每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 董青枝 記者 謝振宇 每經(jīng)編輯 魏文藝    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 董青枝 記者 謝振宇 每經(jīng)編輯 魏文藝

今年以來(lái)，海南樓市出臺(tái)一系列限購(gòu)、限貸等政策，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。9月底、10月來(lái)，海南更是調(diào)控政策政策頻出，限制島外人群投資性購(gòu)房。

不斷升級(jí)的調(diào)控政策背后反映出當(dāng)?shù)貥鞘性鯓拥奶攸c(diǎn)？調(diào)控效果如何？背后又有著怎樣的謀略？

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前海南樓市調(diào)控升級(jí)充分說(shuō)明海南國(guó)際旅游島依然是購(gòu)房者熱衷的地方，類似的調(diào)控升級(jí)充分體現(xiàn)了市場(chǎng)穩(wěn)定的導(dǎo)向。而旺季到來(lái)會(huì)在一定程度上吸引購(gòu)房者進(jìn)入，政策的出臺(tái)也是防患于未然，適當(dāng)會(huì)對(duì)后續(xù)幾個(gè)月的樓市進(jìn)行降溫。

今年出臺(tái)10余次樓市調(diào)控政策

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，海南省及各地方今年陸續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控政策已達(dá)10余次。4月，海南省發(fā)布《關(guān)于限制購(gòu)買多套商品住宅的通知》；5月，海口、三亞等7個(gè)市縣先后出臺(tái)了更加嚴(yán)格的限購(gòu)政策；9月23日，海南永久停止中部生態(tài)核心區(qū)開(kāi)發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項(xiàng)目；9月29日，海南停審“100平方米以下商品房”；日前，海口、三亞、萬(wàn)寧、陵水四市縣將住房限制轉(zhuǎn)讓年限提高到5年。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，冬季不少北方人會(huì)到海南避寒，可能造成市場(chǎng)火熱，現(xiàn)在通過(guò)政策限制一下，從需求角度為市場(chǎng)降溫。他說(shuō)，海南的調(diào)控比較晚，?？凇⑷齺喍际菬狳c(diǎn)城市。在其他城市樓市政策收緊后，海南樓市被推動(dòng)了一把。

據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局公布的今年1~8月海南房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，全省房屋銷售面積1602.47萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)69.5%。前8月，海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到1252億元，同比增長(zhǎng)14%。而海南經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)披露，截止今年6月末海南全省商品住宅庫(kù)存去化期約11個(gè)月，比上年末減少12個(gè)月。

記者注意到，作為海南房?jī)r(jià)最高、外來(lái)人口最活躍的地方，三亞通常先于各地出臺(tái)政策。10月9日，三亞先行將住房限制轉(zhuǎn)讓年限提高到了5年，隨后其他地方跟進(jìn)。

海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~8月三亞房屋銷售額397.2億元，領(lǐng)跑全省，同比增長(zhǎng)105.8%。且上半年三亞以60~90平方米中小戶型成交為主，成交均價(jià)領(lǐng)跑全省，熱門區(qū)域單價(jià)集中在2萬(wàn)~3萬(wàn)元/平方米。

以戶型面積限制“候鳥(niǎo)型”人群

不同于其他省份的調(diào)控政策，9月29日海南出臺(tái)政策將停審“100平方米以下的商品房”。在此之前，海南限制新建小戶型的面積更小。從2015年11月，海南已經(jīng)停止批準(zhǔn)套型建筑面積在60平方米以下的商品住宅建設(shè)。三亞市此前將商品住宅最小套型建筑面積提高至80平方米。

據(jù)海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，控制小戶型商品住宅開(kāi)發(fā)對(duì)引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、提升產(chǎn)品品質(zhì)具有較好的促進(jìn)作用。很多企業(yè)為迎合市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)了大量小戶型商品住宅，并將大部分賣往島外市場(chǎng)。島外更多的“候鳥(niǎo)型”人群來(lái)這兒季節(jié)性居住，給當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和社會(huì)管理帶來(lái)極大壓力。

鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年海南購(gòu)房成交中，島外購(gòu)房占比高達(dá)88%。其中來(lái)自京津冀和東三省的購(gòu)房者最多。

近些年，在海南國(guó)際旅游島建設(shè)的利好下，海南的旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，今年國(guó)慶期間，三亞旅游攬金逾58億元。

中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，海南停批100平方米以下商品房主要是為了改變度假地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有效遏制候鳥(niǎo)式居住的空置現(xiàn)象，提升旅居效率和效益；未來(lái)100平方米以下的產(chǎn)品更多將轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U房，提高利用率。

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端表示，未來(lái)海南100平方米以上的置業(yè)人群要更具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局海南調(diào)查總隊(duì)調(diào)查報(bào)告建議，今年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)總體價(jià)格將保持平穩(wěn)向上態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展一方面要防止惡意競(jìng)爭(zhēng)和投機(jī)，另一方面要繼續(xù)大力提升城市基礎(chǔ)建設(shè)，南部拓展旅游地產(chǎn)，北部打造宜居環(huán)境，全方位發(fā)展醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、文化、娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)。