1992年，在發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)初創(chuàng)成形，一批企業(yè)家開(kāi)始覺(jué)醒逐漸登上歷史舞臺(tái)。這一年，中國(guó)恒大集團(tuán)董事局主席許家印南下，準(zhǔn)備干一番事業(yè)。

1996年，許家印成立恒大，正式進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)。抓住福利分房、房地產(chǎn)商品化發(fā)展機(jī)遇，恒大采用高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”戰(zhàn)略成功站上中國(guó)房地產(chǎn)黃金時(shí)代的風(fēng)口。憑借過(guò)人的智慧與膽識(shí)，許家印治下的恒大于2016年成功超越，登頂中國(guó)房地產(chǎn)“一哥”寶座。

伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)黃金時(shí)代的終結(jié)，以往高舉高打的策略不再適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在其他房企還在為規(guī)模擴(kuò)展而絞盡腦汁之際，規(guī)模增長(zhǎng)已經(jīng)不是恒大的第一要?jiǎng)?wù)了，恒大將目光投向了更大的目標(biāo)。

2017年初，許家印宣布恒大轉(zhuǎn)型“規(guī)模+效益”，半年后，恒大交出了史上最漂亮的業(yè)績(jī)報(bào)告，規(guī)模和利潤(rùn)均實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。利潤(rùn)方面表現(xiàn)突出，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)231.3億元，同比上漲224％；歸屬股東的核心凈利潤(rùn)達(dá)到188.3億元，同比增長(zhǎng)超8倍，恒大超越中海成為行業(yè)新的“利潤(rùn)王”。

對(duì)未來(lái)，恒大有了更長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，恒大希望在規(guī)模方面保持行業(yè)前三的位置，追求利潤(rùn)第一。恒大發(fā)布的公告顯示，2018年至2020年凈利潤(rùn)分別為500億元、550億元和600億元，三年合計(jì)1650億元。

同時(shí)恒大不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，贖回全部永續(xù)債，引入三輪戰(zhàn)略投資獲得1300億元資金支持，凈負(fù)債率大幅度下降六成。恒大轉(zhuǎn)型釋放了強(qiáng)大的增長(zhǎng)動(dòng)力，引發(fā)價(jià)值重估，股價(jià)較年初漲幅達(dá)到345%。

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型助力規(guī)模效益雙增長(zhǎng)

從1996年廣州金碧花園單個(gè)項(xiàng)目發(fā)展成現(xiàn)在銷售規(guī)模近5000億元的龍頭房企，多年來(lái)恒大保持著業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)。

上市10年時(shí)間，恒大銷售金額年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)43.2%，到2016年實(shí)現(xiàn)銷售金額3733.7億元，成為規(guī)模極大的房企。營(yíng)業(yè)額年均復(fù)合增長(zhǎng)率為67.5%，核心利潤(rùn)年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)84.1%，為增長(zhǎng)極快的房企之一。

2006年恒大銷售金額僅為17億元，到2016年則實(shí)現(xiàn)了合約銷售金額3734億元，10年增長(zhǎng)達(dá)到220倍。2006年恒大總資產(chǎn)為78億元到2016年總資產(chǎn)突破1.3萬(wàn)億元，增長(zhǎng)超165倍。進(jìn)入城市從7個(gè)增長(zhǎng)到210多個(gè)，增長(zhǎng)約30倍；項(xiàng)目數(shù)量從21個(gè)增長(zhǎng)至582個(gè)，增長(zhǎng)近30倍。

回顧過(guò)去20年的發(fā)展，中國(guó)恒大集團(tuán)總裁夏海鈞在2017年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上回憶，從1996年成立到2017年的20多年時(shí)間里面，恒大一直走的是一條規(guī)?；瘮U(kuò)張的道路。過(guò)去20年恒大一直扮演著一個(gè)追趕者的角色，把規(guī)模擴(kuò)張作為一個(gè)首要的手段。

恒大通過(guò)高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。因?yàn)檫@種規(guī)?；膽?zhàn)略，使恒大從一個(gè)小的地區(qū)型項(xiàng)目公司，成為中國(guó)房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)。

伴隨著中國(guó)地產(chǎn)黃金時(shí)代的結(jié)束，恒大也成為中國(guó)規(guī)模領(lǐng)先的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，擁有中國(guó)房企更龐大的土地儲(chǔ)備，開(kāi)始轉(zhuǎn)型“規(guī)模+效益”。

