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每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

昨日（7月25日），一位參與了孫河西甸村HIJ地塊競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，“中糧這塊地漲價(jià)是意料之中，但樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)卻是意料之外。”此前公開(kāi)報(bào)道該地塊樓面價(jià)達(dá)到4.6萬(wàn)元/平方米，該人士則指出，如果算上醫(yī)院、學(xué)校等代建面積，樓面價(jià)高達(dá)5.2萬(wàn)元/平方米。

“這也給開(kāi)發(fā)商釋放了很多信號(hào)，未來(lái)這個(gè)區(qū)域的空間會(huì)有多大？”該人士意味深長(zhǎng)地說(shuō)道。

融科智地北京公司董事總經(jīng)理張?bào)爿颊J(rèn)為，在孫河地塊高價(jià)成交的刺激之下，下半年北京高端別墅市場(chǎng)除了供應(yīng)量會(huì)明顯放大之外，價(jià)格也會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中略升的態(tài)勢(shì)，而產(chǎn)品品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)越來(lái)越激烈。

地王刷新推高預(yù)期

地王孫河地塊拍出，對(duì)周邊項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好。

“目前我們最終的價(jià)格還沒(méi)有確定，預(yù)計(jì)會(huì)是在1600萬(wàn)~2000萬(wàn)元左右。”昨日，記者從位于孫河板塊的泰禾·北京院子的銷(xiāo)售中心了解到，目前具體開(kāi)盤(pán)時(shí)間還未確定，預(yù)計(jì)在今年9月。

“具體的價(jià)格我們還是會(huì)根據(jù)蓄客情況來(lái)確定。”泰禾集團(tuán)總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前項(xiàng)目開(kāi)放售樓處僅十幾天，“客戶(hù)來(lái)訪的情況還是比較樂(lè)觀的。”

沈力男告訴記者，在地王拍出之后，對(duì)于意向客戶(hù)最大的影響便是加速了客戶(hù)的成交意愿。“現(xiàn)在很多客戶(hù)都希望能早點(diǎn)開(kāi)盤(pán)，生怕會(huì)對(duì)比中糧而抬高售價(jià)，相信對(duì)于龍湖目前的銷(xiāo)售拉動(dòng)也十分明顯。”

顯然，地王的誕生瞬間拉高了孫河區(qū)域的未來(lái)預(yù)期，而其對(duì)北京整體高端市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑都是一劑“強(qiáng)心針”。

昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份走訪了位于東北五環(huán)外通州新城區(qū)域的“千章墅”項(xiàng)目，該項(xiàng)目與孫河板塊同樣位于“五環(huán)半”位置，而且區(qū)域位置相距并不算遠(yuǎn)。記者看到，雖然并非周末，但看房的客戶(hù)卻并不少。在記者停留的半小時(shí)左右的時(shí)間，大約有四五組購(gòu)房者前來(lái)看房。

“目前我們一期剩余的房源大約在10套左右，預(yù)計(jì)8月份會(huì)推出二期。”該項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員告訴記者。而二期即將入市的139套房源，目前客戶(hù)蓄積量已高達(dá)一百多組。

從夏家胡同4.5萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)到孫河地王超過(guò)5萬(wàn)元的樓面地價(jià)，推升了京城豪宅價(jià)格繼續(xù)走高的預(yù)期。“目前雖然大勢(shì)還在窗口期，但這部分‘剛改’，也就是總價(jià)在1000萬(wàn)~2000萬(wàn)元的產(chǎn)品，受眾面還是非常大的。”沈力男告訴記者，需求的旺盛一定程度上促進(jìn)了成交量的火爆。

高端產(chǎn)品陸續(xù)放量

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，購(gòu)房者需求對(duì)于庫(kù)存的消化更加明顯，同時(shí)，核心地段的高端項(xiàng)目入市短期內(nèi)便達(dá)到了較高去化效果，“此外，高端現(xiàn)房的入市量較去年同期出現(xiàn)了明顯增長(zhǎng)。”

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年上半年，擬售均價(jià)在4萬(wàn)元/平方米以上的新增期房項(xiàng)目入市9個(gè)（按預(yù)售證號(hào)），供應(yīng)量為917套，同比減少了41.7%。“由于沒(méi)有突出的熱銷(xiāo)高端項(xiàng)目拉動(dòng)，整體簽約率僅為13%，比去年同期下降10個(gè)百分點(diǎn)。”張旭告訴記者。

但這一狀況在進(jìn)入6月以來(lái)有所改觀，“6月30日入市的五礦萬(wàn)科如園定價(jià)約為4.5萬(wàn)元/平方米，預(yù)訂量在半個(gè)月內(nèi)達(dá)到了3成；截至目前，7月3日入市的四合上院家園定價(jià)為5.5萬(wàn)元/平方米，其預(yù)訂量已經(jīng)達(dá)到35%。”張旭表示。

與此同時(shí)，京城豪宅推盤(pán)量也在明顯回升。6月7日,朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)的保利東郡最后一棟樓王開(kāi)盤(pán)，據(jù)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人介紹，此次開(kāi)盤(pán)共推36套新房源，全部是315平方米的大戶(hù)型。五礦萬(wàn)科如園也推出了120套房源。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)顯示，此后的7、8月份，當(dāng)代MOMA·歷峰、首創(chuàng)禧瑞都、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館等豪宅都將陸續(xù)放量。

“今年7、8月份，很多別墅都會(huì)集中開(kāi)盤(pán)，中糧拿地之后，很多老項(xiàng)目也會(huì)選擇借這個(gè)時(shí)機(jī)入市。”在張?bào)爿伎磥?lái)，下半年高端別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量會(huì)明顯放大，與此同時(shí)，產(chǎn)品品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)壓力也會(huì)越來(lái)越大。

上述參與孫河地塊競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商表示，該地塊刨除公租房面積以及代建面積，商品房面積不到5萬(wàn)平方米，“如果產(chǎn)品面積在300~400平方米，整個(gè)貨量也就是150套左右。如果按照常規(guī)開(kāi)發(fā)，利潤(rùn)率肯定不會(huì)很高。只有不斷升級(jí)內(nèi)部系統(tǒng)，提高產(chǎn)品品質(zhì)，這樣在價(jià)格方面才會(huì)有所突破。”