在2016年最后一天，繼鄭州、武漢、濟南等城市之后，西安也加入了限購城市之列。

12月31日，西安市政府發(fā)布《西安市人民政府關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》。《通知》在提高購房和貸款門檻的同時，還針對土地供應(yīng)端出臺了系列政策。

《通知》一經(jīng)出臺便引爆了朋友圈。畢竟在很多人印象里，西安嚴格意義上來說并不屬于樓市熱點城市，跟北上廣乃至近來限購升級的鄭州、武漢等城市相比，西安以往被人打上的標簽之一便是“房價低”。

▲全國百城房價排名 西安位居66位 數(shù)據(jù)來源：房天下

本文中粉巷君（微信ID：粉巷財經(jīng)）給大家梳理一下，西安這次限購，背后到底該如何解讀。

開發(fā)商和購房者的“緊箍咒”

12月31日發(fā)布的《通知》，主要包括了五個方面：項目規(guī)劃建設(shè)標準方面、開發(fā)用地出讓方面、住房金融市場秩序、商品房銷售管理以及房地產(chǎn)市場監(jiān)管。

粉巷君（微信ID：粉巷財經(jīng)）梳理了一下，《通知》內(nèi)容主要針對兩個群體，一個是開發(fā)商，一個是購房者。

對于開發(fā)商的約束主要集中在兩個方面，

一是開發(fā)用地購地資金來源的審查。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以后要支付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款，不允許通過銀行貸款、信托資金、保險資金以及發(fā)行債券等方式來籌措資金了。

二是清理開發(fā)商手中閑置的土地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿了土地，項目卻遲遲不能動工，將按照相關(guān)規(guī)定征繳土地閑置費或收回建設(shè)用地使用權(quán)。且在處置完畢前，禁止企業(yè)參與土地招拍掛出讓活動，以及其他一些限制手段。

最重要的：對于購房者的約束。主要集中在“限購”方面。即自2017年1月1日起，西安市及非西安市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女），在城六區(qū)（新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋）范圍內(nèi)只能新購一套住房（含新建住房和二手住房）。

另外，《通知》中對“眾籌買房”、“分期首付”、“零首付”和“借款首付”等行為進行了明確的禁止。

大背景：“房子是用來住的！”

西安此番重啟限購，粉巷君（微信ID：粉巷財經(jīng)）認為有其大背景和小背景兩方面的原因。

大背景方面，是中央層面做的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。

近期中央經(jīng)濟工作會議上，明確了2017年中國樓市發(fā)展方向，強調(diào)要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

從會議內(nèi)容上來看，全國范圍內(nèi)都將會把緩解住房供需矛盾作為全年的一個主要工作來抓。這就是說，國家層面看重的是房子的居住價值，而不建議拿房子去投資。像鄭州和武漢兩城，都在2016年12月21日晚間出臺了相應(yīng)的市場調(diào)控政策。

小背景方面，得從西安自身說起。

前一陣刷爆朋友圈的消息。在今年12月中旬，經(jīng)過46輪競拍，融創(chuàng)以18.5億元的價格，將西安市東二環(huán)一塊137畝的土地收入囊中。此前西安房管局的負責人也稱，擔心地王帶來西安房價不正常的波動。

陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)參加了12月31日上述文件出臺的會議。他透露，今年西安的房地產(chǎn)固定投資在2000億元左右,施工面積1億平方米左右。銷售情況可觀。經(jīng)最新統(tǒng)計，西安市今年網(wǎng)上銷售（面積）在全國來說不是前三名，也估計是前五，在全國所有大中城市中銷售的規(guī)模還是靠前的。

去庫存較快，這也引來西安層面對房價波動的擔心。

另外，12月21日，陜西省委常委、西安市委書記王永康就本市民生工作進行了調(diào)研。對于住房難的問題，王永康指出，破解住房難，特別要盤活閑置和低效用地，注重疏解部分城市功能，帶動遠郊區(qū)縣發(fā)展。這與此次《通知》的內(nèi)容，頗為前后呼應(yīng)。

普通購房者不需過度解讀

為什么西安要在年末出臺限購？這該作何解讀？

一是用政策引導(dǎo)

這次限購只針對西安市城六區(qū)，其余區(qū)縣并沒限購。在王圣學(xué)看來，這是政府有意識的引導(dǎo)市民在包括長安區(qū)等區(qū)縣購房，使得消費者的消費更加理智，促進周邊區(qū)縣的發(fā)展。

“因為西安城中區(qū)的人口密度和別的城市不差上下，郊區(qū)的人口數(shù)量相對比較少一些。從人口密度上來講，是放開郊區(qū)，控制城中區(qū)。”

二是規(guī)范房企行為

對開發(fā)商來說，這次新規(guī)的影響是明顯的。諸如加強了對買地資金來源的監(jiān)管，可以預(yù)見，對于一些資金實力并不雄厚的房企來說，拿地將不再如之前那般順利。

“像項目兩年內(nèi)不開發(fā)將土地收回這種做法，實際上原來也有說，但沒怎么執(zhí)行，如今是更加明確。”王圣學(xué)說。對房企的一些約束，這個是新規(guī)中最為嚴厲的。

一定程度上講，雖然西安在前一段時間實現(xiàn)了真正意義上的招拍掛，但是從資金來源上規(guī)范，使得房企拿地變得沒那么容易。

三是個人購房者的作用

王圣學(xué)解釋：“對于購房者，不會掀起太大波瀾。因為西安的住房供應(yīng)規(guī)模非常大，土地供應(yīng)充足。第二個就是房價比較低。第三個就是需求旺盛，剛需為主。今年也是西安的銷售新高，2400萬平方米，（相）比去年2100萬平方米銷售還是在持續(xù)增長。2400萬平方米至少有20萬套，這是很大的比例，供給充足。”

此外，還不要忘記了，本次限購的幾個城區(qū)并不是西安主要在售項目的集中區(qū)，這就意味著，對實際購房者來講，受到的限制并沒有那么大。