每經(jīng)記者｜薛 暉    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

現(xiàn)年75歲的顧云昌，歷任原建設(shè)部城鎮(zhèn)住宅研究所所長、政策研究中心副主任以及全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席等職，亦是1998年國家房改方案起草小組核心成員。在接受《每日經(jīng)濟新聞》（以下簡稱NBD）記者專訪時，這位神采奕奕的長者滔滔不絕地談起新中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程，如數(shù)家珍。

他開門見山地給記者介紹了兩組數(shù)據(jù)：

1949年，中國城鎮(zhèn)人口人均住房的建筑面積只有9平方米；到2018年，這個數(shù)字增至39平方米。

而上述數(shù)據(jù)是在城鎮(zhèn)常住人口從1.8億（1978年）增長到8.3億（2018年）的基礎(chǔ)上實現(xiàn)的。

“這樣的成長速度是世界罕有的！”顧云昌說。

試點和探索新的建房思路

NBD：您改革開放初期就開始研究居住產(chǎn)業(yè)，請介紹一下當(dāng)時中國的人居情況？

顧云昌：我是上世紀(jì)60年代上大學(xué)的，讀的是規(guī)劃專業(yè)，參加工作多年后，1979年調(diào)入國家建委（住建部前身），開始從事住房研究工作。

我剛才說過，1949年中國城鎮(zhèn)居民人均住房的建筑面只有9平方米?？墒堑?978年的時候，由于人口大幅增長，人均才7平方米——人均居住面積不增反降。當(dāng)時的這種情況，被稱為“房荒”。

導(dǎo)致“房荒”的原因很多。除了人口增長，另一個主要原因是國家底子薄，政府拿不出錢去蓋更多的房子。此外，當(dāng)時我們的指導(dǎo)思想是“先生產(chǎn)后生活”，先要吃飽肚子，解決溫飽問題，然后再蓋房子，因為當(dāng)時中國的首要問題是吃飯。

住房問題在農(nóng)村還好一些，但在城鎮(zhèn)越來越緊張，尤其是大中城市，三世同堂、四世同堂的情況很普遍。住房困難已經(jīng)不僅僅是經(jīng)濟問題，還是嚴(yán)重的社會問題。由于住房分配存在不均，還引發(fā)大量的社會矛盾。

面對這樣一個嚴(yán)峻局面，鄧小平同志當(dāng)時專門對住房問題發(fā)表過一次講話，說“解決住房問題能不能路子寬些，譬如，允許私人建房或私建公助，分期付款”。

但這個觀點當(dāng)時還是太超前了，因為當(dāng)時住房供應(yīng)都是靠政府和單位，沒有私人買房和建房。我們現(xiàn)在說中國的房改是從1998年開始的，實際上，最早提出住房商品化和家庭擁有產(chǎn)權(quán)的是小平同志。

NBD：固有觀念不會輕易打破，當(dāng)時有沒有別的替代思路？

顧云昌：當(dāng)時的口號就是“還欠賬”，要把前30年欠下的住房賬還上。

發(fā)揮“四個積極性”由此被提出，即發(fā)揮中央（政府）、地方（政府）、單位和個人的建房積極性。但是，只提高政府和企業(yè)的建房積極性并不能解決問題，如果個人不參與建房和購房，政府和企業(yè)也拿不出太多錢。

于是，各地方政府紛紛試點和探索新的建房思路。

譬如，1981年，西安試點由國家補貼將新房賣給個人。當(dāng)時西安蓋了幾百套房子，均價150元／平方米，但只賣掉了1/3。我專門召集買房者開會討論，問為什么房子賣不掉，當(dāng)時參會的有個體戶，也有專家教授，還有一些收入較高的群體。他們雖然認(rèn)同這個做法，但是覺得房價太貴，大多數(shù)人承受不起。我們回來就寫了報告，建議把房價從150元/平方米降到120元/平方米，結(jié)果余下的幾百套房全賣光了。

我們進(jìn)行了總結(jié)，認(rèn)為雖然房子全賣完了，但試點也表明，在當(dāng)時家庭收入普遍偏低的情況下，全款買房還是有難度的。這條路短時間在全國還很難走得通，還需要探索別的路徑。

后來，1983年常州、四平等城市又開始探索“三三制”建房，即個人、政府、單位各出1/3購房款。這個思路比西安的讓人人全款購房的方法更容易被普通人接受，也取得了一些成效，但由于種種原因，這一模式并沒有在全國推廣。

此外，我們還在煙臺、蚌埠等試點過“提租補貼”，即通過補貼提高公房的租金實現(xiàn)以租金養(yǎng)房，但效果也不明顯，沒有推廣。

住房制度改革不是閉門造車

NBD：中國的住房改革除了因地制宜的探索，有沒有借鑒其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗？

顧云昌：我們國家的改革是與開放緊密連接的，所以住房制度改革一開始就不是閉門造車，而是廣泛研究和學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗。

為了讓更多領(lǐng)域的專業(yè)人士參與住房改革研究，我們1983年12月9日成立了中國住宅問題研究會，我是首任秘書長。這是一個由國家政府機構(gòu)主導(dǎo)的學(xué)術(shù)研究機構(gòu)，也就是現(xiàn)在的中國房地產(chǎn)研究會，當(dāng)時許多著名經(jīng)濟學(xué)家都曾為住宅問題研究會獻(xiàn)計獻(xiàn)策。

改革開放以來，中國從事住房研究和建設(shè)的專家學(xué)者、政府官員都曾出國考查住房制度。我們曾專門研究過新加坡的住房公積金制度，也學(xué)習(xí)了英國的住房制度，還去我國香港地區(qū)考察過廉租房制度，去美國考察過住房貸款制度。我們后來的房改制度，或多或少都借鑒了上述這些國家和地區(qū)的經(jīng)驗。

