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每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 姚治宇

12月5日，證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站消息顯示，南都物業(yè)服務(wù)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱南都物業(yè))首發(fā)獲通過(guò)。

根據(jù)南都物業(yè)10月31日更新后的招股書（申報(bào)稿），公司擬公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)1984.127萬(wàn)股，計(jì)劃募集資金4.11億元，用于物業(yè)管理智能化系統(tǒng)、公寓租賃服務(wù)等項(xiàng)目。

并非所有企業(yè)都適合上市

“首發(fā)過(guò)會(huì)，即獲得發(fā)行審核委員會(huì)通過(guò)，按照一般流程，首發(fā)通過(guò)后就剩等待證監(jiān)會(huì)批文的最終核準(zhǔn)發(fā)行了。”12月6日，國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

南都物業(yè)IPO順利過(guò)會(huì)，預(yù)示其將成為首家成功登陸A股的物業(yè)公司。此前，國(guó)內(nèi)已有多家物業(yè)公司登陸港股市場(chǎng)。2015年以來(lái)，中海物業(yè)和中奧到家先后成功登陸港股，綠城服務(wù)也在2016年7月登陸港股。

來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月31日，內(nèi)地已有5家物業(yè)企業(yè)登陸香港主板，52家掛牌新三板，還有至少3家計(jì)劃沖刺A股，5家準(zhǔn)備登陸香港主板，10余家在排隊(duì)等待新三板審查。

上市對(duì)物業(yè)企業(yè)的助推也頗為明顯。以花樣年的物業(yè)板塊為例，自彩生活2014年6月30日上市之后，其市值一度超過(guò)了母公司花樣年。

“分拆物業(yè)謀獨(dú)立上市已經(jīng)成為大型開(kāi)發(fā)商的標(biāo)配。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者，物業(yè)管理行業(yè)作為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的新業(yè)務(wù)模式，收入結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，利潤(rùn)水平穩(wěn)定，但由于受到資產(chǎn)規(guī)模的限制，主板的上市要求對(duì)于物業(yè)管理公司而言較難達(dá)到，因而新三板成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展尋求的主要資本動(dòng)力。

“但沒(méi)有企業(yè)是不想在主板上市的，尤其是物業(yè)公司，選擇上市的目的不僅限于融資。”安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，之所以大多數(shù)物業(yè)企業(yè)選擇借道新三板，是因?yàn)橹苯又\求主板上市的成功率很低。

不過(guò)也有券商分析師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，并不是所有企業(yè)都適合上市。

對(duì)于很多社區(qū)服務(wù)公司而言，如果在上市之前不是公眾公司，財(cái)務(wù)規(guī)范、公司治理等方面可能都存在不完善的地方。一旦成為了一個(gè)公眾公司，財(cái)務(wù)信息需要全部公開(kāi)，對(duì)公司的運(yùn)作是一個(gè)巨大挑戰(zhàn)。

“所以上市有好處也有壞處，必須針對(duì)不同公司和企業(yè)所處階段來(lái)看。而且目前港股估值偏低、A股排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)，資本市場(chǎng)不一定適合所有企業(yè)。”

差異化競(jìng)爭(zhēng)成趨勢(shì)

在業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)看來(lái)，目前樓市的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入“換檔期”，一線城市已然步入存量房時(shí)代；而眾多新一線城市也將在未來(lái)3~5年逐步過(guò)渡到存量房市場(chǎng)，品牌房企在物業(yè)管理服務(wù)的布局正是基于存量房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。

廣發(fā)證券研報(bào)顯示，“在新技術(shù)的帶動(dòng)下，物業(yè)管理公司能夠憑借自身的端口黏性優(yōu)勢(shì)切入社區(qū)O2O市場(chǎng)，進(jìn)行橫向的附加服務(wù)拓展，在基礎(chǔ)物業(yè)管理收入上疊加種類繁多的服務(wù)業(yè)務(wù)。隨著社區(qū)O2O市場(chǎng)逐步走向成熟，以及滲透率不斷提升，物業(yè)管理企業(yè)擁有巨大的業(yè)績(jī)提升潛力。”

張波表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)的凈利潤(rùn)率逐漸降到個(gè)位數(shù)，這是龍頭開(kāi)發(fā)商紛紛劃出自有物業(yè)公司的一個(gè)重要原因。

據(jù)安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，目前物業(yè)公司中具有開(kāi)發(fā)商背景的公司占比約78%，獨(dú)立物業(yè)管理企業(yè)在22%左右。

廣發(fā)證券研究認(rèn)為，單純物業(yè)管理市場(chǎng)在2020年前后有望達(dá)到萬(wàn)億，增量市場(chǎng)較高的基礎(chǔ)增速為行業(yè)帶來(lái)的廣闊的增長(zhǎng)空間。

但隨著行業(yè)的火熱發(fā)展，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的同質(zhì)性特征加劇了企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)。因此，越來(lái)越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，探索更貼近業(yè)主需求的特色服務(wù)，以特定領(lǐng)域服務(wù)優(yōu)勢(shì)謀求更多更好的市場(chǎng)資源。

根據(jù)中指院的《2017中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》指出，百?gòu)?qiáng)企業(yè)作為行業(yè)的領(lǐng)先者，已然踏上差異化發(fā)展的征程，根據(jù)城市發(fā)展階段、不同業(yè)態(tài)特征、業(yè)主年齡階段等需求差異，百?gòu)?qiáng)企業(yè)從高端服務(wù)、商業(yè)辦公、養(yǎng)老、旅游、教育、健康、產(chǎn)業(yè)新城等多維度入手，制定差異化發(fā)展戰(zhàn)略，打造特色服務(wù)品牌，提升物業(yè)服務(wù)附加值，搶占市場(chǎng)份額。

張波表示，未來(lái)“做不成品牌物業(yè)的房企，不是好開(kāi)發(fā)商”。“互聯(lián)網(wǎng)+”以及人工智能將在未來(lái)和物業(yè)管理行業(yè)實(shí)現(xiàn)深度融合，強(qiáng)者恒強(qiáng)的“馬太效應(yīng)”必將出現(xiàn)在物業(yè)領(lǐng)略。未來(lái)品牌物業(yè)將通過(guò)兼并收購(gòu)的方式快速擴(kuò)大市場(chǎng)份額，快速淘汰落后企業(yè)，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。