)新推產(chǎn)品中的中高端項(xiàng)目銷(xiāo)售遭遇去化難問(wèn)題。

此外，2012年招商地產(chǎn)在上海的合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目佘山瓏原別墅嚴(yán)重滯銷(xiāo)，為此招商地產(chǎn)半年報(bào)顯示進(jìn)行跌價(jià)計(jì)提超過(guò)2億元。

實(shí)質(zhì)上，身披央企外衣的招商地產(chǎn)，近年來(lái)在與其他公司合作投資項(xiàng)目上收益并不高。無(wú)論是珠海招商花城項(xiàng)目，還是佘山瓏原項(xiàng)目，在招商地產(chǎn)的合作項(xiàng)目中均為虧損狀態(tài)。

中高端項(xiàng)目“尾大不掉”/

2012年，招商地產(chǎn)一改過(guò)去發(fā)展緩慢的風(fēng)格，開(kāi)始變得激進(jìn)，在拿地、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)方面均表現(xiàn)搶眼。

公告顯示，2012年招商地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積247.52萬(wàn)平方米，全年銷(xiāo)售363.86億元，遠(yuǎn)超2011年210億元的銷(xiāo)售額。

在拿地方面，招商地產(chǎn)2012年新增土地儲(chǔ)備規(guī)劃建面共390萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37%；拿地總地價(jià)為156.73億元，超過(guò)前兩年之和。

招商地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大增，與主動(dòng)降價(jià)促銷(xiāo)，加快周轉(zhuǎn)有關(guān)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需占據(jù)主導(dǎo)，去年2月，在管理層架構(gòu)和營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)調(diào)整之后，招商地產(chǎn)迎合行業(yè)變化，在全國(guó)掀起了一股降價(jià)促銷(xiāo)潮。

在降價(jià)促銷(xiāo)帶動(dòng)下，招商地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅增加。2012年第二季招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積68.93萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額103.15億元，上半年銷(xiāo)售額達(dá)到161.3億元。

盡管如此，短時(shí)間順應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品策略調(diào)整并未帶來(lái)結(jié)構(gòu)上的變化。2012年半年報(bào)顯示，招商地產(chǎn)高端公寓、別墅等存貨占比超過(guò)50%，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)依舊以中高端項(xiàng)目為主。

眼下，市場(chǎng)依舊以剛需為主，而招商地產(chǎn)自去年下半年新推項(xiàng)目中中高端住宅占比增多，其中包括招商曦城五六期、招商伍茲公寓、漳州卡達(dá)凱斯等項(xiàng)目，使得去化速度開(kāi)始下降。

去年9月中旬，位于深圳蛇口的頂級(jí)豪宅招商伍茲公寓開(kāi)盤(pán)，該項(xiàng)目首推150套房源，銷(xiāo)售均價(jià)約6萬(wàn)元/平方米。由于目前定價(jià)偏高，市場(chǎng)接受度較低，開(kāi)盤(pán)半年來(lái)該項(xiàng)目?jī)H銷(xiāo)售約80套，去化率約50%。

高端項(xiàng)目銷(xiāo)售去化減速，也使得招商地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下降。

招商地產(chǎn)2012年三季度，公司實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積56萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額85.77億元，環(huán)比上季度銷(xiāo)售額下降了16.8%。

與此同時(shí)，招商地產(chǎn)存貨也開(kāi)始增加。2012年半年報(bào)末，已建成項(xiàng)目存貨值由年初的24.35億元，增加到期末的51.01億元。2012年三季度末，招商地產(chǎn)整體存貨達(dá)583.14億元，比年初增長(zhǎng)13.36%。

不過(guò)，公司最新發(fā)布的銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)顯示，2012年四季度，公司實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積74.58萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額116.78億元，較上季度出現(xiàn)反彈。

業(yè)內(nèi)人士分析，偏重中高端產(chǎn)品的招商地產(chǎn)，在結(jié)構(gòu)和推貨節(jié)奏上形成“尾大不掉”的局面，以致公司業(yè)績(jī)波動(dòng)較大。中高端項(xiàng)目的去化情況，很大程度上會(huì)影響2013年招商地產(chǎn)的業(yè)績(jī)。

