▲新湖香格里拉實(shí)景

一、兼具板塊重估及資源重估的資產(chǎn)配置

1、申遺時(shí)代，良渚價(jià)值重估

9月21日，中國(guó)政府將《杭州良渚古城遺址申報(bào)世界遺產(chǎn)提名文件》及近5000頁的附件寄送聯(lián)合國(guó)教科文組織世界遺產(chǎn)中心進(jìn)行預(yù)審，良渚申遺進(jìn)入沖刺階段。

●遺址保護(hù)：重現(xiàn)古老良渚宜居之美

早在2001年，浙江省政府首開大遺址保護(hù)之先河，以正區(qū)級(jí)規(guī)格設(shè)立“杭州良渚遺址管理區(qū)管理委員會(huì)”，在更高層級(jí)上開展保護(hù)管理工作，并在資金配套上，建立了土地出讓金反哺文物保護(hù)機(jī)制，將良渚新城土地出讓收入的10%用于良渚遺址的保護(hù)、整治和利用，已累計(jì)投入數(shù)十億元。

僅2013年以來，關(guān)于良渚遺址的保護(hù)就投入超過20億元，用于以地?fù)Q地、異地轉(zhuǎn)移，對(duì)危及遺址安全的600多戶農(nóng)居、59家企業(yè)進(jìn)行了搬遷，修復(fù)區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境，重現(xiàn)歷史上水豐草美、飛鳥集聚的景象。

●良渚文化國(guó)家公園，變身杭州城北后花園

良渚申遺范圍包括“良渚古城+瑤山遺址+11條水壩”。遺產(chǎn)區(qū)面積14.3平方公里，設(shè)立“良渚國(guó)家考古遺址公園”；外圍的緩沖區(qū)101.5平方公里規(guī)劃為良渚文化國(guó)家公園。

良渚國(guó)家考古遺址公園將以生態(tài)修復(fù)為主，其中有莫角山宮殿區(qū)、反山王陵墓地等展示區(qū)，恢復(fù)古城河道、濕地等自然風(fēng)貌，未來游客可通過水、陸兩條線游覽遺址。

由四大公園組成：西部大徑山鄉(xiāng)村國(guó)家公園，傳承禪茶文化；北部東明山森林公園，建成生態(tài)、旅居的森林氧吧；東部良渚水鄉(xiāng)公園，打造江南水鄉(xiāng)村落景觀；南部北湖濕地公園，將建城北湖草蕩生態(tài)游覽區(qū)。

●世界建筑大師們的良渚文化藝術(shù)走廊

良渚文化國(guó)家公園范圍內(nèi)，將建文化藝術(shù)走廊，邀請(qǐng)世界級(jí)建筑大師參與設(shè)計(jì)?，F(xiàn)已建成的有英國(guó)極簡(jiǎn)主義大師大衛(wèi)·奇普菲爾德設(shè)計(jì)的良渚博物院，日本普利茨克獎(jiǎng)大師安藤忠雄設(shè)計(jì)的良渚文化藝術(shù)中心；世界建筑界的明星德國(guó)建筑師丹尼爾·李布斯金，正在良渚設(shè)計(jì)服務(wù)者之家……

借著中國(guó)美院的入駐，還有更多的建筑、藝術(shù)與設(shè)計(jì)大師正在為良渚而來。中國(guó)美院將在此打造創(chuàng)新設(shè)計(jì)教育、研發(fā)和產(chǎn)業(yè)孵化的新型校區(qū)，吸引了眾多文人、學(xué)者、藝術(shù)家將第一居所選擇在此，這里正在形成濃郁的創(chuàng)新、創(chuàng)意與藝術(shù)氛圍。

●浙大校友總部經(jīng)濟(jì)園落戶良渚

規(guī)劃中的浙江大學(xué)校友企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)園分三期建設(shè)，總投資300億元。

一期位于未來科技城核心區(qū)，占地約335畝；二期位于余杭五常濕地區(qū)塊，約206畝；三期良渚區(qū)塊，約968畝用地，選址東西大道，新湖·香格里拉別墅園區(qū)東南側(cè)，將打造成世界一流大學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)移中國(guó)中心聚集區(qū)和孵化區(qū)。

2、資源聚合未來科技城

隨著杭州科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)中心——未來科技城的崛起，城市核心資源正向這里聚合。從區(qū)域規(guī)劃上，未來科技城將與良渚合體，使整個(gè)大片區(qū)共享交通與公共配套。

●地鐵、公路與大型交通樞紐相繼開建

地鐵2號(hào)線年底前就將達(dá)良渚，5號(hào)線2019年建成，3號(hào)線年底前動(dòng)工，從良渚到未來科技城，地鐵線路已密布成網(wǎng)。

杭州火車西站選址倉前，定位第三大交通樞紐，年底前動(dòng)工。未來科技城主動(dòng)脈良睦路拓寬工程已提上日程；杭州組團(tuán)環(huán)線良渚段已率先動(dòng)工，建成后直通秋石高架。

