每經(jīng)記者 王杰  發(fā)自北京

土地市場的熱度在蔓延。

在5月下半月，一線城市紛紛爆出地王后，6月來部分二三線城市再現(xiàn)天價土地。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在18日至19日的短短兩天內(nèi)，就有多幅地塊表現(xiàn)出較高的溢價率。在104個城市的樣本中，有8塊地的溢價率超過了50%，多位于二三線重點城市。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，整體樓市在國五條落地力度低于預(yù)期的情況下，購房者、開發(fā)商對市場的判斷再次出現(xiàn)明顯的一致看漲現(xiàn)象。“市場存在再次失控的風險。”

上海易居研究院研究員嚴躍進認為，此波土地熱潮顯然與樓市調(diào)控的總基調(diào)格格不入。理論上在政策打壓下土地市場應(yīng)有所降溫，但實際上，這股拿地熱潮不降反升。這實際上反映出房企對后市正持看漲的預(yù)期。加緊土地儲備成為目前房企的一個戰(zhàn)略表現(xiàn)。

房企搶灘“二三線”城市

6月18日，珠海橫琴一商住用地以底價，總價5.24元成功出讓，競得人為珠海大橫琴人才公寓建設(shè)有限公司。其中，6800元/平方米的樓面價刷新了2013年珠海成交單價地王記錄。

6月19日南京土地拍賣市場卻熱得發(fā)燙。在19日下午的7幅地塊競拍其中，備受關(guān)注的仙林湖退地、編號為G25的二類居住用地引來8家房企的爭搶。經(jīng)過66輪鏖戰(zhàn)，最終被金地集團以28.7億元拿下，溢價率75%，仙林湖單價地王也由此誕生。

克而瑞數(shù)據(jù)庫的資料顯示，在18日至19日的短短兩天內(nèi)，就有多幅地塊表現(xiàn)出較高的溢價率。在104個城市的樣本中，有8塊地的溢價率超過了50%，分別位于常州、中山、南京、武漢和南昌等二三線重點城市。

“2013年來，房企積極拿地，土地價格上漲，成交上漲使得房企競爭土地積極性大漲，土地溢價上升。”張大偉分析，整體來說，當下樓市量價均居于高位，而開發(fā)商的資金情況明顯好于往年。

上海易居房地產(chǎn)研究院6月13日發(fā)布《5月份10大房企業(yè)績報告》指出，1-5月份，10大房企商品房銷售面積共計2473萬平方米，同比2012年1-5月份增長26.5%。銷售金額共計2609億元，同比2012年1-5月份增長31.5%。

多渠道融資拿地為“補倉”

即使房企資金面轉(zhuǎn)好，但整體樓市在國五條落地力度低于預(yù)期的情況下，開發(fā)商看漲市場融資頻繁，借貸拿地“補倉”為擴張。

中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測的十大標桿房企5月購地情況較為積極。5月前30天，十大標桿房企權(quán)益購地金額為162億元，環(huán)比4月增長26%，另據(jù)中原監(jiān)測的13個城市的土地市場數(shù)據(jù)顯示，6月經(jīng)營性用地到期量將環(huán)比增加28%。若政策環(huán)境未變，預(yù)計屆時土地市場將延續(xù)近期的活躍局面。

從CRIC研究中心監(jiān)測的103家房企的融資情況來看，一季度這些企業(yè)融資總量達到1097億元人民幣，同比增幅達到96%。在融資方式上，一改之前融資方式集中于某些方式的情況，今年房企融資出現(xiàn)了多元化的態(tài)勢，通過IPO、增發(fā)、配股、銀貸、債券、信托、基金等融資方式的融資的數(shù)量都較為頻繁。在這些融資方式中，以外幣為單位的融資總額占比為67%，表明房企海外融資的動作仍較為頻繁。

提高企業(yè)自有資本金比例可“降房價”

土地市場的高溢價，使購房者的預(yù)期發(fā)生了變化。

“現(xiàn)在土地溢價率這么高，開發(fā)商肯定不會做賠本買賣。我準備馬上就買了，不能在等了” 購房者小潘在接受本報記者采訪時直言。像小潘這種情況，在潛在購房者中并不是個案?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者走訪中了解到，多位購房者預(yù)期看漲。

張大偉直言，在這種情況下調(diào)控樓市的難度明顯加大。

嚴躍進指出，目前房企積極拿地，最主要的原因是資金較為充裕。實際上，從當前市場的判斷來看，樓市看漲的氛圍正越來越濃。只要有充足的資金實力，或者寬裕的融資渠道，房企都會在拿地動作上表現(xiàn)出積極擴張的一面。

現(xiàn)在全國基本都是按照20%的自有資本金進行。也就是一個項目的開發(fā)必須要有20%的自有資金才可以進行開發(fā)。20%的自有資金的市場準入條件當前來講還是比較低，這個時候開發(fā)企業(yè)資金面相對會比較寬松，利于開發(fā)企業(yè)積極拿地，利用較高的資金杠桿作用撬動市場開發(fā)。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，要使調(diào)控真正有效果，其實就是調(diào)節(jié)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況，提高自有資本金比例是一個方法，如果提高企業(yè)自有資本金比例至35%或在20-35%之間靈活調(diào)整，企業(yè)的資金面會明顯比之前緊張，企業(yè)資金面緊張就會加快推盤速度，市場供應(yīng)會增加，整體市場供求關(guān)系緊張的局面會得到緩解，房價上漲的壓力也會逐漸減輕。