◎每經(jīng)記者王杰 3月30日晚間，萬(wàn)達(dá)商業(yè)（03699，HK）發(fā)布公告稱(chēng)，公司控股股東大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司正初步考慮就H股進(jìn)行一項(xiàng)自愿全面收購(gòu)要約。如經(jīng)落實(shí)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)將私有化，并將從香港聯(lián)交所除牌。 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)表示，如果進(jìn)行自愿全面收購(gòu)要約并且發(fā)出正式要約，H股的要約價(jià)將不會(huì)低于每股48港元。這一價(jià)格也是當(dāng)時(shí)萬(wàn)達(dá)商業(yè)H股上市的發(fā)行價(jià)，比3月30日的收盤(pán)價(jià)38.8港元高出23.7%。 昨日（3月31日），其股價(jià)強(qiáng)勢(shì)高開(kāi)20%，全天維持高位震蕩，最終報(bào)收45.95港元，漲幅達(dá)18.43%。 大多數(shù)市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在登陸港股僅15個(gè)月后就選擇退市，主要還是因?yàn)槠涫兄当粐?yán)重低估了。 市值被低估？ 按照萬(wàn)達(dá)商業(yè)目前發(fā)行的港股股本65254.76萬(wàn)股計(jì)算，其收購(gòu)代價(jià)約為313.22億港元。從目前萬(wàn)達(dá)商業(yè)每股38.8港元計(jì)算，其要在此基礎(chǔ)上額外支出的數(shù)額約60億港元。 大多數(shù)市場(chǎng)人士認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)商業(yè)登陸港股僅一年多就做出了這樣的決定，主因是其市值被嚴(yán)重低估。 華夏時(shí)報(bào)總編輯水皮在該報(bào)官微上撰文表示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在港股市場(chǎng)上的表現(xiàn)不如人意，最高價(jià)只到過(guò)78港元，而最低價(jià)卻僅有31.10港元。3月30日的收盤(pán)價(jià)38.30元港元，不但跌破發(fā)行價(jià)，更是跌破凈資產(chǎn)，市盈率才4.91倍，萬(wàn)達(dá)商業(yè)每股業(yè)績(jī)6.62元，每股分紅1.05元人民幣，股息率達(dá)到3.07%，“一句話(huà)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在港股被低估，不是一般的低估，是嚴(yán)重的低估?！? 剛剛發(fā)布的萬(wàn)達(dá)商業(yè)2015年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，去年萬(wàn)達(dá)商業(yè)的收入為1242.03億元，較2014年的1078.71億元增加15.14%；公司權(quán)益擁有人應(yīng)占核心溢利（扣除公允價(jià)值變動(dòng)影響）為170.16億元，較2014年的148.24億元增加14.79%。 上述文章中稱(chēng)，與此形成對(duì)照的則是投行對(duì)萬(wàn)達(dá)的估值，即便在今年初，花旗給出的買(mǎi)入價(jià)位也是81.50港元，野村給出的買(mǎi)入價(jià)是67.24港元，瑞士信貸給出的買(mǎi)入價(jià)是60港元，美林給出的價(jià)格最低，但也達(dá)到了55港元。 另?yè)?jù)了解，目前內(nèi)地房企在港股市場(chǎng)的市值普遍偏低，如碧桂園、恒大等在港股市場(chǎng)股價(jià)更低，分別為3.07港元和6.03港元。 內(nèi)地房企有私有化先例 2015年7月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)啟動(dòng)回歸A股計(jì)劃。當(dāng)年11月13日發(fā)布的A股招股說(shuō)明書(shū)稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)擬發(fā)行不超過(guò)2.5億股新股，擬募集資金或達(dá)120億元。 其實(shí)，內(nèi)地房企從港股退市并非首例。2011年1月20日，復(fù)星國(guó)際和復(fù)地聯(lián)合發(fā)布公告稱(chēng)，復(fù)星國(guó)際將就復(fù)地全部已發(fā)行H股和已發(fā)行內(nèi)資股提出自愿有條件收購(gòu)要約，建議撤銷(xiāo)復(fù)地的上市地位。 對(duì)于此次退市的原因，復(fù)星國(guó)際表示主要是由于融資障礙。為了支持商業(yè)及住宅房地產(chǎn)主業(yè)的不斷增長(zhǎng)，復(fù)地有大量的資金需求。復(fù)星國(guó)際認(rèn)為：（1）作為H股在香港聯(lián)交所上市的內(nèi)地注冊(cè)公司，復(fù)地在海外融資的能力非常有限，包括透過(guò)離岸銀行貸款、國(guó)際債券發(fā)行和股票發(fā)行等融資方式；（2）鑒于《上市規(guī)則》對(duì)公司與其控股股東之間的關(guān)連交易的規(guī)定，復(fù)星無(wú)法為復(fù)地注入大量的資本；（3）復(fù)地目前的負(fù)債水平在香港聯(lián)交所上市的同業(yè)公司中相對(duì)較高，從而進(jìn)一步妨礙了復(fù)地獲取商業(yè)優(yōu)惠條款的融資能力。 恒盛地產(chǎn)之前也有私有化計(jì)劃。2013年10月21日，恒盛地產(chǎn)宣布開(kāi)始停牌。當(dāng)年11月21日，恒盛地產(chǎn)發(fā)布公告，控股股東張志熔提出私有化建議，私有化代價(jià)為每股1.8港元，涉及金額為45.67億港元。 根據(jù)擬私有化公告中的表述，恒盛地產(chǎn)選擇私有化的原因是，“要約人認(rèn)為，股份價(jià)格低迷已經(jīng)對(duì)本公司在客戶(hù)中的聲譽(yù)，連帶對(duì)本公司的業(yè)務(wù)及員工士氣產(chǎn)生了不利影響。” 獨(dú)立股評(píng)人岑智勇在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，這種情況在其他內(nèi)房股中比較少見(jiàn)。在港股市場(chǎng)退市，先要股東通過(guò)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)此次私有化，估計(jì)通過(guò)難度不大。其他內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，若財(cái)務(wù)有困難者，估計(jì)未必想回A股，因內(nèi)地融資或更難，內(nèi)地房企在港股市場(chǎng)發(fā)債，成本較低。 房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖告訴記者，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在港上市時(shí)間比較短，基本沒(méi)在香港發(fā)可轉(zhuǎn)債之類(lèi)，退市比較簡(jiǎn)單容易。如果上市時(shí)間比較長(zhǎng)的話(huà)，那么房企退市的難度就比較高了。當(dāng)然，如果能上A股，內(nèi)地房企可能會(huì)選擇在港股退市，但這個(gè)切換有不確定性，退市的話(huà)要取決于不確定性有多大。 中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，私有化的原因，是基于資本市場(chǎng)的融資能力和估值的判斷，A股的市場(chǎng)融資能力會(huì)更強(qiáng)一些。企業(yè)如果有港股和A股兩方面的資源，或者有多個(gè)上市公司平臺(tái)，會(huì)有多種選擇。如果僅僅只有港股一個(gè)融資渠道，不一定會(huì)退市。