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每經(jīng)記者 吳若凡

臨近3月，上市房企開始密集披露年報。2月25日，新城控股發(fā)布2016年年度報告顯示，公司全年合同銷售金額650.60億（含合營項目170.85億元），同比增長103.76%，銷售面積575.00萬平方米（含合營項目101.00萬平方米），同比增長48.76%。

報告期內(nèi)，新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入279.69億元，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤30.19億元，分別比2015年增長18.67%和64.42%。

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，利潤高于預期，主要得益于城市布局，去年長三角增長較好。但房地產(chǎn)利潤水平持續(xù)下降，未來行業(yè)保持利潤率仍有壓力。

凈利潤同比增長64%

據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，截至2月23日，已有91家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了2016年業(yè)績預告，

66家公司預喜。《每日經(jīng)濟新聞》記者整理發(fā)現(xiàn)，招商蛇口全年預計盈利在93億~98億；保利地產(chǎn)歸屬于上市公司股東的凈利潤124.14億元，同比增長0.54%；綠地歸屬于上市公司股東的凈利潤78.4億，同比增長13.9%；華夏幸福凈利潤52億~56億，同比增長40%~50%。萬科、碧桂園等尚未公布業(yè)績預告。

綜合億翰智庫和WIND數(shù)據(jù)分析，根據(jù)去年中期100家上市房企的業(yè)績綜合來看，上市房企凈利潤率平均在9.43%，平均毛利率則在27%左右。

2016年新城控股歸母凈利潤30.19億元，增長率64.42%，凈利潤率10.8%，住宅銷售毛利率25.10%，綜合體銷售毛利率30.10%，物業(yè)出租及管理毛利率79.70%。在2016房地產(chǎn)銷售排行榜上位列15的新城控股，在利潤榜上名次預計能保持二梯隊前列位置。

歐陽捷認為，新城控股去年利潤成績不錯，主要因為聚焦長三角發(fā)展，這一區(qū)域價量均好，公司成本控制較好，但費用率控制不夠。另外，企業(yè)利潤最大的壓力是行業(yè)利潤的持續(xù)下滑，未來房地產(chǎn)利潤會趨近社會平均利潤率水平。

加碼商業(yè)調整布局

記者注意到，在新城控股的細化指標中，商業(yè)特別是物業(yè)出租對利潤的貢獻率表現(xiàn)增強。

據(jù)歐陽捷介紹，目前新城控股在運營的11座吾悅廣場，有3家已進入成熟期，余下的尚處于3年培育期內(nèi)。

一般而言，產(chǎn)生正毛利率、正現(xiàn)金流，則商業(yè)運營收入大于支出，需要成熟的商業(yè)體。而目前新城控股僅有3家商場進入成熟期，物業(yè)出租和管理毛利率達到79%，預測8家吾悅廣場均進入正流量運營期，能催生更亮眼的利潤指標。公告顯示，2017年新城控股還將新開業(yè)吾悅廣場11個。新城控股預計租金及商業(yè)管理費收入將超過10億元，但3年期的運營成本也將攤薄整體利潤。 

在業(yè)績報告中，新城控股特別強調，“持續(xù)以住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅動的模式運營”，而去年原萬達商業(yè)副總裁陳德力入職新城控股任商業(yè)聯(lián)席總裁時，業(yè)界便推測此為新城控股加碼商業(yè)之舉。

新城控股電商負責人陳永康告訴記者，此后新城控股將商業(yè)開發(fā)和商業(yè)管理兩個體系，統(tǒng)歸陳德力管理，而從拿地、開發(fā)、商業(yè)運營、退出的全閉環(huán)系統(tǒng)由一總裁統(tǒng)一管理，在中國商業(yè)地產(chǎn)操作上尚未有過先例。

去年，新城控股發(fā)行“東證資管-青浦吾悅廣場資產(chǎn)支持專項計劃”，作價10.5億將上海青浦吾悅廣場注入該資管計劃，形成國內(nèi)首個商業(yè)綜合體資產(chǎn)證券化。

值得注意的是，在銷售項上，新城控股的商業(yè)物業(yè)銷售額依然是住宅的一半，且二者業(yè)態(tài)比重為4：6，住宅仍是新城控股的最主要業(yè)務。

“畢竟在當下的房地產(chǎn)競爭中，依然是有規(guī)模才有話語權，規(guī)模和利潤的選擇題中，有時不得不優(yōu)先選擇規(guī)模。”歐陽捷直言。

基于此，新城控股的策略是優(yōu)化布局。記者留意到，報告期末，新城控股共有59個子項目在建，在建面積為1307.36萬平方米（含合營項目）。全年新增土地儲備共40幅，總建筑面積1424.22萬平方米，其中住宅地產(chǎn)新增1060.97萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)新增363.25萬平方米。

從布局而言，新城控股在長三角的布局項目占了該房企總體項目6成以上，同時住宅地產(chǎn)在環(huán)渤海、珠三角區(qū)域力求規(guī)?；_發(fā)等。

“在調控手段下，地產(chǎn)整體上漲的空間已十分有限。”華泰證券房地產(chǎn)首席分析師謝皓宇認為，全國性的房價因素使得2016年很多房企銷售額大幅增長，結算毛利潤率大幅提升，但行業(yè)凈利潤率依然處于下滑趨勢，資源和規(guī)模將會是房企最核心的競爭力。