每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

在經(jīng)歷了兩年海浪般跌宕起伏的波動(dòng)后，廈門(mén)樓市正走向另一境地。

胡潤(rùn)全球房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，廈門(mén)樓市曾在2016年年度房?jī)r(jià)漲幅45.5%，2017年年度房?jī)r(jià)漲幅16.9%，分別位居全球第二、第五位，被稱(chēng)為中國(guó)樓市的“領(lǐng)漲王”。隨即，廈門(mén)出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控，也成為全國(guó)范圍內(nèi)率先推出限售政策的城市。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，經(jīng)過(guò)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌、銷(xiāo)售低迷的冰凍期后，2019年廈門(mén)樓市開(kāi)始復(fù)蘇。不過(guò)，復(fù)蘇的勢(shì)頭暫時(shí)還只是體現(xiàn)在成交量上，廈門(mén)的房?jī)r(jià)、土地市場(chǎng)還是處以較為理性的狀態(tài)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1~5月，廈門(mén)是二線城市中唯一出現(xiàn)均價(jià)同比回落的城市，但仍以33440元/平方米的成交均價(jià)暫居二線城市之首。與此同時(shí)，廈門(mén)新建商品住宅庫(kù)存已增至26個(gè)月。

多位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，剛需購(gòu)買(mǎi)力釋放、市場(chǎng)預(yù)期、相關(guān)政策等多重因素造成了廈門(mén)樓市目前這一矛盾局面。

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 張虹蕾 攝

以?xún)r(jià)換量 新房銷(xiāo)售冰火交織

2019年開(kāi)年，廈門(mén)樓市就回暖明顯，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)速度明顯加快，新房供應(yīng)與成交均有較大幅度上漲。

據(jù)新景祥廈門(mén)市場(chǎng)研究中心的統(tǒng)計(jì)，今年1~5月，廈門(mén)全市商品住宅累計(jì)成交面積為52.45萬(wàn)平方米，同比上漲92.63%。 其中，5月單月成交面積15.5萬(wàn)平方米，同比上漲126%。

從5月的銷(xiāo)售情況看，廈門(mén)島內(nèi)外成交依舊呈現(xiàn)“一九”格局，即島內(nèi)、島外成交面積分別占全市成交量的9%、91%。其中，集美區(qū)以32%的市場(chǎng)份額占據(jù)第一。

長(zhǎng)期跟蹤廈門(mén)市場(chǎng)的安居客研究院房產(chǎn)分析師吳寅在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，隨著今年二手房成交回暖，廈門(mén)新房市場(chǎng)也開(kāi)始逐步復(fù)蘇。一方面，從2017年3月到2018年，這期間成交量偏低，積累了很多剛性需求；另一方面，去年新房市場(chǎng)冷凍，很多新盤(pán)都不敢入市。在回暖后，新房樓盤(pán)不僅加快了入市不發(fā)，還加大了優(yōu)惠力度，讓利走量。

新景祥廈門(mén)市場(chǎng)研究中心也指出，5月多項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率提升明顯，剛性需求回暖特征明顯，市場(chǎng)需求由首置、首改及島外學(xué)區(qū)需求共同主導(dǎo)。

今年3月，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾實(shí)地探訪廈門(mén)樓市，當(dāng)月廈門(mén)8個(gè)項(xiàng)目9次開(kāi)盤(pán)，除個(gè)別項(xiàng)目基于入市產(chǎn)品的提升有小幅漲價(jià)外，大部分項(xiàng)目仍處于讓利促銷(xiāo)狀態(tài)。但從去化情況來(lái)看，不同項(xiàng)目之間的去化率差別較大。

如3月9日開(kāi)盤(pán)的翔安金茂悅，開(kāi)盤(pán)價(jià)格與2018年10月26日開(kāi)盤(pán)的價(jià)格相比再次下調(diào)，但去化較低。但也有項(xiàng)目憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)，去化良好。

值得一提的是，翔安金茂悅還是昔日的“地王”，成交樓面價(jià)達(dá)29450.7元/平方米。

彼時(shí)，新景祥廈門(mén)市場(chǎng)研究中心總經(jīng)理張建向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，價(jià)格因素對(duì)樓盤(pán)去化影響明顯，今年整體的去化情況比去年理想，做了促銷(xiāo)策略的高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)會(huì)比沒(méi)有折扣的樓盤(pán)去化更快。

近一年廈門(mén)新房?jī)r(jià)格走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客 每日經(jīng)濟(jì)新聞 鄒利 制圖

