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每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 盧祥勇

2016年，龍湖地產(chǎn)（0960.HK ）距離千億規(guī)模只差臨門一腳，今年，它終于迎來(lái)了自己的里程碑時(shí)刻。

今年上半年銷售規(guī)模TOP10房企中，龍湖以銷售金額同比增長(zhǎng)140%的速度位居第一。今年前8個(gè)月，龍湖地產(chǎn)合同銷售金額突破1151億元，同比增長(zhǎng)105%，率先完成了千億的目標(biāo)，超過(guò)2016年的全年銷售額881.4億元；11日9日，龍湖地產(chǎn)發(fā)布公告稱，今年前十月累計(jì)簽約額1404.1億元，同比增長(zhǎng)89%。而在2017年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖上調(diào)全年銷售目標(biāo)38%至1500億元，目前來(lái)看，再次提前完成全年銷售目標(biāo)將成為大概率事件。

龍湖相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，龍湖良好的業(yè)績(jī)來(lái)自于盤面均好的積淀，內(nèi)部大運(yùn)營(yíng)體系和營(yíng)銷體系運(yùn)轉(zhuǎn)流暢，并有意識(shí)前置供貨。在投資拓展層面，龍湖聚焦高能級(jí)城市群的縱深布局，深化粵港澳、長(zhǎng)三角、京津冀等城市群，為業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。

“蛋糕變小了，只能更努力”

從房地產(chǎn)周期來(lái)看，銷售和拿地節(jié)奏決定了一家企業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)速度。對(duì)于龍湖的“提速”，很大程度上在于其自身銷售策略的選擇，即供貨前置。

龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼CEO邵明曉曾公開(kāi)強(qiáng)調(diào)，存貨就是癌癥，龍湖作為一個(gè)“長(zhǎng)跑運(yùn)動(dòng)員”，不會(huì)為了相對(duì)短期的目標(biāo)去做資源的匹配和變化。

對(duì)于這一點(diǎn)，龍湖方面回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，龍湖有一套自己的供銷存管理體系，在大運(yùn)營(yíng)體系下對(duì)項(xiàng)目全周期供銷存進(jìn)行動(dòng)態(tài)管控，指標(biāo)化地進(jìn)行供貨、存貨、去化管理，令存貨水平保持低位，實(shí)現(xiàn)彈性運(yùn)營(yíng)，健康增長(zhǎng)，并在過(guò)程中充分利用先進(jìn)IT技術(shù)。

上述龍湖相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這一體系可以追蹤到項(xiàng)目各個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，運(yùn)營(yíng)職能還要拉通客研、營(yíng)銷、研發(fā)等部門，結(jié)合客戶導(dǎo)向和客儲(chǔ)邏輯，針對(duì)性做決策，實(shí)施不同方案。

龍湖一位營(yíng)銷人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，限售前后對(duì)一線銷售的動(dòng)作影響不大，但相較以前，在推廣、營(yíng)銷和一線銷售人員的管理上更精細(xì)化。“因?yàn)榈案庾冃×?，我們只能更努力才能擊敗?jìng)爭(zhēng)對(duì)手。”

在龍湖高銷售增長(zhǎng)率的同時(shí)，大量拿地補(bǔ)倉(cāng)成為背后的一大支撐。記者注意到，龍湖拿地節(jié)奏呈現(xiàn)出前快后慢的特點(diǎn)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1~10月龍湖新增土地建面1460.1萬(wàn)平方米，新增土地價(jià)值1001.9億元。龍湖方面表示，在下半年甚至到明年，在購(gòu)地方面實(shí)際沒(méi)有緊迫感，將根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，繼續(xù)“堅(jiān)守頭寸，謹(jǐn)慎決策”的原則，平衡好負(fù)債率及發(fā)展節(jié)奏。

對(duì)于拿地節(jié)奏，龍湖根據(jù)回款和整個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表的情況來(lái)進(jìn)行決策，凈負(fù)債率控制在60%以下。

TOD模式提供加速度

主流房企不斷探索多元化布局，未來(lái)的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？面對(duì)這樣的追問(wèn)，邵明曉曾在中期業(yè)績(jī)會(huì)上分析龍湖產(chǎn)業(yè)布局的邏輯。他表示，中國(guó)已布局“十縱十橫”的高鐵網(wǎng)和城市內(nèi)部網(wǎng)格化的地鐵網(wǎng)，一些大城市軌道交通的總里程規(guī)劃在500公里以上，未來(lái)會(huì)出現(xiàn)大量空間上、交通上的節(jié)點(diǎn)，由此很多新的產(chǎn)業(yè)布局就會(huì)實(shí)現(xiàn)。

以軌道站點(diǎn)為中心，龍湖的TOD模式（Transit-oriented Development，以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)）作為破題之策應(yīng)運(yùn)而生。目前，龍湖已在全國(guó)范圍內(nèi)成功打造15個(gè)TOD項(xiàng)目，未來(lái)數(shù)年還有超過(guò)20個(gè)TOD項(xiàng)目將陸續(xù)落地。在下一個(gè)千億時(shí)代，TOD模式將為龍湖的發(fā)展提供更多的加速度。

此外，龍湖長(zhǎng)租公寓品牌冠寓也在上半年發(fā)力，并提出未來(lái)規(guī)劃，即2017年開(kāi)業(yè)1.5萬(wàn)間，中期計(jì)劃開(kāi)業(yè)5萬(wàn)間，三年內(nèi)力爭(zhēng)進(jìn)入行業(yè)前三，實(shí)現(xiàn)20億元租金收入。

這些布局背后，對(duì)龍湖從拿地、開(kāi)工到建設(shè)，以及從招商、推廣到開(kāi)業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力要求非常高，在回應(yīng)中龍湖方面對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“能夠全面管控。”

然而，隨著推盤逐漸放緩，龍湖在銷售方面想要再上一個(gè)臺(tái)階，仍需要跨過(guò)很多道坎，從積極補(bǔ)倉(cāng)商業(yè)用地到不斷拓展長(zhǎng)租公寓和聯(lián)合辦公等創(chuàng)新業(yè)務(wù)來(lái)看，能否順利實(shí)現(xiàn)突破千億后走向兩千億甚至三千億房企陣營(yíng)，都將成為龍湖的考驗(yàn)。

實(shí)際上，在規(guī)模面前，龍湖希望在穩(wěn)健的前提下追求利潤(rùn)。邵明曉曾在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表達(dá)了龍湖對(duì)于規(guī)模的看法，即堅(jiān)持利潤(rùn)的增長(zhǎng)，每年要有15%~20%的增幅。