隨著上市銀行年報披露工作拉開大幕，銀行對房產(chǎn)貸款全貌也逐步顯現(xiàn)。截至去年末，33家已披露年度業(yè)績的上市銀行（含A股、H股）涉房貸款余額合計28萬億元，在總貸款中的占比接近32.7%。

其中，個人房貸總額近23萬億元，較年初增長15.6%；對公貸款項下房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額也接近5.4萬億元，較年初增長16.2%。涉房貸款增長也呈現(xiàn)兩大特征：

一是，雖然個人房貸增速繼續(xù)下滑，但仍在銀行信貸投放中占據(jù)重要地位。33家上市銀行房貸增量在全行貸款增量中的占比高達37.5%，高于2017年。

二是，雖然房企融資渠道收緊似乎已成既定事實，但去年上市銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款總額卻逆勢增長，增量甚至高于2017年。只有8家銀行該行業(yè)貸款余額有所壓降，且以中小銀行為主。

在涉房貸款總額繼續(xù)上升的同時，銀行授信政策繼續(xù)進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整：

一是，個人房貸繼續(xù)執(zhí)行差異化，重點支持居民家庭首套自住性購房需求。

二是，開發(fā)貸普遍采取差異化授信政策，聚焦重點客戶、重點區(qū)域，擇優(yōu)支持棚改貸款業(yè)務(wù)，同時嚴控商用房開發(fā)融資、商業(yè)性棚改融資。

值得注意的是，多家銀行在年報中提及房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)的風(fēng)險。以招行為例，該行就表示：預(yù)計2019年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險主要集中在部分去庫存速度慢的三、四線城市，以及個別高杠桿、中小房地產(chǎn)企業(yè)。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

房貸還是信貸投放的重要抓手

上市銀行對個人房貸的熱情不減。截至去年末，前述33家上市銀行個人房貸總額已接近23萬億元，較年初增長15.6%。

與此前趨勢相比，雖然個人房貸增速還是處于繼續(xù)降低的通道，不過考慮到這類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對銀行的綜合效益，個人房貸在A股上市銀行的信貸投放中仍然占據(jù)重要地位。

一個可以直接佐證的數(shù)據(jù)是：前述33家上市銀行去年房貸增量在總貸款增量中的占比高達37.5%。

不少銀行也在年報中表明，將積極落實國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，繼續(xù)執(zhí)行差異化個人住房貸款政策，重點支持居民家庭首套自住性購房需求。

與此同時，上市銀行個人消費貸款、信用卡應(yīng)收貸款增速明顯快于房貸增速，相對于不斷上升的房貸利率，消費貸款利率也普遍較高，對商業(yè)銀行整體資產(chǎn)端收益乃至凈息差都有正面促進。

光大銀行就在年報中表示，2018年該行個貸“重點投向非個人住房貸款”。

展望2019年房地產(chǎn)銷售市場，穆迪投資者服務(wù)公司表示，受需求減弱（尤其是三四線城市）影響，未來12個月全國房地產(chǎn)合約銷售增長可能繼續(xù)放緩。

建行房貸增量占比67%，民生銀行房貸壓降

具體看個人房貸，工行、建行、農(nóng)行仍然是房貸大戶，無論是房貸余額還是增量，都在國內(nèi)銀行中排名居前。其中建行去年末房貸余額在總貸款中占比高達35.1%，繼續(xù)排名國內(nèi)銀行第一位；郵儲銀行、農(nóng)行的房貸占比也分別達33%、30.7%。

股份行中，去年房貸增量規(guī)模較大的則是中信銀行和招商銀行，分別超過1381億元和953億元。但增速最快的卻是浙商銀行，該行去年末房貸余額僅為444.5億元，較年初大增57%。

值得注意的是，民生銀行年末個人房貸余額較年初壓降約155億元，減幅近4%，成為少數(shù)幾家減少個人房貸投放的銀行。

中小銀行中，由于房貸余額基數(shù)較低，多家銀行去年實現(xiàn)100%以上的房貸增速。其中，甘肅銀行、江陰銀行、盛京銀行增速分別為221%、131%和126%，但這些銀行的房貸占比都不超過10%。