政策影響 去化周期約26個(gè)月

在銷(xiāo)量大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，廈門(mén)的新房庫(kù)存卻在不斷上漲。在多個(gè)研究機(jī)構(gòu)的新房庫(kù)存高企城市中，廈門(mén)都榜上有名?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年1~5月，廈門(mén)以69%的新增供應(yīng)漲幅位居全國(guó)二線城市第二位。

新景祥廈門(mén)市場(chǎng)研究中心也表示，廈門(mén)5月在售項(xiàng)目庫(kù)存面積約206萬(wàn)平方米，同比上漲40%。按近12個(gè)月月均去化約7.88萬(wàn)平方米計(jì)算，去化周期約26個(gè)月。

對(duì)此，吳寅分析認(rèn)為，廈門(mén)新房庫(kù)存增加可能與相關(guān)政策有影響。從2017年開(kāi)始，廈門(mén)出現(xiàn)了首宗要求一次性全部對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售的地塊，即“受讓人應(yīng)一次性申請(qǐng)?jiān)摰貕K合同項(xiàng)下宗地商品住房預(yù)售許可證，并一次性全部對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售”。

2018年7月，廈門(mén)還出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，規(guī)定建筑面積在10萬(wàn)平方米以下的商品住房項(xiàng)目要一次性對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售。

吳寅表示，廈門(mén)近年來(lái)出讓的多宗土地項(xiàng)目都在10萬(wàn)平方米以下，這些新建樓盤(pán)就需要等到所有房源建成、取得預(yù)售才能入市，也就使得一次性推出房源較多，但去化比率就相對(duì)下降，增加了庫(kù)存。

廈門(mén)克而瑞指出，2019年廈門(mén)樓市經(jīng)歷了一波短暫的回溫期，而后成交接力不濟(jì)。當(dāng)前廈門(mén)二級(jí)市場(chǎng)存量較大，交易進(jìn)入不溫不火狀態(tài)，對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)反哺作用減弱。而一級(jí)市場(chǎng)的理性模式對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的刺激作用有限，此種狀態(tài)短期內(nèi)將會(huì)持續(xù)。

剛需強(qiáng)勁 二手房成交超去年

在廈門(mén)，比新房更突出的是二手市場(chǎng)。

新景祥廈門(mén)市場(chǎng)研究中心指出，自今年春節(jié)過(guò)后，廈門(mén)二手住宅連續(xù)幾個(gè)月交易量暴增，5月二手住宅成交量為4315套，雖然環(huán)比有小幅回落，但前5月成交套數(shù)已超2018年全年。

吳寅表示，廈門(mén)在二手市場(chǎng)具有較強(qiáng)的剛需基礎(chǔ)，尤其是對(duì)學(xué)區(qū)房的需求很大。此外，從去年下半年到現(xiàn)在，全國(guó)樓市的走勢(shì)和政策方向讓購(gòu)房者的預(yù)期逐步改變。所以，實(shí)際上從去年12月份開(kāi)始，二手成交量已經(jīng)逐步在往上走。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對(duì)于廈門(mén)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前市場(chǎng)其實(shí)還是比較穩(wěn)定的，甚至還要定性為剛從降溫周期中走出來(lái)。后續(xù)其實(shí)還是有可能會(huì)上漲，這和此類(lèi)城市市場(chǎng)需求規(guī)模較大是有關(guān)的，而且既有政策最嚴(yán)厲的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)也會(huì)出現(xiàn)交易上升等現(xiàn)象。

中指院也指出，廈門(mén)普通市民傾向于低總價(jià)的島內(nèi)二手房，加之人口不斷涌入島內(nèi)，二手房市場(chǎng)價(jià)格具有較強(qiáng)的剛性，并對(duì)新房?jī)r(jià)格起到支撐作用。限購(gòu)使投資客逐漸退出廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)，廈門(mén)樓市正走向良性發(fā)展的軌道。

不過(guò)，受訪專(zhuān)家和機(jī)構(gòu)均指出，廈門(mén)的回暖勢(shì)頭減弱跡象，入市項(xiàng)目去化冷熱不均，市場(chǎng)整體熱度有所回落。吳寅認(rèn)為，4月、5月的市場(chǎng)情況讓部分開(kāi)發(fā)商對(duì)后市信心很足，所以收回了此前的新盤(pán)優(yōu)惠，價(jià)格逐步回到2017年上半年的水平，成交量有所回落，但因滯后性，這一市場(chǎng)情況還未在成交數(shù)據(jù)上體現(xiàn)出來(lái)。

 （文章來(lái)源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）