每經編輯｜每經記者 魏 瓊 每經編輯 隋丕寧    

每經記者 魏 瓊 每經編輯 隋丕寧

樓市調控加碼，房企融資收緊。2016年四季度，深圳地產圈首個商業(yè)地產資產證券化項目落地，房地產資產證券化迎來發(fā)展良機，這為房企融資打開了一扇窗。

作為內地首個在香港上市的房地產信托基金，越秀房地產信托基金（以下簡稱越秀房托）經過10年的發(fā)展，總資產由45億元發(fā)展為2016年的306億元。在存量房市場紅利釋放之際，越秀房托要成為千億房產信托基金，難度何在？

如何做大規(guī)模？

近日，越秀房托公布2016年發(fā)展業(yè)績，在商業(yè)地產嚴冬，越秀房托實現收入約為18.38億元，同比增長7.5%；物業(yè)收入為12.68億元，同比增長16.5%。

《每日經濟新聞》記者查詢2016年年報數據發(fā)現，越秀房托運營的7個項目中，3個項目經營收入同比出現下滑，其余4個項目營收同比增長。其中，國金中心實現營收約為10.38億元，占總營收的56.5%。

房企規(guī)模之爭日益激烈，越秀房托主席林昭遠認為，越秀房托擁有成為千億房企的經驗和團隊，如遇到好項目，“千億房托基金”的目標或許在未來5到10年可以實現。

國泰君安分析師劉斐凡在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，未來5~10年越秀房托實現“千億房托基金”難度不是很大，近些年房地產資產證券化迎來利好，尤其是深圳益田ABS項目落地具有風向標意義，存量房市值很大，優(yōu)質物業(yè)做資產證券化的空間很大。

對于越秀房托而言，要做大規(guī)模，收購優(yōu)質物業(yè)則成為其中“捷徑”。

2015年，深耕廣州大本營的越秀房托開始走出廣州，開啟了全國化擴張的步伐，并將全國化的第一站鎖定上海。越秀房托斥資26.272億元收購上海宏嘉大廈，更名越秀大廈。2016年報數據顯示，越秀大廈實現營業(yè)收入1.36億元，營收排在7個項目中第3位，同比增長216.5%。

關于未來的投資策略，越秀房托總裁林德良表示，未來會側重于具備價值提升能力和穩(wěn)定收益的國內一二線城市核心區(qū)域的優(yōu)質商業(yè)物業(yè)，并且以寫字樓和集合體為主要業(yè)態(tài)。

越秀房托副行政總裁程九洲接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，越秀房托做大規(guī)模是必須的，未來將通過投資買地、與開發(fā)商聯合運營，以及并購現有項目等方式獲取更多的項目。

為何要資產證券化

為了集中力量做大做強房地產信托基金，2016年初越秀地產開始著手做商業(yè)板塊的轉型提升工作，于2016年12月29日正式成立獨立的運營板塊，一改之前分散運作的商業(yè)模式。

程九洲表示，未來越秀地產開發(fā)的項目將要逐步進入到房產基金，越秀的大商業(yè)板塊將整合更多的項目和資源。

劉斐凡認為，優(yōu)質的商業(yè)地產擁有穩(wěn)定的現金流，通過資產證券化之后，對于提升商業(yè)地產的營業(yè)狀況，資金壓力、資產負債率和估值等均有正面作用。

面對當前國內商業(yè)物業(yè)租售比不成比例等困境，程九洲認為需要升資產的運營能力，提升單位物業(yè)的出租價格，降低整體資產的售價和租價之間背離的概率。同時要善于使用金融工具，降低融資成本，解決融資和運營之間匹配性的問題。

億翰智庫房企研究中心主任張化東表示，未來市場缺的是運營以及體驗感、場景化比較好的商業(yè)地產項目。未來商業(yè)地產將以商業(yè)物業(yè)改造為主，通過經營團隊的更換提升運營能力，盤活商業(yè)項目，提升租金，這才是未來商業(yè)地產最根本的改變。