每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王浩也    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王浩也

1月23日，中華企業(yè)發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)虧公告，經(jīng)公司進(jìn)一步測(cè)算，預(yù)計(jì)2015年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為虧損24億元至25億元之間。

記者注意到，2013 年，中華企業(yè)對(duì)杭州中企·御品灣項(xiàng)目東塊已取得預(yù)售證的 3號(hào)樓及 6 號(hào)樓計(jì)提 1.1億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。2014年，中華企業(yè)對(duì)杭州中企·御品灣項(xiàng)目計(jì)提 4億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。僅兩年，中華企業(yè)就為杭州項(xiàng)目計(jì)提5.1億元減值準(zhǔn)備。

昔日地王六載未入市

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為老牌地產(chǎn)國(guó)企的中華企業(yè)連續(xù)兩年虧損，這跟其在杭州的項(xiàng)目有很大的關(guān)聯(lián)。

2009年平安夜，中華企業(yè)以28.1億元的價(jià)格將杭州章家壩宅地收入囊中，這塊地也因此成為杭州當(dāng)年的地王。

相比此后在該區(qū)域拿地的房企，中華企業(yè)的18206元/平方米的拿地成本可謂高之又高。據(jù)了解，此后進(jìn)入該區(qū)域的萬(wàn)科、德信所拿的同類(lèi)地塊，樓面地價(jià)分別約為1.11萬(wàn)元/平方米、1.24萬(wàn)元/平方米。

優(yōu)淘城總裁薛建雄認(rèn)為房企都有一個(gè)快速擴(kuò)張的心，而2009年的中華企業(yè)也不例外，以至用超過(guò)自己承受能力的價(jià)格去拿了那塊地，明顯是對(duì)杭州的情況分析不到位，“杭州原來(lái)是中國(guó)最重要的工業(yè)、出口基地，在2009年以后杭州開(kāi)始產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，周邊的工廠(chǎng)往武漢、成都甚至東南亞轉(zhuǎn)移。工廠(chǎng)轉(zhuǎn)走了，服務(wù)業(yè)的發(fā)展那時(shí)候還沒(méi)有跟上來(lái)，自然地，需求就減少了?！?/p>

2011年，中華企業(yè)宣布開(kāi)工建設(shè)中企·御品灣。

然而，此后杭州樓市的發(fā)展卻盡顯低迷的狀態(tài)，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)“杭州房?jī)r(jià)在2010年的高位之后，跌了大概有30%，隨后5年一直躺在地板上。”遇冷的樓市使得中企·御品灣的開(kāi)盤(pán)變得遙遙無(wú)期。記者在中華企業(yè)官網(wǎng)“樓盤(pán)展示”區(qū)域發(fā)現(xiàn)，中企·御品灣的首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間顯示為：暫無(wú)。

單價(jià)3.5萬(wàn)才能保本？

中華企業(yè)2014年年度報(bào)告顯示，杭州御品灣項(xiàng)目總投資55億元，該地塊總建筑面積22.29萬(wàn)平方米，御品灣的成本是2.46萬(wàn)元/平方米，而根據(jù)累計(jì)至2014年的實(shí)際投入金額來(lái)算，截至2014年，在尚未完工情況下，項(xiàng)目每平米投入成本已高達(dá)2.07萬(wàn)元/平方米。

薛建雄告訴記者，如果今年御品灣要開(kāi)盤(pán)的話(huà)，房?jī)r(jià)單價(jià)可要在這個(gè)成本價(jià)的基礎(chǔ)上還要加，“考慮到1.8萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，現(xiàn)在很多房企都是精裝修，它6年都沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，期間這個(gè)項(xiàng)目還有別的耗費(fèi)，平衡周邊樓盤(pán)的單價(jià)，稅費(fèi)還要占到30%，總的算下來(lái)，這個(gè)房子要賣(mài)到3.5萬(wàn)甚至3.6萬(wàn)元才能保本?！?/p>

那么3.5萬(wàn)元的單價(jià)在周邊是什么概念？據(jù)《時(shí)代周報(bào)》介紹，同一板塊有此前早已開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科大家錢(qián)塘府和東方御府。東方御府與御品灣項(xiàng)目位置相距百米，2015年已經(jīng)在售。來(lái)自透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，東方御府2015年3月的成交均價(jià)為25078元/平方米。這一市場(chǎng)價(jià)格，無(wú)疑給御品灣未來(lái)銷(xiāo)售帶來(lái)了新的定價(jià)和去化壓力。同一地理位置的萬(wàn)科大家錢(qián)塘府，2015年小戶(hù)型精裝房單價(jià)3.2萬(wàn)元左右。

御品灣如果以3.5萬(wàn)元的單價(jià)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，在杭州的銷(xiāo)售恐怕會(huì)很吃力，對(duì)此薛建雄表示，房?jī)r(jià)大幅上漲的是2009年和2010年，一直延續(xù)到了2011年的2月，就算中華企業(yè)拿地之后快速完工也趕不上房?jī)r(jià)大好的時(shí)候。

薛建雄認(rèn)為，中華企業(yè)拿地時(shí)對(duì)樓市的分析太樂(lè)觀(guān)，可能原來(lái)估計(jì)樓市上升的時(shí)間更長(zhǎng)，沒(méi)想到持續(xù)火爆了26個(gè)月就冷了。

樓市瞬息萬(wàn)變，相比而言較高的拿地成本，開(kāi)盤(pán)入市時(shí)間一拖再拖，這些都讓御品灣的成本愈來(lái)愈重，只是當(dāng)成本高了之后，這些壓力也會(huì)相應(yīng)轉(zhuǎn)移到購(gòu)買(mǎi)者身上。

據(jù)悉，中華企業(yè)在公布2015年業(yè)績(jī)預(yù)虧公告的同時(shí)，也發(fā)布了可能被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示和公司債券可能被暫停上市交易的提示性公告。根據(jù)上交所有關(guān)規(guī)定，中華企業(yè)股票可能被上海證券交易所實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示，公司債券可能被暫停上市交易。

針對(duì)這種狀況，中華企業(yè)下一步將采取如何措施，大股東對(duì)公司的未來(lái)又會(huì)實(shí)施何種規(guī)劃，記者就此問(wèn)題致電中華企業(yè)，截至發(fā)稿，仍未收到相關(guān)回復(fù)。