半年時(shí)間，恒大轉(zhuǎn)型成效顯著，交出了史上最亮麗的業(yè)績(jī)報(bào)告。實(shí)現(xiàn)銷售金額同比增長(zhǎng)114.8%，凈利潤(rùn)231.3億元，同比大增224%；歸屬股東的核心凈利潤(rùn)達(dá)到188.3億元，同比增長(zhǎng)超8倍，公司總資產(chǎn)達(dá)14930億元。

目前行業(yè)利潤(rùn)逐漸壓縮，通過(guò)轉(zhuǎn)型恒大凈利潤(rùn)率和毛利率得到大幅改善，2017年上半年毛利率創(chuàng)歷史新高，達(dá)到35.8%，凈利率為12.3%，核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)率為14.5%，同比漲幅均在4.2個(gè)百分點(diǎn)以上。

憑借規(guī)模發(fā)展優(yōu)勢(shì)和利潤(rùn)水平的提升，恒大以231.3億元總利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)超越，成為中國(guó)更會(huì)掙錢(qián)的房企。隨著銷售規(guī)模步入5000億元，下半年銷售回款加快，以上半年12.3%的凈利率計(jì)算，恒大2017年全年凈利潤(rùn)總額將超500億元。

夏海鈞表示，恒大未來(lái)不再追求銷售量第一，屬于恒大銷售權(quán)益的凈利率達(dá)到第一，規(guī)模保證前三，爭(zhēng)取利潤(rùn)效益第一。

克而瑞發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2017年11月底，恒大流量銷售金額排名第二，同時(shí)以4472.9億元權(quán)益銷售金額排名第一。

未來(lái)恒大將進(jìn)一步增厚利潤(rùn)，據(jù)恒大公告透露，2018年至2020年恒大凈利潤(rùn)目標(biāo)分別為500億元、550億元和600億元，三年合計(jì)1650億元。

1300億戰(zhàn)投引入凈負(fù)債率降六成

過(guò)去高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”模式帶來(lái)恒大的快速發(fā)展，也帶來(lái)了恒大較高的負(fù)債率。轉(zhuǎn)型“規(guī)模+效益”，恒大通過(guò)一系列的舉措，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，大幅度降低負(fù)債率。

數(shù)據(jù)顯示，2016年恒大共持有永續(xù)債1129億元，永續(xù)債持有人應(yīng)占利潤(rùn)為106億元，歸屬本公司股東利潤(rùn)下降至51億元，永續(xù)債吞噬了恒大的大量利潤(rùn)。

2017年上半年，恒大提前贖回1129.4億元的全部永續(xù)債，恒大的凈負(fù)債率水平降幅超過(guò)一半，同時(shí)盈利將急增46%，釋放了超百億的利潤(rùn)。據(jù)了解，恒大原計(jì)劃于上半年將償還50%的永續(xù)債，全年將償還三分之二，并計(jì)劃于明年贖回全部永續(xù)債。

恒大能夠全部贖回永續(xù)債得益于較高現(xiàn)金余額，據(jù)了解，恒大的現(xiàn)金余額為三強(qiáng)中現(xiàn)金余額最高的房企。2016年底，恒大現(xiàn)金余額高達(dá)3043.3億元，同比大幅度增加85.5%，達(dá)到上市以來(lái)最高水平。

全部贖回永續(xù)債后，截至2017年6月30日，恒大現(xiàn)金余額達(dá)到2699億元，仍處于行業(yè)內(nèi)較高水平。

房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊，恒大通過(guò)創(chuàng)新融資方式，拓寬融資渠道，獲得大量資金支持。

11月6日，中國(guó)恒大發(fā)布公告稱，其間接附屬公司恒大地產(chǎn)與6家戰(zhàn)略投資者簽訂增資協(xié)議，引入第三輪投資600億元，加上前兩輪700億元戰(zhàn)略投資，恒大三輪戰(zhàn)投共獲得1300億元戰(zhàn)投。

據(jù)了解，恒大前兩輪引進(jìn)的700億元戰(zhàn)投資金已全部到賬。以恒大2017年中報(bào)公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行模擬測(cè)算，引入第三輪600億元戰(zhàn)投，恒大凈負(fù)債率較年中下降近四成。

