粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃直指打造國(guó)際一流灣區(qū)和世界級(jí)城市群，再次引爆了房地產(chǎn)企業(yè)搶灘大灣區(qū)的熱情，在百?gòu)?qiáng)房企中約有七成企業(yè)開始或者加大在粵港澳大灣區(qū)的投資布局。

但機(jī)會(huì)總是垂青于有準(zhǔn)備的人，粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)早已是“得先機(jī)者得天下”。從目前大灣區(qū)激烈的市場(chǎng)競(jìng)逐格局可以發(fā)現(xiàn)，在主場(chǎng)深耕多年的本土房企在區(qū)域布局、土儲(chǔ)貨值、市場(chǎng)營(yíng)銷、產(chǎn)品服務(wù)及品牌影響力等諸多方面擁有更加顯著的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其中，龍光地產(chǎn)在珠三角精耕細(xì)作超過(guò)20年，成為區(qū)域型房企的突出代表。

尤其是近期隨著《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》公布，龍光因前瞻性的精準(zhǔn)布局再次被業(yè)界所高度關(guān)注，并被花旗、大摩、瑞銀、德銀等國(guó)際知名投行和券商紛紛推薦為行業(yè)首選標(biāo)的，在資本市場(chǎng)表現(xiàn)出眾。

作為粵港澳大灣區(qū)正常紅利的主要受惠者和直接受益者，龍光在大灣區(qū)權(quán)益總貨值高達(dá)5200億元，在大灣區(qū)的土儲(chǔ)面積達(dá)3351.3萬(wàn)平方米，遙遙領(lǐng)先同行。

大灣區(qū)土儲(chǔ)占比行業(yè)榜首

過(guò)去數(shù)十年，如果說(shuō)萬(wàn)科成功抓住了改革開放以來(lái)中國(guó)第一次城市化的機(jī)會(huì)，恒大牢牢把握住了更為廣闊的城鎮(zhèn)化的機(jī)遇。那么，粵港澳大灣區(qū)國(guó)家戰(zhàn)略的最大先機(jī)則屬于龍光地產(chǎn)。

由于大灣區(qū)“9+2”城市群中城市發(fā)展水平相差較大，單從土儲(chǔ)面積往往無(wú)法進(jìn)行有效對(duì)比，因?yàn)橄嗤娣e的土儲(chǔ)，在江門和深圳顯然不是一個(gè)價(jià)值量級(jí)。因此，從大灣區(qū)貨值占比來(lái)分析，往往更能探尋真實(shí)的房企土儲(chǔ)含金量。大灣區(qū)貨值占比越高，往往可以說(shuō)明該房企在大灣區(qū)核心城市擁有更多土地。

截至2018年6月30日，龍光土地儲(chǔ)備總建筑面積繼續(xù)拓展至3546.22萬(wàn)平方米，土儲(chǔ)權(quán)益總貨值增加至6412億元。其中，龍光在粵港澳大灣區(qū)土儲(chǔ)面積達(dá)3351.3萬(wàn)平方米，土儲(chǔ)權(quán)益總貨值約5200億元，大灣區(qū)土儲(chǔ)貨值占其總貨值比重高達(dá)81%，雄踞行業(yè)首位。

超過(guò)八成的權(quán)益貨值占比，意味著龍光地產(chǎn)的土儲(chǔ)更多是集中價(jià)值較高的大灣區(qū)核心城市，比如深圳，目前龍光地產(chǎn)在深圳的貨值占公司總土儲(chǔ)貨值近三成，該比重亦位居行業(yè)前列。

這一現(xiàn)狀，是龍光地產(chǎn)的戰(zhàn)略使然。多年來(lái)，龍光地產(chǎn)一直堅(jiān)持前瞻性戰(zhàn)略布局和區(qū)域深耕策略，在大灣區(qū)精準(zhǔn)投資，成為大灣區(qū)的戰(zhàn)略先行者。

大灣區(qū)土儲(chǔ)擁有五大顯著優(yōu)勢(shì)

2月20日，瑞銀發(fā)表最新研究報(bào)告指出，龍光地產(chǎn)在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)土儲(chǔ)占比最大，盈利能力強(qiáng)勁，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，業(yè)績(jī)可望在2018至2020年持續(xù)增長(zhǎng)，繼續(xù)推薦龍光地產(chǎn)為中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)首選股。

