每經(jīng)編輯｜周禹彤

自去年3月17日起，北京相繼出臺一系列樓市調(diào)控政策，劍指投資投機(jī)性炒房。

一年來的調(diào)控可謂成效顯著，北京樓市成交全面下降，新建商品房住宅成交量同比下調(diào)幅度達(dá)到48.7%，刷新了歷史最低紀(jì)錄。二手房價(jià)格更是下跌15%~20%。其中，最慘的要數(shù)商住房。在調(diào)控過去一周年之際，北京的商住市場，價(jià)格出現(xiàn)了30%以上的跌幅，而成交量跌幅更是高達(dá)90%。

▲來源：央視財(cái)經(jīng)《第一時(shí)間》欄目視頻

北京商住房成交量跌90%，價(jià)格直降3成

商住房說白了就是本應(yīng)用于開發(fā)寫字樓或者商鋪的地塊，但開發(fā)商把它做成了住宅。所以商住房一般是商業(yè)用水，商業(yè)用電，不通燃?xì)狻?/p>

去年3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目（以下簡稱商辦類項(xiàng)目）應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>

按規(guī)定，北京商住限購后，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。

2、在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個人所得稅；

同時(shí)，商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項(xiàng)目的個人購房貸款。

這樣嚴(yán)厲的限購政策下，北京的商住房市場徹底遭冰封。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，商辦類政策調(diào)控一周年后，整體市場成交全面降溫，商住公寓簽約只有3589套，同比調(diào)控前一年的67013套，跌幅達(dá)到了94.6%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，商辦市場整體成交量全面萎縮，特別是在2017年3月調(diào)控前，商住簽約單月接近萬套，調(diào)控一年后，除了通州個別項(xiàng)目，單月接近0成交。史上最嚴(yán)格的商辦限購政策，對北京樓市之前過熱的商辦市場打擊非常明顯，整體市場全面冰凍。

▲圖片來源：視覺中國

不僅僅交易市場出現(xiàn)了明顯降溫，土地市場商辦類也出現(xiàn)了明顯退燒。商辦限購后出讓的13宗商辦地塊，溢價(jià)率明顯下調(diào)，并出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象。限購前商辦土地平均溢價(jià)率115%，而調(diào)控一年后溢價(jià)率只有12.39%。從平均價(jià)格看，商辦市場二手房價(jià)格已經(jīng)平均下調(diào)超過30%，部分二手房商住價(jià)格跌幅甚至超過40%。

據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，位于北京朝陽區(qū)的北京像素是北京知名的商住項(xiàng)目。調(diào)控前，北京像素的兩層Loft戶型的成交價(jià)最高達(dá)到過65000元/平方米，而調(diào)控后，成交價(jià)隨即出現(xiàn)斷崖式下跌，目前同類型房源成交價(jià)普遍在40000元出頭，而平層的戶型成交價(jià)直接跌穿每平米30000元關(guān)口。

限購解凍無望，商住房多數(shù)用于出租

由于此前不限購且比普通住宅的價(jià)格低，商業(yè)辦公項(xiàng)目曾經(jīng)吸引了很多投資客。在326新政前，北京商住房占新房交易近6成。而目前商住房的現(xiàn)狀是，想買的買不了，想賣的賣不出去。

對于那些沒能在調(diào)控政策出臺之前脫手出售的投資客來說，低價(jià)出售或是繼續(xù)出租是他們必須面對的一個選擇。

我愛我家集團(tuán)北京公司亦莊華冠店商圈經(jīng)理程澤表示，整體小區(qū)的自住率應(yīng)該不超過20％，像37平米的這種開間，大概租金在3500-3800之間，50多平米的一居室，大概在5000-5300之間。

經(jīng)紀(jì)人介紹說，很多早年開發(fā)的商住項(xiàng)目，各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)都向普通住宅靠齊。水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與普通住宅一致，大多臨近地鐵，出行、購物都比較方便，很多項(xiàng)目的Loft戶型結(jié)構(gòu)也得到租客青睞。因此，很多商住房的租金基本與周邊的普通住宅一致，甚至還會高過部分老舊的住宅小區(qū)。

▲圖片來源：視覺中國

我愛我家集團(tuán)北京公司北京像素店商圈經(jīng)理王培賀對記者說，前期成交量高的時(shí)候，價(jià)格上升，業(yè)主有一部分是要拿出來賣的，現(xiàn)在需求量小，還是維持一個穩(wěn)定的狀態(tài)，該賣的賣，該租的租，該自住的自住。

因此，在二手商住房的價(jià)格出現(xiàn)大幅回調(diào)的時(shí)候，很多的業(yè)主選擇把房子用來出租，對于很多購買較早的業(yè)主來說，目前的租金水平已經(jīng)完全可以覆蓋購房時(shí)的月供，在沒有現(xiàn)金流壓力的情況下，長期出租也是一個理想的選擇。

對于商住房業(yè)主來說，目前最期待的就是限購政策能夠解凍。

不過，思源地產(chǎn)首席分析師郭毅表示，還沒有看到一個可能放松的跡象，特別是針對個人購房者購買商住類產(chǎn)品，不能再使用杠桿，必須100％支付購房款的要求來看，在今年這樣一個相對緊縮的購房環(huán)境下，更不可能單獨(dú)對商辦類的貸款放松，其實(shí)從購房者角度上來看，購買商辦類產(chǎn)品，還是要綜合考慮自己的投入產(chǎn)出比。

每經(jīng)編輯何小桃

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