1300億元戰(zhàn)投資金引入，恒大負(fù)債率水平得到大幅下降，在一系列降負(fù)債措施推動(dòng)下，恒大凈負(fù)債率較去年末大降超六成。

按照恒大的規(guī)劃，未來(lái)將持續(xù)降低負(fù)債率。2017年7月至2020年6月，恒大保持土地儲(chǔ)備規(guī)模每年負(fù)增長(zhǎng)5%~10%，同時(shí)恒大將進(jìn)一步擴(kuò)大盈利規(guī)模，增加權(quán)益。

截至2017年6月30日，恒大土地儲(chǔ)備達(dá)到2.76億平方米，土地原值為4576億元，土地儲(chǔ)備為房企中最高水平。按照每年5%到10%土地負(fù)增長(zhǎng)，除了幾千萬(wàn)平方米的交樓以外，土地規(guī)模還會(huì)減1000多萬(wàn)平方米。

通過(guò)降低土地儲(chǔ)備等措施，恒大計(jì)劃在2018~2020年持續(xù)降低負(fù)債率，到2020年6月末，凈負(fù)債率降至70%左右，達(dá)到大部分企業(yè)合理的凈負(fù)債水平，未來(lái)也努力維持在這個(gè)水平。

效益提升助力價(jià)值重估

隨著“規(guī)模+效益”轉(zhuǎn)型的持續(xù)深入，未來(lái)恒大的規(guī)模和毛利率、凈利率水平將得到提升，效益上升的空間較大。

而從資本市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，恒大的市盈率（PE）仍處于較低水平。據(jù)了解，目前房地產(chǎn)行業(yè)大型的房企的PE大概是在8~10倍左右，恒大的PE大概是5倍左右，與其他企業(yè)存在較大差距。

2017年上半年恒大凈利潤(rùn)總額達(dá)231.3億元，2017年全年將突破500億元。市值方面，2017年12月28日收盤(pán)價(jià)為每股26.65元港元，總市值為3507.91億港元。

招商蛇口千億銷售規(guī)模，2017年中期凈利潤(rùn)約為恒大五分之一，市值約超恒大二分之一；華夏幸福市值達(dá)到913億元，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至11月華夏幸福銷售金額1240億元，規(guī)模約為恒大四分之一，市值約為恒大的二分之一。

與恒大規(guī)模相當(dāng)?shù)娜f(wàn)科2017年上半年凈利潤(rùn)僅73億元，為恒大同期的三分之一。

盡管2017年以來(lái)，恒大股價(jià)實(shí)現(xiàn)大幅度的上漲，但是對(duì)比萬(wàn)科、招商蛇口和華夏幸福等房企，恒大市值存在被低估。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按恒大目前的勢(shì)頭，全年銷售突破5000億元已是大概率事件，再考慮到第三輪600億元巨額戰(zhàn)略投資資金對(duì)公司運(yùn)營(yíng)的巨大提升作用，恒大未來(lái)數(shù)年的業(yè)績(jī)可望繼續(xù)大幅上升。隨著恒大業(yè)績(jī)和利潤(rùn)的提升，將引發(fā)價(jià)值重估，股價(jià)上漲修復(fù)市值。

在恒大發(fā)布半年業(yè)績(jī)后，花旗、野村中銀國(guó)際、國(guó)泰君安、聯(lián)昌國(guó)際等國(guó)際投行發(fā)研報(bào)，均給出強(qiáng)烈買(mǎi)入的建議，最高者將目標(biāo)價(jià)調(diào)升至31.8港元。“恒大提供了非常強(qiáng)勁的上半年業(yè)績(jī)，由于利潤(rùn)率高于預(yù)期，銷售業(yè)績(jī)強(qiáng)勁，提高了每股收益的預(yù)期。”聯(lián)昌國(guó)際的研究報(bào)告指出。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，恒大引入1300億元戰(zhàn)投獲得的實(shí)力提升是全方位的，不僅銷售規(guī)模將大幅提升，其利潤(rùn)指標(biāo)也必定會(huì)“更大幅”上升。恒大已啟動(dòng)“規(guī)模+效益型”發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，效益提升的優(yōu)先級(jí)要高于規(guī)模提升，因此“伴隨規(guī)模繼續(xù)大幅上升的，必然是利潤(rùn)指標(biāo)更大幅上升。”

國(guó)泰君安證券發(fā)布研報(bào)表示，恒大地產(chǎn)2017年上半年核心凈利高于預(yù)期，上調(diào)每股價(jià)格至29.6港元。