每經記者｜吳抒穎    每經編輯｜陳夢妤    

10月25日晚間，萬科發(fā)布三季報。作為房地產行業(yè)龍頭企業(yè)，萬科對市場的預判向來被視作行業(yè)風向標。

《每日經濟新聞》記者注意到，萬科三季報中有兩個指標值得留意：一是萬科存貨跌價準備余額為人民幣41.4億元，較中報15.37億元有較大幅度上漲；二是萬科預付賬款上升至1217.2億元，集團歸因為“預付地價增加”。

存貨跌價準備金升至41.4億元

萬科在三季報中有如下表述：“報告期內，鑒于部分城市房地產市場調整，本集團對存在風險的項目計提存貨跌價準備。截至報告期末，本集團存貨跌價準備余額為人民幣41.4億元。”

萬科預計，今年1～9月，集團計提的存貨跌價準備，考慮遞延所得稅因素后，影響稅后凈利潤-22.8億元，影響歸屬于母公司股東的凈利潤-19.6億元。”

在一些券商人士看來，這不過是萬科向來審慎的表現(xiàn)。國泰君安分析師劉斐凡在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出：“這就是會計處理，增量不大。幾千億的存貨，計提不到1%，不能說明問題。”

但整體大環(huán)境并不容樂觀。“萬科一貫謹慎，但不可否認的是，整體市場變差還是比較明顯。”一名不愿具名的房企策略分析師指出。

可供佐證的是，申萬宏源數(shù)據(jù)顯示，1～9月全國商品房銷售額為10.4億元，同比增速13.3%，前值14.5%；平均售價8751元/平方米，環(huán)比下降1.5%。“全國銷售熱度顯著回落，單月同比增速回落6%，平均售價有所回落。”

在這份三季報中，萬科對行業(yè)的預判也持十分謹慎的態(tài)度。

萬科指出，第三季度，開發(fā)企業(yè)拿地更趨理性，土地市場整體溢價率回落。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，1～9月，全國300個城市住宅類用地成交樓面均價同比下降6%；住宅類用地平均溢價率18%，較去年同期下降21個百分點。

逆周期加杠桿進行時

雖然萬科一直對短期的市場表現(xiàn)持有審慎態(tài)度，但在土地市場上出手卻相當篤定。

從數(shù)據(jù)面看，根據(jù)克而瑞，今年前三季度，萬科新增土地價值為2010.9億元，僅次于碧桂園的3044.9億元。

一定程度上，拿地的節(jié)奏和企業(yè)的策略有關聯(lián)。在萬科南方區(qū)域9月月度例會上，萬科董事會主席郁亮強調了萬科要“收斂”、“聚焦”，要對開發(fā)業(yè)務進行梳理。“未來支撐所有新業(yè)務的現(xiàn)金流主要來源于開發(fā)業(yè)務；未來集團有序增長的任務相當一段時間內都將依賴于核心業(yè)務；萬科500強地位的維持，也主要靠開發(fā)業(yè)務。”郁亮說。

一些開發(fā)商人士在接受《每日經濟新聞》采訪時談到他們的思考：“現(xiàn)在能夠借到便宜資金的房企不多。只要融資成本足夠低，在市場環(huán)境較冷，土地溢價率低的時候拿地是很劃算的。”

今年以來，萬科已經發(fā)行了多只公司債券，利率也處于行業(yè)地位。“今年7月10日～11日，萬科完成了2018年度第一期中期票據(jù)發(fā)行，金額為人民幣30億元，票面利率4.6%，期限3年。”而截至今年9月，萬科持有貨幣資金人民幣1327.7億元，現(xiàn)金充足。