每經(jīng)編輯｜王曉波 李語涵    

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據(jù)住建部網(wǎng)站25日消息，為貫徹落實黨的十九大精神和中央經(jīng)濟工作會議提出的關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度要求，完善發(fā)展住房租賃市場配套政策，近日中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在總結(jié)前期工作的基礎(chǔ)上，聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）。推進住房租賃資產(chǎn)證券化，將有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)，提高資金使用效率，促進住房租賃市場發(fā)展。

《通知》還稱，將重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）。

這是一年多以來，資產(chǎn)證券化領(lǐng)域推出的第三個落實黨中央、國務(wù)院重點政策要求的重要文件。

新政有何重要意義？

通知指出：

1，住房租賃資產(chǎn)證券化，有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率，引導(dǎo)社會資金參與住房租賃市場建設(shè)；

2，有利于降低住房租賃企業(yè)的杠桿率，服務(wù)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán)；

3，可豐富資本市場產(chǎn)品供給，提供中等風(fēng)險、中等收益的投資品種，滿足投資者多元化的投資需求。

此外通知還要求遵循以下基本原則：

1，堅持市場化、法治化原則，充分發(fā)揮資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟和國家戰(zhàn)略的積極作用；

2，明確優(yōu)先和重點支持的領(lǐng)域；

3，加強監(jiān)管協(xié)作，推動業(yè)務(wù)規(guī)范發(fā)展；

4，積極履行監(jiān)管職責(zé)，切實保護投資者合法權(quán)益，合力防范風(fēng)險。

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劃定優(yōu)先、重點支持領(lǐng)域

通知明確：

1，優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產(chǎn)證券化。

2，鼓勵專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。支持住房租賃企業(yè)建設(shè)和運營租賃住房，并通過資產(chǎn)證券化方式盤活資產(chǎn)。支持住房租賃企業(yè)依法依規(guī)將閑置的國有廠房、商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房并開展資產(chǎn)證券化融資。優(yōu)先支持項目運營良好的發(fā)起人(原始權(quán)益人)開展住房租賃資產(chǎn)證券化。

3，重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）。

“雙綠色通道”提供支持

據(jù)第一財經(jīng)報道，為了推動住房租賃資產(chǎn)證券化快速落地，提高各環(huán)節(jié)工作效率，住建部門和證監(jiān)系統(tǒng)，將分別在審核環(huán)節(jié)設(shè)立“綠色通道”，提供支持。

在支持措施方面，《通知》提出，住房租賃企業(yè)可結(jié)合自身運營現(xiàn)狀和財務(wù)需求，自主開展住房租賃資產(chǎn)證券化，配合接受中介機構(gòu)盡職調(diào)查，提供相關(guān)材料，協(xié)助開展資產(chǎn)證券化方案設(shè)計和物業(yè)估值等工作，并向證券交易場所提交發(fā)行申請。

優(yōu)化驗收、備案、交易等程序方面，政策要求各地住房建設(shè)管理部門，對開展住房租賃資產(chǎn)證券化中涉及的租賃住房建設(shè)驗收、備案、交易等事項，設(shè)立“綠色通道”。對于在租賃住房用地上建設(shè)的房屋，允許轉(zhuǎn)讓或抵押給資產(chǎn)支持專項計劃等特殊目的載體，用于開展資產(chǎn)證券化。

優(yōu)化審核程序方面，證監(jiān)會要求各地證券交易所和中國證券投資基金業(yè)協(xié)會，根據(jù)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)規(guī)定，對申報的住房租賃資產(chǎn)證券項目進行審核、備案和監(jiān)管，并研究建立受理、審核和備案的“綠色通道”，專人專崗負責(zé)，以提高審核、發(fā)行、備案和掛牌的工作效率。

