每經(jīng)記者｜魏瓊    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

8月接近尾聲，中國(guó)恒大（3333，HK）業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)如期而至。如往年一樣，恒大集團(tuán)董事局主席許家印未出席中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。8月28日，恒大董事局副主席夏海鈞帶隊(duì)現(xiàn)身中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)，沒(méi)有許家印頻爆金句的業(yè)績(jī)會(huì)氛圍略顯嚴(yán)肅。

從規(guī)模型房企向“規(guī)模＋效益”轉(zhuǎn)變，采取“三低一高”模式降負(fù)債，轉(zhuǎn)型一年多的恒大正在發(fā)生改變。

中報(bào)顯示，2018年上半年，恒大實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額3041.8億元，同比增長(zhǎng)24.6%；收入同比增長(zhǎng)59.8%至3003.5億元。一向以規(guī)模大幅增長(zhǎng)引以為傲的恒大正在放緩業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的步伐。

在規(guī)模和收入的適度增長(zhǎng)下，恒大將效益增長(zhǎng)放在首位。2018年上半年，恒大實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)1088.6億元，同比增長(zhǎng)61.8%；凈利潤(rùn)530.3億元，同比大增129.3%；核心利潤(rùn)550.1億元，同比增長(zhǎng)101.5%；凈利率同比增長(zhǎng)5.4個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到17.7%；核心利潤(rùn)率18.3%，同比增長(zhǎng)3.8個(gè)百分點(diǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在效益大幅增長(zhǎng)之際，恒大正在放緩銷(xiāo)售速度。夏海鈞表示，未來(lái)將保持適度增長(zhǎng)，增速將保持在15%~20%的水平。

2018年恒大中期業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng) 每經(jīng)記者 魏瓊攝于香港

行業(yè)“利潤(rùn)王”

上半年，恒大的各項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，高達(dá)530億元的凈利潤(rùn)，相當(dāng)于每天凈賺近3億元，凈利潤(rùn)為碧桂園、萬(wàn)科、保利、綠地四家房企的總和，成為行業(yè)“利潤(rùn)王”。據(jù)了解，碧桂園、萬(wàn)科、保利、綠地的凈利潤(rùn)分別為163.2億元、135.2億元、93.1億元、83億元。

從凈利潤(rùn)率水平看，恒大17.7%的凈利潤(rùn)率不及中海26.2%。而有3003.5億元收入支撐，恒大凈利潤(rùn)規(guī)模遠(yuǎn)超中海。數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，中海凈利潤(rùn)為232.2億港元。

關(guān)于恒大超強(qiáng)吸金能力的養(yǎng)成，夏海鈞在業(yè)績(jī)會(huì)上將此歸功于“規(guī)模＋效益”的轉(zhuǎn)型，2017年開(kāi)始恒大作出了規(guī)模和效益的平衡，同時(shí)采取“三低一高”模式，通過(guò)償還永續(xù)債降低負(fù)債率釋放利潤(rùn)，利潤(rùn)增長(zhǎng)表現(xiàn)優(yōu)異。

夏海鈞指出，恒大早年儲(chǔ)備了龐大的土地資源，拿地樓面地價(jià)較低，同時(shí)采取大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式，恒大3.05億平方米土地儲(chǔ)備只有822個(gè)項(xiàng)目，平均每個(gè)項(xiàng)目面積為37萬(wàn)平方米。大盤(pán)開(kāi)發(fā)后，隨著配套完善，后期銷(xiāo)售價(jià)格是增長(zhǎng)的。地價(jià)鎖定，建筑成本微漲，在銷(xiāo)售價(jià)格提升下，給恒大帶來(lái)了很好的收益。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2012年恒大合約銷(xiāo)售均價(jià)為5955元/平方米，2018年則上漲為10859元/平方米，漲幅達(dá)到82.35%。

同時(shí)，夏海鈞認(rèn)為，恒大標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品體系和統(tǒng)一集采，大規(guī)模降低了成本和造價(jià)，創(chuàng)造了有效的利潤(rùn)空間。

銷(xiāo)售速度放緩

需要注意的是，利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，恒大銷(xiāo)售規(guī)模增速正在放緩。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2014年至2017年，恒大合約銷(xiāo)售金額增速分別為31%、53.1%、85.4%以及34.2%，這也意味著2018年上半年24.6%的同比增速為近5年的最低水平。

對(duì)于規(guī)模增速放緩，夏海鈞表示未來(lái)將保持規(guī)模的適度增長(zhǎng)，注重質(zhì)量增長(zhǎng)，規(guī)模過(guò)快增長(zhǎng)將帶來(lái)管理鏈條的壓力，同時(shí)也損失了很多經(jīng)濟(jì)效益。未來(lái)恒大規(guī)模將保持15%~20%的增長(zhǎng)速度。

規(guī)模增速放緩之后，恒大不會(huì)提高2018年5500億元合約銷(xiāo)售目標(biāo)。截至2018年7月底，恒大已實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額3498億元，完成全年目標(biāo)的63.6%。

據(jù)了解，恒大已取得預(yù)售證的項(xiàng)目體量約3000萬(wàn)平方米，貨值大約為3300億元，加上還有3500萬(wàn)平方米新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，貨值大約3700億元。據(jù)此計(jì)算，2018年下半年恒大可售貨值為7000億元左右。

夏海鈞表示，下半年完成50%的去化率，可實(shí)現(xiàn)3500億元的銷(xiāo)售，對(duì)恒大完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)很有信心。他同時(shí)表示，恒大不會(huì)提高全年銷(xiāo)售目標(biāo)，但會(huì)超額完成全年目標(biāo)。

放緩規(guī)模增長(zhǎng)速度并不意味著恒大將放棄規(guī)模優(yōu)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，恒大的利潤(rùn)規(guī)模也源自于銷(xiāo)售規(guī)模的支持，恒大深刻認(rèn)識(shí)到在強(qiáng)者恒強(qiáng)格局下規(guī)模的重要性。

夏海鈞認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售總量不會(huì)發(fā)生太大的變化，但是房企的規(guī)模集中度在變化。預(yù)計(jì)未來(lái)3到5年，房企前三強(qiáng)將占據(jù)市場(chǎng)份額的20%左右。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，有機(jī)構(gòu)曾預(yù)測(cè)2020年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售金額將達(dá)12萬(wàn)億元，以此測(cè)算，20%市場(chǎng)份額意味著前三強(qiáng)房企銷(xiāo)售金額規(guī)模要達(dá)到2.4萬(wàn)億元，這意味著平均每家房企的年銷(xiāo)售金額要達(dá)到8000億元。由此推算，8000億元或?qū)⒊蔀?到5年后進(jìn)入三強(qiáng)房企的門(mén)檻。

按照恒大的發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)到2020年，恒大總資產(chǎn)將達(dá)到3萬(wàn)億元，銷(xiāo)售規(guī)模8000億元。由此看來(lái)，恒大不會(huì)放棄規(guī)模前三的位置。