上海合作項(xiàng)目銷(xiāo)售遇阻/

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整持續(xù)，為降本增效，近年來(lái)大開(kāi)發(fā)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，加快周轉(zhuǎn)速度，逐漸成為行業(yè)趨勢(shì)。例如，一向以快周轉(zhuǎn)著稱的萬(wàn)科2012年再次通過(guò)大規(guī)模合作開(kāi)發(fā)，擴(kuò)大銷(xiāo)售規(guī)模，創(chuàng)下1412億元的銷(xiāo)售紀(jì)錄。

不過(guò)，無(wú)論是直接出資合作開(kāi)發(fā)，還是收購(gòu)其他項(xiàng)目公司，都存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。有業(yè)內(nèi)人士稱，招商地產(chǎn)在對(duì)外合作開(kāi)發(fā)方面相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足，風(fēng)險(xiǎn)控制的能力較弱。

通過(guò)財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，在招商地產(chǎn)收入來(lái)源中，合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入占比約三分之一，但這些對(duì)外合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資收益率要么不高，要么處于虧損狀態(tài)。

招商地產(chǎn)2012年三季報(bào)顯示，由于聯(lián)營(yíng)和合營(yíng)項(xiàng)目減少，前三季虧損達(dá)182.9萬(wàn)元；合并利潤(rùn)表中，反映其與其他開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利狀況的少數(shù)股東損益增加變動(dòng)情況不大，其少數(shù)股東損益為6.61億元，而去年同期則為6.53億元，幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)。這反映出招商地產(chǎn)該報(bào)告期內(nèi)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)平平。另外，在招商地產(chǎn)與其他公司合營(yíng)或聯(lián)營(yíng)的11家企業(yè)中，有5家去年中報(bào)顯示為虧損。

以招商地產(chǎn)在上海的合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目山瓏原別墅項(xiàng)目為例。2010年4月，招商地產(chǎn)旗下合作開(kāi)發(fā)企業(yè)上海靜園房地產(chǎn)有限公司成立，招商地產(chǎn)持有其55%的股權(quán)，上海萬(wàn)科全資子公司上海朗達(dá)實(shí)業(yè)有限公司持有其余45%股權(quán)。

上海靜園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的上海佘山瓏原別墅項(xiàng)目，2012年遭遇嚴(yán)重滯銷(xiāo)，2012年中報(bào)顯示該項(xiàng)目銷(xiāo)售比例不足1%，而招商地產(chǎn)為該項(xiàng)目進(jìn)行跌價(jià)減值準(zhǔn)備達(dá)到2.06億元，直到去年三季度末仍無(wú)轉(zhuǎn)回跡象。

此外，招商地產(chǎn)與華僑城成立的深圳招商華僑城房地產(chǎn)公司，主要開(kāi)發(fā)位于深圳的招華曦城別墅項(xiàng)目。據(jù)深圳業(yè)內(nèi)人士稱，一直以來(lái)，由于去化速度較慢，在具體的市場(chǎng)策略和營(yíng)銷(xiāo)方式上，招商與華僑城之間的合作齷齪不斷。

項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)所蘊(yùn)藏的市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)也無(wú)處不在。此前，招商地產(chǎn)與珠海源豐房地產(chǎn)公司合作，并以招商地產(chǎn)的名義開(kāi)發(fā)珠海招商花城項(xiàng)目，該項(xiàng)目招商地產(chǎn)擁有51%的股權(quán)。2012年初，該項(xiàng)目因房屋質(zhì)量問(wèn)題而延遲交房，被業(yè)主起訴。據(jù)招商地產(chǎn)2012年半年報(bào)顯示，該項(xiàng)目少數(shù)股東權(quán)益為-854.4萬(wàn)元，少數(shù)股東權(quán)益沖減少數(shù)股東損益金額達(dá)到1246萬(wàn)元，按照相應(yīng)權(quán)益比例計(jì)算，這意味著該項(xiàng)目公司上半年凈虧損額超過(guò)2500萬(wàn)元。

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