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每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 姚治宇

花樣年運(yùn)作已久的彩生活并表萬(wàn)象美一案終于落定。2月28日，花樣年控股集團(tuán)有限公司與彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司聯(lián)合宣布，在彩生活與花樣年的特別股東大會(huì)上，彩生活向花樣年收購(gòu)深圳市幸福萬(wàn)象投資合伙企業(yè)100%受益權(quán)及萬(wàn)象美管理有限公司100%股權(quán)的議案獲通過(guò)，標(biāo)志著彩生活將正式并表萬(wàn)象美。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從花樣年方面了解到，并表后萬(wàn)象美將會(huì)是整個(gè)花樣年物業(yè)平臺(tái)中的一個(gè)細(xì)分品牌，其項(xiàng)目形態(tài)將拆分為住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)，分別交由花樣年旗下兩公司接管。住宅物業(yè)部分交給了開(kāi)元國(guó)際（已被彩生活收購(gòu)），商業(yè)物業(yè)部分則交給了美易家。

至于花樣年方面是否考慮將旗下上市平臺(tái)進(jìn)行整合，對(duì)方表示，花樣年傾向于整合并以多品牌細(xì)分業(yè)態(tài)（住宅、商辦、工廠、機(jī)場(chǎng)、學(xué)校、科研園區(qū)等）全覆蓋的態(tài)勢(shì)進(jìn)行布局。

萬(wàn)象美并表始末

花樣年收購(gòu)萬(wàn)達(dá)物業(yè)（即更名前的萬(wàn)象美）這樁交易早在2016年8月就已經(jīng)完成。彼時(shí)花樣年聯(lián)合深圳市幸福萬(wàn)象投資合伙企業(yè)和深圳前海嘉年投資基金管理有限公司組成的“花樣年物業(yè)”，以20億元的價(jià)格正式完成對(duì)萬(wàn)達(dá)物業(yè)管理公司100%股份的收購(gòu)，但花樣年一直以基金持有，并未并入其財(cái)務(wù)報(bào)表。

未并表的一個(gè)重要原因在于，萬(wàn)達(dá)物業(yè)被收購(gòu)時(shí)處于嚴(yán)重虧損狀態(tài)，而花樣年對(duì)于其經(jīng)營(yíng)指標(biāo)設(shè)定了并表的標(biāo)準(zhǔn)。

在并購(gòu)萬(wàn)象美后，花樣年進(jìn)行了一系列的運(yùn)作，旨在提升萬(wàn)象美包括毛利率等在內(nèi)的一系列指標(biāo)?；幽攴矫嫦颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，在優(yōu)化萬(wàn)象美的財(cái)務(wù)指標(biāo)方面進(jìn)行了以下的工作：首要的一項(xiàng)是，彩生活就以顧問(wèn)形式幫助萬(wàn)象美優(yōu)化人力成本、控制能源消耗等來(lái)實(shí)現(xiàn)成本的有效控制。此外，通過(guò)貫徹彩生活云、管、端的互聯(lián)網(wǎng)模式，破除了傳統(tǒng)模式下金字塔式的多層管理架構(gòu)，減少了萬(wàn)象美行政成本消耗嚴(yán)重的問(wèn)題，在達(dá)成收購(gòu)后，萬(wàn)象美的部分管理層人員得到妥善安置后，也減少了大筆行政費(fèi)用。

目前萬(wàn)象美的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)均有了較大的提升?；幽晏峁┑臄?shù)據(jù)顯示，2017年上半年，萬(wàn)象美未經(jīng)審核稅后利潤(rùn)達(dá)1.29億元，超過(guò)2016年全年的2173萬(wàn)元稅后利潤(rùn)；2017年上半年行政開(kāi)支同比下降約16.7%，毛利率由2016年約21.4%大幅提升至2017年上半年的35.3%，同時(shí)現(xiàn)金流和其他財(cái)務(wù)指標(biāo)也取得改善。

在股東大會(huì)表決通過(guò)后，花樣年集團(tuán)主席兼首席執(zhí)行官潘軍表示，“未來(lái)花樣年將會(huì)繼續(xù)進(jìn)一步提升其社區(qū)服務(wù)的客戶粘性和滿意度，加強(qiáng)彩生活的社區(qū)平臺(tái)服務(wù)能力和業(yè)務(wù)布局，提升未來(lái)收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)。”

“被低估”的估值

在收購(gòu)萬(wàn)象美之后，潘軍曾在多個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合寄望這筆交易為彩生活帶來(lái)更為豐厚的回報(bào)，“新增物業(yè)大約在1~2年后才能夠釋放較大的盈利”。彩生活相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，預(yù)計(jì)今年中期的報(bào)表內(nèi)，萬(wàn)象美的利潤(rùn)就會(huì)有所體現(xiàn)。

潘軍對(duì)于彩生活目前的估值水平并不十分滿意。2018年3月1日的數(shù)據(jù)，彩生活目前總市值55.23億港元，靜態(tài)市盈率為26。在股東大會(huì)上潘軍指出，彩生活目前的PE在行業(yè)整體看來(lái)是被低估的。彩生活在市場(chǎng)上有自己獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，具有差異性，這一點(diǎn)他認(rèn)為他們要與股東和投資者們加強(qiáng)溝通。

對(duì)比其他的同樣在港交所上市的物業(yè)管理服務(wù)公司，潘軍的“不滿意”并非沒(méi)有道理。剛剛登陸港股市場(chǎng)不久的雅生活服務(wù)，目前的靜態(tài)市盈率為85.62；另一家港股公司綠城服務(wù)的靜態(tài)市盈率則達(dá)到49.66。

國(guó)泰君安分析師劉斐凡向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析，萬(wàn)象美并表后，彩生活的規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大，盈利將進(jìn)一步加強(qiáng)；目前整個(gè)市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)板塊還是比較看好，行業(yè)整體估值還處于不錯(cuò)的水平，而彩生活的估值的確偏低，業(yè)績(jī)還沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。

在股東大會(huì)上，潘軍也指出，這次彩生活并表萬(wàn)象美將會(huì)在整體利潤(rùn)、規(guī)模、以及現(xiàn)金流等方面帶來(lái)提升。

需要提醒的是，彩生活規(guī)模和營(yíng)收高速增長(zhǎng)所倚重的一個(gè)重要方面是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)來(lái)進(jìn)行平臺(tái)化輸出?；幽晏峁┑馁Y料指出，“彩生活將來(lái)更注重于平臺(tái)型的運(yùn)作模式，發(fā)揮自身的整合能力，成為一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)的平臺(tái)型公司。”

物業(yè)管理的本質(zhì)是“服務(wù)”，是一項(xiàng)“以人為本”的交易模式。如何在保證服務(wù)質(zhì)量和控制人力成本之間權(quán)衡，顯然也是潘軍及其物業(yè)上市公司體系需要進(jìn)一步思考和解決的問(wèn)題。