每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

在北京房地產(chǎn)市場9月 “日光盤”頻現(xiàn)的行情下，首開股份居然出現(xiàn)了銷售額下滑的現(xiàn)象。作為一家土地儲備六成位于北京的開發(fā)商，首開的表現(xiàn)令市場大跌眼鏡。

首開在2013年9月份銷售情況簡報中指出，期內(nèi)公司及控股子公司實現(xiàn)簽約面積5.38萬平方米 （含地下車庫等），同比下降58.29%；實現(xiàn)簽約金額6.88億元，同比下降52.45%。

對于9月份銷售大幅下滑的原因，首開董秘王怡表示，是因為公司部分期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。

市場推測，由于北京提高了期房預(yù)售門檻，首開將部分期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，同時其北京在建項目未能趁市場紅火加快施工速度，也是造成其業(yè)績下滑的因素。

錯過銷售旺季

偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月北京純商品住宅 （不含保障房）銷售面積104.44萬平方米；銷售額248.32億元，分別環(huán)比上漲10.8%和7.1%。

克而瑞 《2013年度上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》排行榜顯示，首開股份的銷售金額排名從第23位下滑到第28位，銷售面積排名第34位，下滑態(tài)勢明顯。

為什么市場大好，首開的銷售卻出現(xiàn)下滑？房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴躍進認為，首開之所以在今年上半年有不錯的業(yè)績，是因為它在北京市場集中銷售。當(dāng)9月傳統(tǒng)旺季來臨時，首開京外項目并未竣工，京內(nèi)項目卻已脫節(jié)，無法滿足市場需求。這反映出首開在項目的入市節(jié)奏把控上有欠缺。

結(jié)合首開公布的 《公司2012年度主要開發(fā)項目生產(chǎn)經(jīng)營情況表》及克而瑞相關(guān)數(shù)據(jù)，可知首開旗下的很多樓盤庫存已基本清光，如2010年12月開盤的首開幸福廣場?？硕饠?shù)據(jù)庫顯示，該樓盤正處于尾盤銷售的環(huán)節(jié)，2013年9月，成交項目僅為兩套車庫。

位于北京房山區(qū)的首開·熙悅山一期，于2011年6月開盤，目前銷售狀況為售罄；二期于2012年6月開盤，目前也顯示售罄。位于房山區(qū)五環(huán)外的熙悅睿府于2013年3月末開盤，目前的銷售情況也為售罄。

京外的太原國風(fēng)上觀、貴陽龍洞堡等項目，尚未取得預(yù)售證。

王怡則稱，銷售下滑的原因是因為公司部分期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。根據(jù)北京市住建委6月下發(fā)《關(guān)于進一步加強本市商品房預(yù)售許可管理有關(guān)問題》的通知，要求“2013年8月1日后新簽訂土地出讓合同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，對商業(yè)、辦公等非住宅樓棟以及套均建筑面積大于140平方米的住宅樓棟，申請預(yù)售許可時，施工進度應(yīng)達到以下條件：地上規(guī)劃層數(shù)7層（含）以下的，施工進度應(yīng)達到主體結(jié)構(gòu)封頂；8層 （含）以上的，施工進度應(yīng)達到地上。規(guī)劃層數(shù)1/2以上（且不低于7層）”。

9月錯過擴張機會

首開9月的糟糕表現(xiàn)，拖累了過去幾個月較好的業(yè)績。在2013年半年報中，首開認為，按并表口徑，上半年公司實現(xiàn)銷售簽約面積88.29萬平方米，合同銷售金額119.94億元，銷售回款114.35億元，分別同比增長70.94％、72.15％和101.18％，全年銷售計劃執(zhí)行情況整體保持良好態(tài)勢。但1~9月份的經(jīng)營業(yè)績同比值，要弱于上半年的相關(guān)數(shù)值。

首開在半年報中透露，公司正加大獲取土地的力度，在北京朝陽、通州、大興等區(qū)域取得項目，進一步鞏固了北京根據(jù)地地位。9月銷售簡報指出，期內(nèi)公司未新增土地儲備。

半年報顯示，首開2013年的開發(fā)計劃為，開復(fù)工838萬平方米，其中新開工167萬平方米，竣工187萬平方米。上半年，完成開復(fù)工714萬平方米，其中新開工42萬平方米，竣工70萬平方米，分別完成年計劃的85.2%、25.1%及37.4%。對于部分指標(biāo)完成率較低的情況，首開認為是“與房地產(chǎn)開發(fā)的季節(jié)性波動有關(guān)”。

對此，嚴躍進擔(dān)憂，這種波動性的經(jīng)營業(yè)績，會造成投資者對未來預(yù)期的不確定性。

首開顯然也意識到了這一點。其在財報中表示，要進一步強化項目運作。對于首開未來業(yè)績，王怡認為，完成年初銷售目標(biāo)不存在任何問題。