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或?qū)⑶藙佑馊f億元住房租賃證券化市場

《通知》明確提出，要重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）。

據(jù)中國證券報報道，截至2018年1月31日，類REITs產(chǎn)品呈加速增長態(tài)勢，累計發(fā)行數(shù)31只，累計發(fā)行總額從2014年底的96億元增至2017年底的 656億元，年復(fù)合增速高達89.8%。迄今發(fā)行的31只產(chǎn)品均為類REITs 產(chǎn)品，國內(nèi)目前還沒有標(biāo)準REITs。

申萬宏源證券表示，按照各地未來3-5年的租賃類住宅用地的供應(yīng)規(guī)劃安排，參考上海模式土地成本折價70%水平，按照當(dāng)?shù)?017年居住類用地成交均價的30%加3000元/平米的建安成本測算，到2020年，預(yù)計現(xiàn)有租賃試點城市將供應(yīng)1.7億平米住宅類用地，投資資金需求大約為 1.66萬億元，未來三年REITs的大力發(fā)展將為租賃市場的發(fā)展提供融資支持。在盤活目標(biāo)資產(chǎn)后，又會有更多的資金用于支持租賃市場的發(fā)展，有利于我國租賃市場發(fā)展和房地產(chǎn)市場的成熟。

市場人士解讀

十九大報告提出加快建立租售并舉的住房制度，REITs是房地產(chǎn)企業(yè)由商品房開發(fā)銷售向輕資產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營轉(zhuǎn)變的有效途徑。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化經(jīng)過近16年的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，但市場上還未出現(xiàn)標(biāo)準REITs。目前，國內(nèi)發(fā)行標(biāo)準REITs遭遇的主要瓶頸有法律法規(guī)不健全、稅收政策缺失、監(jiān)管主體不明確、市場準入門檻高和收入覆蓋比例低等問題。此次證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)布通知推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作，明確了租賃住房作為首批標(biāo)準REITs產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)類別之一，為資產(chǎn)證券化在實體經(jīng)濟領(lǐng)域的廣泛、縱深運用進行了新的嘗試和拓展。

國內(nèi)Reits發(fā)展歷程（資料來源：民生證券研究院）

“推進住房租賃資產(chǎn)證券化是發(fā)展住房租賃市場的重要內(nèi)容。”中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司總經(jīng)理何亮宇接受中國證券報記者采訪時表示，借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。

以下為通知全文

為貫徹落實黨的十九大精神和中央經(jīng)濟工作會議提出的關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度要求，完善發(fā)展住房租賃市場配套政策，近日中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在總結(jié)前期工作的基礎(chǔ)上，聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）。推進住房租賃資產(chǎn)證券化，將有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)，提高資金使用效率，促進住房租賃市場發(fā)展。

《通知》明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件。主要包括物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)；物業(yè)正常運營且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；原始權(quán)益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規(guī)行為等。

《通知》明確了優(yōu)先和重點支持領(lǐng)域。明確優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產(chǎn)證券化。

《通知》完善了住房租賃資產(chǎn)證券化的工作程序。鼓勵住房租賃企業(yè)結(jié)合自身運營現(xiàn)狀和財務(wù)需求，開展資產(chǎn)證券化，明確了住房租賃資產(chǎn)證券化申請、受理、審核、發(fā)行的程序，并對開展住房租賃證券化中涉及的租賃住房建設(shè)驗收、備案、交易等程序進行優(yōu)化，建立綠色通道，提高工作效率。

《通知》明確提出加強住房租賃資產(chǎn)證券化的監(jiān)督管理。在建立健全業(yè)務(wù)合規(guī)、風(fēng)控與管理體系，建立健全自律監(jiān)管體系，合理評估住房租賃資產(chǎn)價值，強化中介機構(gòu)和發(fā)起人責(zé)任等方面，提出了要求。

《通知》提出要營造良好政策環(huán)境，培育多元化的投資主體，鼓勵專業(yè)化機構(gòu)化的建設(shè)或運營機構(gòu)，建立健全監(jiān)管協(xié)作機制，支持開展住房租賃資產(chǎn)證券化。

每日經(jīng)濟新聞綜合證監(jiān)會發(fā)布、中國證券報、第一財經(jīng)等