當(dāng)國人重新睜眼看世界的時候，很快就意識到，我們過去的住房制度在方向上和居者有其屋的目標(biāo)有了偏差。而改革開放實際上是逐步從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，相應(yīng)的住房制度改革也將順應(yīng)這個改革的大方向。以市場替代計劃，提高家庭自有住房比例，這個共識到上世紀(jì)90年代以后逐漸形成。

NBD：能談?wù)?998年房改的背景和思路嗎？

顧云昌：1997年，中國經(jīng)濟增速低迷，時任國務(wù)院副總理朱镕基提出要加快住宅建設(shè)，把房地產(chǎn)作為國家新的經(jīng)濟增長點。

經(jīng)過半年多籌備，1998年6月，國務(wù)院召開全國住房制度改革與住宅建設(shè)工作會議。7月初，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布，正式提出將停止住房實物分配，逐步推行住房貨幣化分配，發(fā)展住房交易市場。以此為標(biāo)志，實行近40年的福利分房制度開始退出歷史，市場開始主導(dǎo)中國的住宅供給。

1998年是分水嶺，之前市場的作用微乎其微，之后市場成為住房供應(yīng)的絕對主力。尤其是從2000年開始，所有單位不再進(jìn)行實物分房，人們想要房子，只能購買。于是，房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍，住房供應(yīng)量節(jié)節(jié)攀升。

當(dāng)然，只把人們推向市場還不夠，還要讓人買得起房。所以，在房改制度推出不久，與之配套的購房貸款制度也隨之推出。

然而，受傳統(tǒng)觀念束縛，普通百姓并沒有踴躍貸款買房。為了改變?nèi)藗兊南M觀念，房改初期，我經(jīng)常在演講中或文章里，推銷貸款買房的新式消費觀念。應(yīng)該說，人們消費觀念的改變和相應(yīng)貸款制度的推出，也對房改起到了推波助瀾的作用。

這一時期，各地政府也不遺余力地推銷新建住房，甚至出臺買房落戶的新政策。例如，一向戶籍管制嚴(yán)格的上海和天津，都頒布了藍(lán)印戶口制度。規(guī)定外埠戶籍人士在本市購房，可以獲得藍(lán)印戶口。

房改成果完全超出預(yù)期

NBD：您認(rèn)為1998年的房改達(dá)到預(yù)期目標(biāo)了嗎？

顧云昌：回顧房改后10年的成果，可以說完全超出預(yù)期。

我記得1998年，經(jīng)濟學(xué)家李稻葵曾約我做個課題，預(yù)測房改政策對未來一段時期住房供給、信貸、宏觀經(jīng)濟的影響。我們很快就完成了課題，寫了論文。但后來看，我們當(dāng)初所有的預(yù)期都太保守了。沒有人想到房地產(chǎn)會發(fā)展成如此龐大的產(chǎn)業(yè)，會對國民經(jīng)濟產(chǎn)生如此重大的影響。

從數(shù)量上看，我們?nèi)司》拷ㄖ娣e已經(jīng)從1978年的7平方米增長到了2018年的39平方米。從質(zhì)量上講，我們國家平均每戶擁有1.08套住房，接近發(fā)達(dá)國家水平。

需要說明的是，成套住房也是改革開放以來才出現(xiàn)的，是住房質(zhì)量提升的標(biāo)志。另外，1985年我國城鎮(zhèn)住房的私有率只有17%，而現(xiàn)在已經(jīng)超過80%。也就是說，大多數(shù)城鎮(zhèn)家庭都有了屬于自己的住房。這也是我們之前始料不及的。

NBD：取得這些成就，是否意味著我們已經(jīng)實現(xiàn)了住有所居的目標(biāo)？

顧云昌：向這個目標(biāo)的努力只有逗號，沒有句號。

房改取得了很大的成就，當(dāng)然也出現(xiàn)了一些問題。

房價增長過快就是一個比較突出的問題，這也是始料不及的。

盡管房改取得了很大成功，現(xiàn)在回過頭看，仍有一些意想不到，比如我們原來認(rèn)為比較容易的保障房分配，現(xiàn)在看來問題還不少。當(dāng)時制度設(shè)計沒有考慮得那么細(xì)，也沒想到會遇到執(zhí)行中的許許多多問題?，F(xiàn)在看來，盡管我們的保障房蓋了不少，但是精準(zhǔn)度不夠，而且當(dāng)中還出現(xiàn)了尋租行為、違規(guī)行為。

當(dāng)初我們的想法是，城市住房可以像新加坡那樣來解決，就是以經(jīng)濟適用住房作為我們供應(yīng)的主體，也就是相當(dāng)于新加坡的組屋，中低收入家庭都能買得起經(jīng)濟適用住房，向低收入家庭提供公租房。經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)，是面向中低收入家庭的，但實際執(zhí)行中出現(xiàn)了開著寶馬去買經(jīng)濟適用住房的現(xiàn)象。一直到現(xiàn)在，我們還沒有真正形成所謂的中低收入家庭概念。這個任務(wù)比較重，需要我們在今后的深化改革當(dāng)中，認(rèn)真地加以改進(jìn)。

因此，黨的十九大提出健全兩大體系：一個是住房市場體系，一個是住房保障體系。過去我們比較重視商品房市場供給，但不重視租賃房供給，這方面還要加強。另外，供應(yīng)體系還不夠多元化，像個人集資建房、企業(yè)建房、社會慈善機構(gòu)建房，都還缺位。我們的供應(yīng)體系過于依靠開發(fā)商。接下來，我們要繼續(xù)深化住房制度改革的各個方面，實現(xiàn)十九大提出的全體人民住有所居的歷史使命。