從房貸增量在全行貸款增量中的占比來看，國有大行普遍超過40%，其中建行此項占比甚至達到67%；股份行中則以中信銀行、招商銀行居前，分別達33%、26%；中小銀行中，江西銀行去年房貸增量占比高達44%，促使該行年末房貸余額在全行貸款中的占比升至25.7%，暫列上市中小銀行第一位。

房企開發(fā)貸逆勢增長

去年以來，房企融資渠道收緊似乎已成既定事實?？梢灾苯幼糇C的數(shù)據(jù)是，去年房企國內(nèi)貸款額達2.4萬億元，同比下滑4.9%，這與2017年房企國內(nèi)貸款額同比增長超過17%的情況截然不同。

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但在上市銀行年報里，結(jié)論卻與之相反：截至去年末，前述33家上市銀行對公貸款項下的房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額總計5.4萬億元，較年初增長16.2%；整體增量也高于2017年。其中，只有8家銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額較年初有所減少，且以中小銀行為主。

雖然不同銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款的統(tǒng)計口徑可能略有不同，但主要包括開發(fā)貸款、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款和其他發(fā)放給房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的非房地產(chǎn)用途貸款，其中以開發(fā)貸為主。

33家上市銀行中，共有25家銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額較年初增加，其中20家銀行增幅高于10%，以部分中小銀行為主：青島銀行、鄭州銀行去年房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額分別較年初增長113%、81%。

值得注意的是，雖然個人房貸余額出現(xiàn)壓降，但民生銀行去年房地產(chǎn)貸款余額卻呈現(xiàn)較快增長。截至去年末，該行房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額達3879億元，較年初增長51.5%，增速位居上市銀行前列。

從增量上看，民生銀行也以1318億元的房地產(chǎn)行業(yè)貸款增量暫居第一位，工行、建行兩家大行此類貸款增量也接近1100億元。 

把好準(zhǔn)入關(guān)，防范風(fēng)險

在上市銀行逆勢增加開發(fā)貸投放的同時，對房企貸款的結(jié)構(gòu)也在變化，被普遍采納的授信策略是：聚焦重點客戶、重點區(qū)域的差異化授信政策。

招行就在年報中表示，對房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)，堅持“控制總量、聚焦客戶、聚焦區(qū)域、調(diào)整結(jié)構(gòu)、嚴格管理”的基本原則，圍繞住房租賃、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)權(quán)益性投資等行業(yè)發(fā)展方向，動態(tài)調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)資產(chǎn)組織和投放。

一方面，強化行業(yè)限額管理，并不斷優(yōu)化城市及客戶分類管理，重點投向優(yōu)質(zhì)城市和總分行戰(zhàn)略客戶；另一方面，嚴控前期房地產(chǎn)價格過高及庫存較高城市的融資占比，嚴控商用房開發(fā)融資，嚴控高杠桿、高融資成本地產(chǎn)項目融資，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款封閉管理要求，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；

此外，多家銀行也多家銀行也提高了對房地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)質(zhì)量控制和風(fēng)險防范要求。工行就表示，將通過兩方面舉措加強房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險管理。

首先，引導(dǎo)加大房地產(chǎn)領(lǐng)域民生保障力度，繼續(xù)擇優(yōu)支持棚改貸款業(yè)務(wù)，穩(wěn)步開展租賃住房貸款業(yè)務(wù)；

其次，對商業(yè)性房地產(chǎn)貸款在總量控制的基礎(chǔ)上，實施區(qū)域差異化信貸政策，重點支持一線城市以及庫存消化周期合理、潛在需求充足的二線城市普通商品住房項目，審慎把握三四線城市新增住房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)；

再次，從嚴控制商品房開發(fā)貸款以及商業(yè)性棚改貸款業(yè)務(wù)。

交行也在展望2019年時特別提到，“債務(wù)壓力較大的房地產(chǎn)企業(yè)存在的風(fēng)險需要警惕”。招行也預(yù)計，2019年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險主要集中在部分去庫存速度慢的三、四線城市，以及個別高杠桿、中小房地產(chǎn)企業(yè)。

（封面圖來源于攝圖網(wǎng)）