每經(jīng)編輯｜杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

每經(jīng)編輯 隋丕寧

最近兩個多月的成交數(shù)據(jù)表明，調(diào)控新政正在深度影響樓市，尤其是熱點(diǎn)城市“退燒”跡象顯著。

12月7日，明牌珠寶（002574，SZ）發(fā)布公告稱，9月底以來部分城市陸續(xù)出臺樓市調(diào)控政策，可能會對其重大資產(chǎn)重組標(biāo)的——好屋中國的經(jīng)營產(chǎn)生影響，將標(biāo)的資產(chǎn)審計及評估基準(zhǔn)日調(diào)整至今年底。

去年底，明牌珠寶已收購好屋中國1/4股權(quán)，年內(nèi)這次收購標(biāo)的的整體估值卻比前次估值整體多出4億元。好屋中國回應(yīng)稱，上半年樓市較好，公司業(yè)務(wù)也有創(chuàng)新和提升。

日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾報道了58同城、房多多等因調(diào)控而受到影響，如今處于資本化風(fēng)口的好屋中國也難以置身事外。接下來，到底會怎樣？

評估時點(diǎn)延長折射調(diào)控效應(yīng)

3年前，好屋中國突然闖入成都，開啟全國化序幕。外界才知曉，這不僅是一家蘇州的房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)中介，彼時號稱“獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人”數(shù)量已破50萬人，試圖一舉壓倒傳統(tǒng)中介。

如今，華東和西南在好屋中國的業(yè)務(wù)版圖中份額占比最大，對接開發(fā)商的項(xiàng)目資源也較多。當(dāng)前樓市周期性波動加上調(diào)控加劇，這家房產(chǎn)中介也被卷入風(fēng)暴眼之中。

去年底，明牌珠寶曾斥資7億元收購好屋中國25%股權(quán)，試圖彌補(bǔ)其原來的珠寶主業(yè)因渠道資源不足而遇到的瓶頸問題。不過，今年9月份，明牌珠寶又拋出了重大資產(chǎn)重組預(yù)案，試圖以股份加現(xiàn)金支付方式集中收購好屋中國剩下的75%股權(quán)，收購價24億元。記者注意到，好屋中國前次被收購時整體估值28億元，但這次整體估值卻成了32億元，前后估值差額達(dá)4億元。

更為關(guān)鍵的是，好屋中國前次承諾未來3年實(shí)現(xiàn)凈利分別為1.8億、2.5億和3.2億元，而此次收購承諾凈利則變成了1.9億、4.4億和7.6億元，前后對照不難發(fā)現(xiàn)，后兩年業(yè)績承諾幾乎翻倍。

明牌珠寶投資者調(diào)研活動記錄顯示，好屋中國相關(guān)負(fù)責(zé)人說，“2016年上半年房地產(chǎn)市場比較好，此外公司還有一些業(yè)務(wù)上的升級和創(chuàng)新，雙方根據(jù)市場的情況來考量，再加上公司業(yè)績的因素，最終確定的估值為32億元。”

如今，樓市環(huán)境突變，熱點(diǎn)樓市加碼調(diào)控，也成了明牌珠寶此次重組預(yù)案調(diào)整的直接動因。

明牌珠寶稱，為了全面反映標(biāo)的公司——好屋中國的經(jīng)營和價值，以及本次重大資產(chǎn)重組對本公司的影響，遂決定將該標(biāo)的資產(chǎn)審計及評估基準(zhǔn)日從今年6月底調(diào)整為今年12月底。

易屋之家創(chuàng)始人兼CEO、好屋中國前成都公司副總經(jīng)理張弘告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，調(diào)控對開發(fā)商影響比較大。對于020平臺來說，開發(fā)商的挖客需求會更大。

10萬億市場或誕生三四家大鱷

據(jù)悉，開發(fā)商給好屋中國的傭金比例大概是1%~1.5%。好屋中國相關(guān)負(fù)責(zé)人說，首先開發(fā)商個性化廣告越來越少，營銷費(fèi)用有所下降；其次代理費(fèi)用下降，原先是1.2%左右，現(xiàn)在能降到0.6%~0.7%。兩方面合計大概節(jié)省1%，可以支付給好屋。

好屋中國官網(wǎng)數(shù)據(jù)透露，截至今年3月份，該公司經(jīng)紀(jì)人數(shù)量已突破500萬人，4月份已實(shí)現(xiàn)全國百城布局。相比于2013年6月經(jīng)紀(jì)人數(shù)量首次突破10萬人，僅隔了約3年半。

好屋中國前述負(fù)責(zé)人表示，從整個行業(yè)來看，目前新房的交易量要遠(yuǎn)大于二手房（其中新房市場大概8萬到10萬億元規(guī)模）。伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)一步深化，未來5年仍將延續(xù)這個趨勢。

3年前，好屋中國實(shí)施全國化擴(kuò)張，包括房多多、平安好房、華燕房盟、樓市通、愛屋吉屋等房產(chǎn)電商平臺隨后紛紛創(chuàng)立并迅速崛起。伴隨各種銷售利器出現(xiàn)，房產(chǎn)投融資服務(wù)也隨之井噴。

比如，成立于2015年的易屋之家，目前已全國成立15家分公司，涉及北京、成都、南京、南寧、西安、廈門、青島等，入駐房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接近6萬。

張弘告訴記者，易屋之家的模式是以類Uber方式快速進(jìn)入房地產(chǎn)電商領(lǐng)域，讓企業(yè)經(jīng)濟(jì)變成了個體經(jīng)濟(jì)，用移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)方式解決購房客戶信息不對稱問題，誰能為客戶解決問題，誰才能在市場立足。

“整個銷售產(chǎn)業(yè)鏈逐漸變化，代理公司的作用越來越小。目前一線城市客戶來源中，約有40%~50%由中介經(jīng)紀(jì)人帶來。”好屋中國前述負(fù)責(zé)人說。

這間接證實(shí)了不少房產(chǎn)電商為何加碼布局一線及新一線城市。市場上，不少類似易屋之家等平臺仍在擴(kuò)張，像規(guī)模已達(dá)到一定量級的好屋中國加碼資本化，除了如外界猜測其資金訴求，提升業(yè)務(wù)能力與平臺公信力等目的之外，另一個野心是為未來在資本市場收購和整合做鋪墊。

“每一輪調(diào)控后，沒有競爭力的中小企業(yè)會被淘汰。未來1~2年會出現(xiàn)3~4家大型企業(yè)。”好屋中國相關(guān)負(fù)責(zé)人預(yù)判，因?yàn)槭袌龇浅４螅?span lang="EN-US">8萬~10萬億元），一家獨(dú)大的可能性較低。未來三五年，好屋將進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)紀(jì)人平臺，建立誠信體系。除了住宅，未來或?qū)⒃谏虡I(yè)、大宗交易、海外布局上有所突破。