2016年，中國恒大以3733.7億元合約銷售金額成為行業(yè)老大，同比增長85.4%，完成3000億元年度目標(biāo)的124.5%。正如中國恒大董事局主席許家印所說，恒大沒有哪一年的任務(wù)是完不成的。

2017年，恒大轉(zhuǎn)型規(guī)模+效益，制定全年銷售目標(biāo)為4500億元。截至2017年11月底，恒大已實(shí)現(xiàn)合約銷售金額4704億元，同比增長35%，恒大已超額完成全年銷售目標(biāo)?？硕鸢l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月的累計(jì)權(quán)益銷售額已達(dá)4472.9億元，位居行業(yè)領(lǐng)先地位。

2017年恒大實(shí)現(xiàn)了規(guī)模和效益的雙豐收，在政策宏觀調(diào)控層層加碼之下，恒大如何能提前超額完成全年銷售目標(biāo)，在政策持續(xù)收緊下，業(yè)內(nèi)認(rèn)為2018年將是房地產(chǎn)的“小年”，恒大怎樣的布局和策略能夠?qū)崿F(xiàn)突圍，再次交出亮眼的業(yè)績？

前11月銷售4704億超額完成目標(biāo)

恒大發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年11月，恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售金額480.6億元，同比大增49.5%，前11個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額4704億元，同比增長35%；實(shí)現(xiàn)合約銷售面積4731.9萬平方米，銷售均價(jià)9941元/平方米。

截至11月，恒大已超額完成全年銷售目標(biāo)，并且超越萬科，位列克而瑞流量銷售金額榜第二名，并且以4472.9億元權(quán)益銷售額位居行業(yè)領(lǐng)先。

正如中國恒大集團(tuán)總裁夏海鈞所說，恒大將不再單純追求規(guī)模的增長，而是將效益增長放在首位，未來在保持規(guī)模行業(yè)前三的位置，追求流量銷售金額的第一。從目前的業(yè)績來看，恒大實(shí)現(xiàn)了既定的計(jì)劃，比計(jì)劃做得更好一些。

以4704億元合約銷售金額計(jì)算，恒大前11個(gè)月單月銷售金額約為428億元，不考慮年底沖業(yè)績的因素，恒大全年銷售金額將突破5000億元?？硕鸬禺a(chǎn)研究同樣預(yù)測(cè)認(rèn)為，恒大2017年銷售目標(biāo)將站上5000億元規(guī)模。

回顧2016年恒大登頂行業(yè)“一哥”寶座的歷程，恒大憑借幾個(gè)月的強(qiáng)勢(shì)銷售和較高的自有項(xiàng)目比例，于2016年9月一舉實(shí)現(xiàn)超越，登頂銷售金額、面積和權(quán)益三榜榜首，并將領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)保持到2016年底。業(yè)內(nèi)人士表示，2017年恒大是否能再度上演傳奇值得期待。

高周轉(zhuǎn)模式引爆業(yè)績?cè)鲩L

恒大能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)模的大幅度增長主要得益于標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品體系。恒大是中國唯一一個(gè)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營的發(fā)展商，全國還沒有一個(gè)能達(dá)到恒大這種標(biāo)準(zhǔn)化。

據(jù)了解，恒大各大產(chǎn)品線的外立面、建筑結(jié)構(gòu)、用的材料基本一樣。在成本管控方面，恒大完全按照標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)行，通過集約化采購，使用全世界的名牌產(chǎn)品，全國的名牌產(chǎn)品，保證恒大的產(chǎn)品品質(zhì)。但是通過采取標(biāo)準(zhǔn)化、大規(guī)模的施工，又使恒大的材料成本、施工成本一直維持在穩(wěn)定的狀態(tài)。

標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品體系為恒大立即開發(fā)、快速建設(shè)、大規(guī)模開發(fā)、快速銷售，快速周轉(zhuǎn)的高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式提供了基礎(chǔ)，助力規(guī)模的快速增長。

數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月30日，恒大在建項(xiàng)目547個(gè)，在建面積9363萬平方米、新開工面積4131萬平方米、竣工面積2804萬平方米，新開盤項(xiàng)目79個(gè)。

在轉(zhuǎn)型規(guī)模+效益后，恒大銷售均價(jià)出現(xiàn)了較為明顯的變化，在銷售中把價(jià)格、利潤水平作為第一目標(biāo)，在控制成本的同時(shí)努力提高產(chǎn)品售價(jià)。數(shù)據(jù)顯示，恒大2016年銷售均價(jià)是8355元/平方米，截至2017年11月，恒大合約銷售均價(jià)漲至9941元/平方米，每平方米提升1586元，以4731.9萬平方米銷售面積計(jì)算，銷售均價(jià)的提升為恒大帶來約750億元的銷售金額增長，同時(shí)帶來恒大利潤的大幅提升。

