每經(jīng)編輯｜吳抒穎 郭榮村    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳抒穎 每經(jīng)記者 郭榮村 每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 梁秋月

11月27日晚間，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（下稱“招商蛇口”）發(fā)布公告稱，其與太盟投資集團(tuán)（即“PAG”）按1:4的出資比例在開曼群島設(shè)立SUPER ALLIANCE REAL ESTATE PARTNERS L.P.（簡(jiǎn)稱“地產(chǎn)基金”），規(guī)模為16億元。

這被業(yè)界認(rèn)為是招商蛇口在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商戰(zhàn)略上的進(jìn)一步嘗試。在提出“城市及園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)商”的定位后，招商蛇口在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)板塊開始發(fā)力。通過(guò)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)這些持有物業(yè)，則是不少大型開發(fā)商共同的選擇。招商蛇口方面也曾在投資者會(huì)議上提到，“未來(lái)資產(chǎn)證券化是必然趨勢(shì)”。

地產(chǎn)基金的設(shè)立及運(yùn)營(yíng)

公告顯示，基金規(guī)模為人民幣16億元，招商蛇口全資孫公司利邦控股認(rèn)繳出資3.2億元，占股20%，太盟投資子公司PREP VENICE LIMITED出資12.8億元，持有80%的權(quán)益。

地產(chǎn)基金在境外以協(xié)議轉(zhuǎn)讓形式收購(gòu)招商蛇口持有的上海招商局大廈、上海招商局廣場(chǎng)及北京招商局大廈相關(guān)的股權(quán)，即時(shí)安置業(yè)有限公司、Vast Joint Limited、Wheaton International Limited的100%股權(quán)、香港華商置業(yè)（北京）有限公司80%、明源地產(chǎn)（華北）有限公司50%的股權(quán)。根據(jù)公告，上述三項(xiàng)標(biāo)的資產(chǎn)交易對(duì)價(jià)為50億元，需自協(xié)議簽訂之日起5個(gè)工作日內(nèi)由地產(chǎn)基金以自有資金及其在境內(nèi)銀行和離岸融資機(jī)構(gòu)的借款資金支付。

作為增信措施，瑞嘉對(duì)地產(chǎn)基金的借款利息及相關(guān)費(fèi)用提供連帶保證擔(dān)保，在沒(méi)有借款逾期情況下瑞嘉擔(dān)保的5年借款利息及相關(guān)費(fèi)用全額約人民幣11億元?；鹆硪缓匣锶薖REP則提供相應(yīng)補(bǔ)償機(jī)制來(lái)控制瑞嘉的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)：如出現(xiàn)PREP無(wú)法按時(shí)履約償付其對(duì)應(yīng)比例的貸款利息，則利邦控股將依照該協(xié)議補(bǔ)足該等利息差額，同時(shí)可無(wú)條件對(duì)地產(chǎn)基金兩方有限合伙人的權(quán)益進(jìn)行調(diào)整。

一名熟悉商業(yè)地產(chǎn)基金的分析人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這支私募基金通過(guò)收購(gòu)公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)了物業(yè)購(gòu)買，支付對(duì)價(jià)相當(dāng)于是招商蛇口提前回款，在境外設(shè)立則可能是出于融資和稅收方面的考慮。“未來(lái)通過(guò)一些設(shè)計(jì)，有實(shí)現(xiàn)REITs的可能。”

招商蛇口的輕資產(chǎn)之路

完成重組后的招商蛇口，正在朝著“去地產(chǎn)化”的方向前進(jìn)。彼時(shí)招商蛇口宣布，未來(lái)將形成社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)以及郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)三大業(yè)務(wù)板塊。

招商蛇口方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前集團(tuán)正在計(jì)劃試水資產(chǎn)證券化，并且也在做相關(guān)的準(zhǔn)備。據(jù)招商蛇口總經(jīng)理許永軍透露，目前公司正在推進(jìn)各大業(yè)務(wù)板塊之間與金融的協(xié)同，借助招商局集團(tuán)金融板塊的資源協(xié)同。除此以外，公司已經(jīng)制定了輕資產(chǎn)模式的三年規(guī)劃，在對(duì)外擴(kuò)張時(shí)傾向于做輕資產(chǎn)和管理輸出，盡可能減少自有資金投入。

招商蛇口方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者剖析輕資產(chǎn)的輸出模式時(shí)指出，“要實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)能力的輸出，指的是招商運(yùn)營(yíng)能力和品牌影響力。未來(lái)在園區(qū)業(yè)務(wù)板塊，招商蛇口將采取輕重并舉的方式，并重點(diǎn)打造三種能力，一種是平臺(tái)能力，第二種是管理能力，第三種是品牌能力。”

在公告中，招商蛇口表示，“地產(chǎn)基金模式是招商蛇口在地產(chǎn)金融和輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的首創(chuàng)和試點(diǎn)，未來(lái)招商蛇口可復(fù)制該模式，促進(jìn)商業(yè)辦公樓的去化，實(shí)現(xiàn)資源的有效循環(huán)。”

招商蛇口目前擁有數(shù)量可觀的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。2016年招商蛇口的年報(bào)顯示，招商蛇口擁有可出租面積239.11萬(wàn)平米的投資性物業(yè)，包含公寓、別墅、寫字樓、廠房、商鋪及商業(yè)中心等多種業(yè)態(tài)，其中寫字樓體量最大，可出租面積45.38萬(wàn)平方米，累計(jì)已出租面積440.26萬(wàn)平方米，出租收入6.11億元。