2017年初開(kāi)始，多個(gè)二三線城市通過(guò)放寬落戶門(mén)檻打起的搶人大戰(zhàn)吸引了高度關(guān)注。隨著昨日國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)新政，要求中大型城市進(jìn)一步放松落戶限制，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)受到何種影響，再度成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。

4月8日，發(fā)改委印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，其中明確提出，積極推動(dòng)已在城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，繼續(xù)加大戶籍制度改革力度：

在此前城區(qū)常住人口100萬(wàn)以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上，城區(qū)常住人口100萬(wàn)—300萬(wàn)的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；

城區(qū)常住人口300萬(wàn)—500萬(wàn)的Ⅰ型大城市要全面放開(kāi)放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制。

超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡(jiǎn)積分項(xiàng)目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。

事實(shí)上，早在2016年10月，國(guó)務(wù)院辦公廳就已印發(fā)《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》，其中指出在“十三五”期間，城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍遷移壁壘加速破除，配套政策體系進(jìn)一步健全，戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均提高1個(gè)百分點(diǎn)以上，年均轉(zhuǎn)戶1,300萬(wàn)人以上；到2020年，全國(guó)戶籍人口城鎮(zhèn)化率提高到45%。

從2017年2月開(kāi)始，西安、南京、武漢、長(zhǎng)沙、東莞等30多個(gè)二三線城市陸續(xù)出臺(tái)60余次人才新政，以加大貨幣補(bǔ)貼力度、放寬落戶門(mén)檻、取消部分人群限購(gòu)等方式開(kāi)啟“搶人才戰(zhàn)”，對(duì)相應(yīng)城市的戶籍人口以及商品房成交均有所拉動(dòng)。

戶籍人口大幅提升

華創(chuàng)證券房地產(chǎn)首席分析師袁豪在此前研報(bào)中曾提到，受當(dāng)時(shí)人才新政的刺激，2017年南京、杭州、武漢和西安等城市戶籍人口增速都達(dá)到近5年的峰值，新增人才落戶增長(zhǎng)率是城市自然人口增長(zhǎng)率的4-6倍，因此人才新政是戶籍人口大幅提升的主因。

基于新增戶籍人口的購(gòu)房需求分別在1、3、5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)、套均90平的假設(shè)，袁豪估算年均購(gòu)房需求影響2017年商品房成交分別為78%、26%和16%，政策推動(dòng)樓市成交的作用不容忽視。

分城市來(lái)看，上述報(bào)告提到，南京、杭州、武漢和西安2017年末常住人口分別增長(zhǎng)7萬(wàn)、28萬(wàn)、13萬(wàn)和70萬(wàn)人，同比分別增長(zhǎng)0.79%、3.05%、1.18%和7.95%；相應(yīng)戶籍人口分別增長(zhǎng)18萬(wàn)、24萬(wàn)、20萬(wàn)和81萬(wàn)人，分別同比增長(zhǎng)3.23%、2.69%、2.37%和9.79%，人口同比增速基本都達(dá)到2010年以來(lái)的峰值。

華創(chuàng)報(bào)告認(rèn)為，新增人才落戶增長(zhǎng)率是城市自然人口增長(zhǎng)率的4-6倍，當(dāng)時(shí)的人才新政是戶籍人口大幅提升的主因：

我們對(duì)這些城市的戶籍人口增長(zhǎng)進(jìn)行了分析，主要分為自然增長(zhǎng)率和新增戶籍人口增長(zhǎng)率，其中自然增長(zhǎng)率取過(guò)去五年全國(guó)平均出生率減去死亡率，約為0.53%；

剩余的新增戶籍人口增長(zhǎng)則大多來(lái)自于人才落戶，可以看到南京、杭州、武漢和西安的新增戶籍人口增長(zhǎng)率分別為2.11%、2.71%、1.85%和3.12%，是人口自然增長(zhǎng)率的4-6倍。

從歷年人口數(shù)據(jù)也可以看到，2017年這四個(gè)城市的人口增長(zhǎng)基本都達(dá)到近5年的峰值。

購(gòu)房需求釋放

新增戶籍人口的大幅提升，必然也將推動(dòng)購(gòu)房需求的釋放。上述報(bào)告提到，由于自然出生推動(dòng)的戶籍人口提升對(duì)于購(gòu)房需求的影響更加長(zhǎng)期化，而人才新政推動(dòng)的戶籍人口提升對(duì)于購(gòu)房需求的影響則更加短期化，因而，后者對(duì)于購(gòu)房需求的影響更加值得關(guān)注。

如果分別假設(shè)新增戶籍人口的購(gòu)房需求分別在1、3、5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)，按照套均90平來(lái)計(jì)算，報(bào)告認(rèn)為，這些人才的平均購(gòu)房需求影響商品房成交在1、3、5年內(nèi)分別為77.7%、25.9%和15.5%，政策推動(dòng)樓市成交的作用不容忽視。

也就是說(shuō)，個(gè)別城市如西安雖然目前成交尚未回暖，但大量戶籍人口的新增必然將在后續(xù)成交中體現(xiàn)購(gòu)房需求。

在對(duì)樓市影響的時(shí)點(diǎn)上，華創(chuàng)報(bào)告認(rèn)為，從商品房成交面積累計(jì)同比來(lái)看，人才新政在1-2個(gè)季度后會(huì)推動(dòng)購(gòu)房需求的釋放。具體來(lái)看：

長(zhǎng)沙在2017年4月、5月、8月先后三次推出人才政策后，2017年10-12月成交同比一路上行，2018年累計(jì)成交面積同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，2018年1-3月累計(jì)成交面積同比達(dá)到6%；

鄭州在2017年11月份推出人才政策，同樣在2018年3月累計(jì)成交同比上行至33%。

對(duì)于昨日發(fā)改委公布的城鎮(zhèn)化新政，袁豪在最新報(bào)告中表示，全國(guó)有超過(guò)75個(gè)城市滿足城區(qū)常住人口超100萬(wàn)人，覆蓋了主流的一二線和強(qiáng)三四線城市，75城合計(jì)城區(qū)人口達(dá)2.3億人、占比全國(guó)58%，估算75城住宅銷(xiāo)售面積占比全國(guó)達(dá)到50%以上，本次落戶制度放寬將加速戶籍城鎮(zhèn)化率的提升，并一定程度上淡化住房限購(gòu)的約束，從而提振一二線城市和強(qiáng)三四線城市住宅需求。

華爾街見(jiàn)聞 張家偉