●教育、醫(yī)療與商業(yè)，各種配套設(shè)施全面進(jìn)駐

除中國(guó)美院良渚校區(qū)外，對(duì)標(biāo)斯坦福的西湖大學(xué)，15年制云谷國(guó)際公學(xué)、湖畔大學(xué)等均在區(qū)域內(nèi)落地；浙醫(yī)一院余杭院區(qū)、浙江醫(yī)院將陸續(xù)建成，浙醫(yī)二院腫瘤醫(yī)院、樹蘭國(guó)際醫(yī)療中心已納入規(guī)劃。

商業(yè)方面，除了已開業(yè)的永旺夢(mèng)樂城、規(guī)劃華潤(rùn)萬象城外，全球化酒店集團(tuán)——洲際已簽約入駐。良渚洲際酒店位于104國(guó)道以南、疏港路以東，與杭州地鐵2號(hào)線新良路站僅50米。杭州良渚洲際酒店將會(huì)是杭州第二家與G20峰會(huì)主會(huì)場(chǎng)同一品牌的，集商務(wù)、會(huì)議、展覽、宴會(huì)等多功能于一體的國(guó)際奢華洲際酒店。

3、高密度時(shí)代，低容積率住宅的資源重估

隨著城市人口的高密度聚集，住宅規(guī)劃的容積率不斷提升已成必然趨勢(shì)。近日，深圳“規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)”發(fā)布公告，就“《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》第4章密度分區(qū)與容積率進(jìn)行修訂”征求公眾意見。表1是五類地區(qū)“居住用地”的容積率指引。

值得注意的是，密度“一二三區(qū)”的“基準(zhǔn)容積率”都提高到了3.2倍，最高是6倍。也就是說，如果一塊居住用地總面積是2萬平方米，可以建設(shè)的“地上+地下”總面積是6.4萬到12萬平米。

值得注意的是，深圳的密度“一二三區(qū)”覆蓋了深圳90%的建設(shè)用地，所以3.2倍容積率將是深圳未來“新建成區(qū)”的最低密度。

二、杭州大別墅的價(jià)值再發(fā)現(xiàn)

1、別了，杭州大別墅

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前杭州八區(qū)內(nèi)（不含臨安、富陽），占地2畝以上的大別墅可售房源已不足50套，售罄后將不再有新增房源。（表2）

受國(guó)土部禁墅令影響，杭州大別墅的供應(yīng)一直以存量為主。近期綠城·桃花源清盤后，新湖·香格里拉成了杭州八區(qū)內(nèi)獨(dú)有的純別墅大盤，可售的34套大別墅因稀缺而亟待價(jià)值重估。

2、大園區(qū)：純低密度大盤不可再生

城市高企的地價(jià)，使千畝以上的大型宅地不再整體出讓，新湖·香格里拉之后，千畝以上的低密度純別墅大盤將不再出現(xiàn)。

新湖·香格里拉占地1300余畝，坐落在良渚文化國(guó)家公園一級(jí)景觀保護(hù)區(qū)，五山環(huán)抱，內(nèi)嵌300余畝天然水系，5000余畝原生山林覆蓋，群山圍合的絕佳地勢(shì)，造就一片山環(huán)水繞的世外桃源。

3、大花園：戶均占地3畝

杭州大別墅位于新湖·香格里拉東區(qū)，582畝原生山地基址上，僅189席，戶均占地3畝，0.32的超低容積率，每棟1000~5000m

私家大花園，環(huán)境資源得天獨(dú)厚。

2017年1月，良渚新城49號(hào)地塊，63.7畝宅地11.4億成交，以該地塊1.0容積率計(jì)，每畝1790萬元。新湖·香格里拉大別墅僅毛地估值5370萬元，價(jià)格嚴(yán)重偏離其正常價(jià)值。

4、大空間：豪宅消費(fèi)剛剛起步

只有獨(dú)立擁有整棟建筑的大別墅，才能滿足財(cái)富新貴們帥氣、性感、時(shí)尚、野性的生活品位，新湖·香格里拉杭州大別墅的超大空間，實(shí)現(xiàn)人們隨心所欲的空間夢(mèng)想。

5、被低估的景觀資源價(jià)值

在國(guó)際通行的資產(chǎn)價(jià)值體系中，能夠看得見自然風(fēng)景的景觀資產(chǎn)價(jià)格，往往是非景觀資產(chǎn)價(jià)格的數(shù)倍。例如紐約的中央公園麗思卡爾頓酒店，公園景觀套房的價(jià)格是非景觀客房?jī)r(jià)格的2.17倍。

在杭州樓市中，擁有優(yōu)越景觀資源的資產(chǎn)價(jià)格并未與普通樓盤拉開足夠的價(jià)差，而這種背離將隨著景觀資源的稀缺而重估。

杭州大別墅 新湖·香格里拉2500萬元/棟起，品質(zhì)現(xiàn)房，恭迎品鑒。

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