每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

◎每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“綠城眾籌開(kāi)發(fā)，試驗(yàn)如何？先前難題有無(wú)突破？”“已突破！近期會(huì)有動(dòng)作。”

上述對(duì)話是《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者和綠城房產(chǎn)眾籌相關(guān)人士的一段微信對(duì)話。

相比其他開(kāi)發(fā)商，綠城在房產(chǎn)眾籌開(kāi)發(fā)層面的實(shí)踐已經(jīng)有了經(jīng)驗(yàn)的積累，并正在逐步形成核心運(yùn)營(yíng)模式。但在業(yè)界看來(lái)，綠城的眾籌可能和真正意義上的眾籌仍有差別。

首個(gè)非典型眾籌案例

在大型房企中，綠城是最具眾籌開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的公司。

去年8月，綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平短信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，藍(lán)城旗下一家公司已經(jīng)在眾籌開(kāi)發(fā)領(lǐng)域擁有很深入的研究。

記者隨后聯(lián)系了藍(lán)城代建，并了解到，該公司早在去年初就已經(jīng)參與了房產(chǎn)眾籌開(kāi)發(fā)，所參與開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)。

根據(jù)浙江綠城佳園建設(shè)工程管理有限公司董事長(zhǎng)李園介紹，綠城上述項(xiàng)目有一定特殊性。原先拿地的企業(yè)當(dāng)時(shí)已經(jīng)資不抵債，當(dāng)?shù)卣疄榱藥椭淝鍍攤鶆?wù)，允許改變土地性質(zhì)，變更為居住用地，并以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。

正因土地的價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)公開(kāi)拍賣(mài)價(jià)較低，這一地塊才較其他項(xiàng)目更有吸引力。李園曾透露，如果通過(guò)土地市場(chǎng)獲得，其售價(jià)至少要比眾籌開(kāi)發(fā)價(jià)高出30%以上。

由于是眾籌開(kāi)發(fā)，藍(lán)城只負(fù)責(zé)代建而不是自己出資，因此可以讓出一部分開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，加上項(xiàng)目本身因?yàn)楂@得土地的渠道特殊，地價(jià)也要比周邊便宜，這才使得上述樓盤(pán)最后能以低于市場(chǎng)30%左右的價(jià)格進(jìn)行眾籌開(kāi)發(fā)。

和普通房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，上述項(xiàng)目的另一個(gè)特殊性在于，由當(dāng)?shù)厣虝?huì)負(fù)責(zé)人動(dòng)員幾家企業(yè)一同組建公司參與眾籌。企業(yè)的負(fù)責(zé)人出資認(rèn)籌大戶型產(chǎn)品，剩余的都是小戶型房源。

雖然這些企業(yè)負(fù)責(zé)人購(gòu)買(mǎi)的房子不多，但由于戶型較大，總價(jià)較高，為眾籌開(kāi)發(fā)解決了很大一部分資金需求。再加上有這些企業(yè)的資金實(shí)力和信譽(yù)做保，員工只需支付首付款即可參與，因此推廣難度較小。

復(fù)制難點(diǎn)是地價(jià)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在與李園交流時(shí)了解到，眾籌開(kāi)發(fā)存在幾個(gè)難題。

首先，目前企業(yè)拿地的主要途徑仍然是參加招拍掛，在土地稀缺的一線城市，開(kāi)發(fā)商很難以較低的價(jià)格獲得土地。即使在杭州這樣土地供應(yīng)較多的城市，開(kāi)發(fā)商想拿到比周邊便宜的地塊也不容易，這使得開(kāi)發(fā)企業(yè)很難為消費(fèi)者提供一個(gè)非常誘人的購(gòu)房?jī)r(jià)格。如果購(gòu)房?jī)r(jià)格沒(méi)有誘惑力，消費(fèi)者很難在土地剛剛拍下時(shí)就參與進(jìn)來(lái)。

其次，在銷(xiāo)售層面也存在問(wèn)題。普通商品住宅向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售，但眾籌開(kāi)發(fā)很難通過(guò)廣告等方式公開(kāi)推廣，因此其客戶來(lái)源有限。

再次，開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展眾籌業(yè)務(wù)，首要目的是希望減少自己的資金投入，降低公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如果購(gòu)房者只是支付部分首付款，開(kāi)發(fā)商依舊需要支付較多的資金，仍然需要承擔(dān)較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。這樣一來(lái)，眾籌開(kāi)發(fā)的意義就不大了。但讓消費(fèi)者一次性把所有的購(gòu)房款付清，不僅很難做到，也會(huì)影響參與眾籌者的熱情。

另外，消費(fèi)者參與眾籌開(kāi)發(fā)的一個(gè)前提就是眾籌資金要有第三方監(jiān)管，以確保資金的安全。藍(lán)城的首個(gè)眾籌開(kāi)發(fā)案例，參與者主要是企業(yè)及其員工，相互間的信任度很高。但當(dāng)眾籌開(kāi)發(fā)的參與者變?yōu)樯鐣?huì)公眾時(shí)，公眾對(duì)企業(yè)不免存在不信任，這也是眾籌開(kāi)發(fā)的一個(gè)難點(diǎn)。

那么，金融機(jī)構(gòu)對(duì)眾籌資金監(jiān)管并協(xié)助推廣房產(chǎn)眾籌計(jì)劃的熱情有多高？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此采訪了中海恒信資產(chǎn)管理部一位負(fù)責(zé)人，對(duì)方表示，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金投入的不確定性，房地產(chǎn)眾籌計(jì)劃需要開(kāi)發(fā)商承諾在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金不足的情況下，房企會(huì)以自籌資金投入后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，并確保項(xiàng)目最終順利竣工完成交付，但這樣的承諾顯然不符合開(kāi)發(fā)商借眾籌開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)作的初衷。

另外，購(gòu)買(mǎi)金融產(chǎn)品的客戶主要是投資者，他們對(duì)房地產(chǎn)眾籌計(jì)劃所分配的房屋多數(shù)不感興趣，更希望能拿到真金白銀的投資收益，這也是房產(chǎn)眾籌開(kāi)發(fā)的一個(gè)難點(diǎn)。

綠城在設(shè)計(jì)眾籌開(kāi)發(fā)模式時(shí)，同樣面臨這些困難和阻力，他們最終又是如何解決這些問(wèn)題的？我們目前尚不得而知，只能等到6月份計(jì)劃公開(kāi)時(shí)再來(lái)了解。