龍光在大灣區(qū)的土儲(chǔ)布局擁有以下五大顯著優(yōu)勢(shì)：

(1)、大灣區(qū)“9+2”城市基本實(shí)現(xiàn)全覆蓋，已高度滲透深圳、廣州、惠州、珠海、佛山、東莞、中山、肇慶等城市以及香港地區(qū)，城市布局非常合理，在部分城市處于領(lǐng)跑者地位。

(2)、土儲(chǔ)的跨周期性質(zhì)明顯。公司擁有很強(qiáng)的跨周期戰(zhàn)略投資能力，如在2014-2015年，龍光在土地市場(chǎng)低谷時(shí)在深圳大規(guī)模拿地；2017年前后，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，有通過(guò)城市更新在深圳、珠海、廣佛獲得多個(gè)重量級(jí)項(xiàng)目，土地成本龍光避開了拿地高峰期，這些土儲(chǔ)中很少有限制銷售價(jià)格類的項(xiàng)目，足夠滿足公司多年的開發(fā)需求。

(3)、資源稟賦優(yōu)勢(shì)顯著，主要分布在深圳、廣州、珠海等大灣區(qū)核心城市及周邊區(qū)域，貨值含金量較高。

(4)、土儲(chǔ)成本頗低。根據(jù)披露數(shù)據(jù)顯示，公司平均土地成本僅每平方米3946元，而公司銷售均價(jià)為每平米18646元遠(yuǎn)低于上市公司新增土地儲(chǔ)備的平均單位成本。而平均土地成本約占售價(jià)的兩成，為龍光的高毛利奠定基礎(chǔ)。

(5)、項(xiàng)目布局與城市軌道交通公共設(shè)施發(fā)展節(jié)奏(TOD)保持戰(zhàn)略契合，比如在深圳的10多個(gè)項(xiàng)目均為地鐵物業(yè)，這些軌道交通物業(yè)享有較強(qiáng)的剛性支撐和升值空間，此類項(xiàng)目一直保持較高的市場(chǎng)去化率。

盈利能力持續(xù)領(lǐng)先

“手中有糧，心中不慌”。土地儲(chǔ)備反映了企業(yè)未來(lái)的增長(zhǎng)潛力和成長(zhǎng)性，一定程度上象征了家底的殷實(shí)與否。

匯豐銀行最新研究報(bào)告指出，龍光地產(chǎn)已前瞻性布局粵港澳大灣區(qū)，并深耕區(qū)內(nèi)的一、二線核心城市多年，以多元化方式在大灣區(qū)內(nèi)建立了充裕低成本的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，盈利能力行業(yè)領(lǐng)先。

2015-2018年龍光地產(chǎn)合約銷售金額

根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，龍光地產(chǎn)2018年實(shí)現(xiàn)合約銷售額約為718億元，同比增長(zhǎng)65.4%，銷售回款率超過(guò)90%。2018年上半年，龍光盈利能力繼續(xù)高位攀升，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣151.54億元，毛利潤(rùn)人民幣56.11億元，凈利潤(rùn)人民幣37.95億元，核心利潤(rùn)人民幣29.38億元，利潤(rùn)規(guī)模在同等規(guī)模房企中穩(wěn)步領(lǐng)跑，甚至超過(guò)部分千億規(guī)模房企。

尤其是在反應(yīng)房企盈利能力的關(guān)鍵性指標(biāo)——核心利潤(rùn)率方面，龍光地產(chǎn)繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先地位。2018年上半年，公司毛利率37%，核心凈利潤(rùn)率高達(dá)19.4%，穩(wěn)居上市房企前列，反映出公司超強(qiáng)的盈利能力持續(xù)領(lǐng)跑。

截止2018年上半年，龍光持有的現(xiàn)金及銀行結(jié)余進(jìn)一步增加至人民幣276億元，相當(dāng)于1年內(nèi)到期債務(wù)的2倍?？梢?jiàn)，其資金充裕，無(wú)債務(wù)到期的資金壓力。

2月27日，國(guó)泰君安分析認(rèn)為，在國(guó)務(wù)院公布粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要后，大灣區(qū)未來(lái)發(fā)展前景光明，并會(huì)成為新一輪改革開放的探索區(qū)和增長(zhǎng)引擎，而龍光地產(chǎn)是粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的主要受益者，擁有戰(zhàn)略前瞻性的投資策略，于大灣區(qū)主要城市持續(xù)深耕，具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

隨著粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃的正式落地，未來(lái)3至5年，龍光地產(chǎn)將繼續(xù)分享粵港澳大灣區(qū)發(fā)展紅利，于大灣區(qū)的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步發(fā)揮，成為粵港澳大灣區(qū)龍頭房企，這僅僅是時(shí)間問(wèn)題。