每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實習(xí)記者 王浩也    

◎每經(jīng)實習(xí)記者 王浩也

1月23日，中華企業(yè)發(fā)布業(yè)績預(yù)虧公告，經(jīng)公司進一步測算，預(yù)計2015年度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損24億元至25億元之間。

記者注意到，2013 年，中華企業(yè)對杭州中企·御品灣項目東塊已取得預(yù)售證的 3號樓及 6 號樓計提 1.1億元存貨跌價準備。2014年，中華企業(yè)對杭州中企·御品灣項目計提 4億元存貨跌價準備。僅兩年，中華企業(yè)就為杭州項目計提5.1億元減值準備。

昔日地王六載未入市

業(yè)內(nèi)人士認為，作為老牌地產(chǎn)國企的中華企業(yè)連續(xù)兩年虧損，這跟其在杭州的項目有很大的關(guān)聯(lián)。

2009年平安夜，中華企業(yè)以28.1億元的價格將杭州章家壩宅地收入囊中，這塊地也因此成為杭州當年的地王。

相比此后在該區(qū)域拿地的房企，中華企業(yè)的18206元/平方米的拿地成本可謂高之又高。據(jù)了解，此后進入該區(qū)域的萬科、德信所拿的同類地塊，樓面地價分別約為1.11萬元/平方米、1.24萬元/平方米。

優(yōu)淘城總裁薛建雄認為房企都有一個快速擴張的心，而2009年的中華企業(yè)也不例外，以至用超過自己承受能力的價格去拿了那塊地，明顯是對杭州的情況分析不到位，“杭州原來是中國最重要的工業(yè)、出口基地，在2009年以后杭州開始產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，周邊的工廠往武漢、成都甚至東南亞轉(zhuǎn)移。工廠轉(zhuǎn)走了，服務(wù)業(yè)的發(fā)展那時候還沒有跟上來，自然地，需求就減少了?！?/p>

2011年，中華企業(yè)宣布開工建設(shè)中企·御品灣。

然而，此后杭州樓市的發(fā)展卻盡顯低迷的狀態(tài)，業(yè)內(nèi)人士稱“杭州房價在2010年的高位之后，跌了大概有30%，隨后5年一直躺在地板上?！庇隼涞臉鞘惺沟弥衅蟆び窞车拈_盤變得遙遙無期。記者在中華企業(yè)官網(wǎng)“樓盤展示”區(qū)域發(fā)現(xiàn)，中企·御品灣的首次開盤時間顯示為：暫無。

單價3.5萬才能保本？

中華企業(yè)2014年年度報告顯示，杭州御品灣項目總投資55億元，該地塊總建筑面積22.29萬平方米，御品灣的成本是2.46萬元/平方米，而根據(jù)累計至2014年的實際投入金額來算，截至2014年，在尚未完工情況下，項目每平米投入成本已高達2.07萬元/平方米。

薛建雄告訴記者，如果今年御品灣要開盤的話，房價單價可要在這個成本價的基礎(chǔ)上還要加，“考慮到1.8萬元/平方米的樓面價，現(xiàn)在很多房企都是精裝修，它6年都沒有開盤，期間這個項目還有別的耗費，平衡周邊樓盤的單價，稅費還要占到30%，總的算下來，這個房子要賣到3.5萬甚至3.6萬元才能保本?！?/p>

那么3.5萬元的單價在周邊是什么概念？據(jù)《時代周報》介紹，同一板塊有此前早已開盤的萬科大家錢塘府和東方御府。東方御府與御品灣項目位置相距百米，2015年已經(jīng)在售。來自透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，東方御府2015年3月的成交均價為25078元/平方米。這一市場價格，無疑給御品灣未來銷售帶來了新的定價和去化壓力。同一地理位置的萬科大家錢塘府，2015年小戶型精裝房單價3.2萬元左右。

御品灣如果以3.5萬元的單價開盤銷售，在杭州的銷售恐怕會很吃力，對此薛建雄表示，房價大幅上漲的是2009年和2010年，一直延續(xù)到了2011年的2月，就算中華企業(yè)拿地之后快速完工也趕不上房價大好的時候。

薛建雄認為，中華企業(yè)拿地時對樓市的分析太樂觀，可能原來估計樓市上升的時間更長，沒想到持續(xù)火爆了26個月就冷了。

樓市瞬息萬變，相比而言較高的拿地成本，開盤入市時間一拖再拖，這些都讓御品灣的成本愈來愈重，只是當成本高了之后，這些壓力也會相應(yīng)轉(zhuǎn)移到購買者身上。

據(jù)悉，中華企業(yè)在公布2015年業(yè)績預(yù)虧公告的同時，也發(fā)布了可能被實施退市風(fēng)險警示和公司債券可能被暫停上市交易的提示性公告。根據(jù)上交所有關(guān)規(guī)定，中華企業(yè)股票可能被上海證券交易所實施退市風(fēng)險警示，公司債券可能被暫停上市交易。

針對這種狀況，中華企業(yè)下一步將采取如何措施，大股東對公司的未來又會實施何種規(guī)劃，記者就此問題致電中華企業(yè)，截至發(fā)稿，仍未收到相關(guān)回復(fù)。