2016年春節(jié)剛過，上海、深圳等一線城市房地產(chǎn)交易中心排隊(duì)過戶場面火爆，二手房業(yè)主頻頻跳價(jià)，一線城市房價(jià)出現(xiàn)了脫韁式上漲的現(xiàn)象。然而，一些業(yè)內(nèi)大佬對房地產(chǎn)行業(yè)的看法并沒有市場所表現(xiàn)的那么樂觀，房地產(chǎn)告別黃金年代，行業(yè)利潤率持續(xù)下滑已是不爭的事實(shí)。

那么在存量房時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)是否還有投資機(jī)會(huì)？上海大觀股權(quán)投資基金有限公司（簡稱“大觀基金”）副總裁孫啟元在接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)依然是重要投資渠道。

尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)

大觀基金是一家從事私募基金管理業(yè)務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，擁有私募股權(quán)投資、影視投資、并購基金、地產(chǎn)基金、夾層與信用投資、證券投資六大業(yè)務(wù)板塊。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比在30%以上。

一份來自清華大學(xué)的報(bào)告稱，從2006年第一季度到2015年第四季度十年間，北京、上海、天津、深圳、成都、大連、武漢和西安八個(gè)典型城市房價(jià)總體上漲255.1%，年均上漲13.5%，房地產(chǎn)業(yè)財(cái)富聚集速度令人咋舌。

孫啟元認(rèn)為，盡管近年來房地產(chǎn)行業(yè)利潤持續(xù)下滑，但從大觀基金調(diào)研結(jié)果來看，房地產(chǎn)仍然是高凈值人群資產(chǎn)配置中的重要資產(chǎn)類別?！氨M管房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別了黃金時(shí)代，但未來十年的房地產(chǎn)仍是大行業(yè)。私募基金作為管理財(cái)富的手段，其靈活度非常高，仍然可以從地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜變局中尋找到結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)”。

孫啟元進(jìn)一步解釋說，對于萬科、綠地等大型開發(fā)商而言，由于自身已經(jīng)有較好的低成本融資渠道，地產(chǎn)基金對于其吸引力不大。但是，中小型開發(fā)商由于品牌、資金實(shí)力一般，是地產(chǎn)基金的主要需求者。這就要求地產(chǎn)基金具備極強(qiáng)的專業(yè)性，對房地產(chǎn)行業(yè)有深刻理解。而所謂結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，是指在房產(chǎn)開發(fā)利潤走低的情況下，通過專業(yè)性尋找房地產(chǎn)價(jià)值洼地。

“大觀基金選擇項(xiàng)目，首先會(huì)從開發(fā)商角度考察，開發(fā)商團(tuán)隊(duì)以前做過什么項(xiàng)目、擅長做什么；第二，考察項(xiàng)目本身，項(xiàng)目的性質(zhì)、板塊等；第三，對還款來源的考察，即項(xiàng)目本身是否能夠短期盈利，或者交易對手有無其他還款來源；第四，國家宏觀經(jīng)濟(jì)和政策導(dǎo)向?！睂O啟元如此表示。

例如，大觀基金在浙江臺(tái)州投資了一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目由某知名開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)。孫啟元說，之所以能夠獲得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，是因?yàn)榇笥^基金不僅為該項(xiàng)目提供融資服務(wù)，而且還為其提供從開發(fā)到運(yùn)營等全產(chǎn)業(yè)鏈的資源整合服務(wù)。

孫啟元還表示，大觀基金也會(huì)去二三線城市尋求開發(fā)類項(xiàng)目并購機(jī)會(huì)，二三線城市因板塊不同，依然存在可觀的投資回報(bào)。

盤活存量資產(chǎn)

除了在開發(fā)類項(xiàng)目中尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，盤活存量資產(chǎn)是大觀基金看到的另一個(gè)房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。過去，房地產(chǎn)行業(yè)以土地增值為核心，然而在存量房時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)將以經(jīng)營創(chuàng)造價(jià)值為核心。目前，包括萬達(dá)在內(nèi)的開發(fā)商，紛紛開始注重向服務(wù)和運(yùn)營進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

對此，孫啟元表示，相比于住宅開發(fā)市場的投資回報(bào)率逐漸降低，綜合體、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等持有型物業(yè)或?qū)⒊蔀樾屡d的房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。大觀基金在一線城市收購存量資產(chǎn)，深度挖掘優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)、住宅底商等，通過經(jīng)營改造，讓租金提升、資產(chǎn)增值。

“中國地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和矛盾集中在傳統(tǒng)住宅市場，住宅以外細(xì)分領(lǐng)域機(jī)會(huì)依然巨大。由于物業(yè)費(fèi)屬于收益類資產(chǎn)，且穩(wěn)定性非常高，因此能夠給投資者帶來極為可觀的收益?！睂O啟元說道。

另外，大觀基金還會(huì)收購那些價(jià)值還未完全挖掘出來的存量資產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行重新打包、梳理，最后通過其他機(jī)構(gòu)收購溢價(jià)退出。

孫啟元表示，專業(yè)、過硬的資產(chǎn)管理能力是大觀基金的基石。地產(chǎn)基金不能再像以往，通過簡單地以高息貸方式賺取息差來獲取收益，而是必須要在投融管退中體現(xiàn)專業(yè)性。

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