恒大堅(jiān)持所有項(xiàng)目精裝修交樓，在便利客戶的同時(shí)提升產(chǎn)品的附加值。通過嚴(yán)格管控產(chǎn)品質(zhì)量，建立“質(zhì)量錘”的質(zhì)量監(jiān)督體系，恒大推出“無理由退房”，在營銷技巧方面獲得客戶青睞。

恒大已與麥當(dāng)勞、蘇寧等簽訂戰(zhàn)略合作，2018年將在恒大的社區(qū)落地麥當(dāng)勞門店和500多家蘇寧各類產(chǎn)品的門店，不斷完善恒大社區(qū)的配套，深挖社區(qū)價(jià)值，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。

一二三線城市全面發(fā)展

2010年，恒大通過布局三四線城市，創(chuàng)下當(dāng)年凈利潤同比增長6倍的成績。在2011年全國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期，恒大明智避開限購政策密集出臺(tái)的主流核心城市，持續(xù)挖掘三四線城市潛力，全國化的土儲(chǔ)布局有效抵御了區(qū)域調(diào)控政策帶來的影響。到2013年，隨著房地產(chǎn)風(fēng)向改變和樓市回暖，恒大轉(zhuǎn)型一二線核心城市，踏準(zhǔn)行業(yè)發(fā)展節(jié)奏，規(guī)模站上新臺(tái)階。

憑借敏銳的嗅覺和獨(dú)特的戰(zhàn)略眼光，恒大實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)指標(biāo)的快速增長。在當(dāng)前行業(yè)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)白熱化態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)，恒大將如何保持發(fā)展優(yōu)勢(shì)，決勝未來？

據(jù)了解，截至2017年6月30日，恒大擁有719個(gè)項(xiàng)目，分布在全國的223個(gè)城市。擁有2.76億平方米土地儲(chǔ)備，土儲(chǔ)原值為4576億元，世邦魏理仕評(píng)估土地儲(chǔ)備價(jià)值9059億元，增值4483億元。

2.76億平方米的土儲(chǔ)中，一線城市土地原值達(dá)到3324億元，占比為72.6%，平均樓面地價(jià)為2213元/平方米；三線城市土儲(chǔ)原值為1252億元，占比27.4%，平均樓面地價(jià)為996元/平方米。

今日的土地儲(chǔ)備就是明天的銷售業(yè)績，恒大擁有全行業(yè)最高的土地儲(chǔ)備，同時(shí)，恒大較低的土地成本，加上高周轉(zhuǎn)模式和強(qiáng)大的成本管控體系，未來在項(xiàng)目定價(jià)方面恒大具備較大的空間。較低成本的項(xiàng)目在政策調(diào)控下仍具備一定的盈利空間，為業(yè)績和利潤增長奠定基礎(chǔ)。

恒大方面表示，從長遠(yuǎn)來說中國的房地產(chǎn)一二線城市要好過三四線城市，因?yàn)橐欢€城市人口基數(shù)高，市場(chǎng)需求量大，目前恒大的土地儲(chǔ)備還是72.6%位于一二線城市。

在政策調(diào)控下，三線城市作為階段性城市，受政策影響做三線城市顯得很有必要。據(jù)了解，2017年上半年恒大新增項(xiàng)目152個(gè)，新增土地儲(chǔ)備面積6764萬平方米。其中三線城市土地儲(chǔ)備原值達(dá)562億元，占比為40.7%，一二線土儲(chǔ)原值為59.3%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通過階段性增加三線城市的土地儲(chǔ)備比例，恒大將能更好地應(yīng)對(duì)政策調(diào)控，減輕調(diào)控對(duì)業(yè)績的影響。通過全國化布局，實(shí)現(xiàn)一二三線城市全面發(fā)展，恒大將擁有更強(qiáng)的戰(zhàn)略縱深。

同時(shí)，恒大立足長遠(yuǎn)，不斷擴(kuò)充土地規(guī)模，克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年前11個(gè)月恒大新增貨值為8411.5億元，位列行業(yè)第三，新增貨值約為前11個(gè)月合約銷售金額的1.79倍。

按照恒大的發(fā)展規(guī)劃，2018年和2019年預(yù)期合約銷售額分別約為5000億元和5500億元。業(yè)內(nèi)人士指出，2017年恒大將提前實(shí)現(xiàn)2018年的預(yù)期目標(biāo)，2019年的5500億元目標(biāo)對(duì)恒大來說問題不大。