每經(jīng)特約評(píng)論員 盛松成 宋紅衛(wèi) 汪恒

自2020年1月下旬以來(lái)，新冠肺炎疫情對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成一定沖擊，房地產(chǎn)業(yè)自然也無(wú)法置身事外。受疫情影響，我國(guó)大部分地區(qū)的土地交易已暫時(shí)中止。同時(shí)，假期延長(zhǎng)和防疫措施都會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)。盡管2020年之前已開工的項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)復(fù)工，北京最近幾天也開始恢復(fù)土地使用權(quán)拍賣，成交超過(guò)80億元，但原定今年新開工的項(xiàng)目已經(jīng)受到一定程度的影響。2019年一季度，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中，土地購(gòu)置費(fèi)用占比為29.12%，今年一季應(yīng)該很難達(dá)到這個(gè)比例，同時(shí)假期延長(zhǎng)也會(huì)導(dǎo)致在建項(xiàng)目投資下降。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，自1月下旬開始，大部分開發(fā)商的成交量比往年春節(jié)期間下降95%。分區(qū)域看，截至2020年2月4日24時(shí)，新冠肺炎確診人數(shù)最多的10個(gè)省份（湖北、浙江、廣東、河南、湖南、江西、安徽、重慶、江蘇和四川）的商品房銷售面積和銷售量分別占全國(guó)的60.31%和61.78%。

即使因疫情而延遲的購(gòu)房需求有望在疫情過(guò)后迎來(lái)反彈，疫情對(duì)房地產(chǎn)銷售的短期沖擊肯定也是有的。2019年一季度，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售額為27038.77億元。若按2019年全年6.5%的銷售額增速估計(jì)，2020年一季度，房企銷售額將達(dá)到28796.29億元。而2020年一季度房企銷售額大幅下降是可以預(yù)見的。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將受到嚴(yán)重沖擊。銷售回款（包括個(gè)人按揭貸款和定金及預(yù)收款）已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來(lái)源。2019年，銷售回款在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金中的占比達(dá)到了49.62%的歷史高位，總計(jì)88640億元。與此同時(shí)，由于融資限制，2019年國(guó)內(nèi)貸款占比僅為14.13%，為歷史最低點(diǎn)。由于部分房企負(fù)債水平較高，2019年前三季度總體負(fù)債率就已經(jīng)達(dá)到了80.26%，如果不能快速回籠資金，可能誘發(fā)一系列問(wèn)題。

我國(guó)人口凈流出區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)將因疫情而面臨更大考驗(yàn)。我國(guó)不少三四線城市存在過(guò)量住房供給的問(wèn)題，這原本就使房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，而且隨著棚改政策的逐步退出，這些城市的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步上升。隨著疫情發(fā)展，春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)也很難實(shí)現(xiàn)。再者，此次疫情也反映出三四線城市在物流、居住環(huán)境和應(yīng)急管理上的劣勢(shì)，在當(dāng)前大中城市開放落戶的情況下，未來(lái)人口流出三四線城市的情況可能更為嚴(yán)重，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨更大壓力。

為了應(yīng)對(duì)疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的沖擊，保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，我們提出以下政策建議。

第一，給予房地產(chǎn)業(yè)必要、合理的支持。除了向受疫情影響較大的批發(fā)零售、住宿餐飲、物流運(yùn)輸、文化旅游等行業(yè)提供支持，也應(yīng)考慮采取適當(dāng)?shù)拇胧椒€(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。建議在“房住不炒”的前提下，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和銷售，支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，允許部分受疫情影響較大的房地產(chǎn)企業(yè)延期還貸，加快貸款展期辦理，為企業(yè)調(diào)整還款計(jì)劃，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，以緩解近期銷售萎縮對(duì)房企資金鏈的沖擊。目前，無(wú)論從存量還是增量看，我國(guó)房地產(chǎn)融資占比已基本恢復(fù)到正常年份的水平。因而對(duì)房地產(chǎn)融資的限制不應(yīng)繼續(xù)收緊。在合法合規(guī)和控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，應(yīng)適當(dāng)增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，包括商業(yè)銀行的表內(nèi)和表外融資。

第二，繼續(xù)貫徹落實(shí)“房住不炒”的方針。房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了新的發(fā)展階段，“房住不炒”成為產(chǎn)業(yè)定位。放松這一定位，也許會(huì)帶來(lái)一時(shí)的快速發(fā)展，但會(huì)透支未來(lái)發(fā)展空間，甚至引發(fā)經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。這種短期行為并不可取。

第三，強(qiáng)化供給與需求相結(jié)合的調(diào)控手段。當(dāng)前的調(diào)控政策疊加疫情的影響，需求端會(huì)受到較大的抑制，疫情得到有效控制后，需求可能釋放，如果屆時(shí)沒有充裕的供給，可能因供需失衡造成新一輪的房?jī)r(jià)上漲。因此，在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，更要強(qiáng)化供給端的調(diào)控，合理適當(dāng)?shù)卦黾臃康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供給，并要保障地價(jià)的相對(duì)穩(wěn)定。一是核心城市要適當(dāng)增加土地供應(yīng)；二是土地出讓方面采取適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整，比如適當(dāng)降低土地競(jìng)買保證金比例，允許成交土地簽約、出讓金繳納適當(dāng)延期。因疫情影響開工、復(fù)工的，可以延期開工和竣工時(shí)間。

第四，支持剛需和改善需求。從未來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿案纳凭幼l件來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在一定的剛需和改善需求。因此需要采取兩方面措施，一是不利于剛需和合理改善需求的有關(guān)政策可作出適當(dāng)調(diào)整，比如“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策；二是金融機(jī)構(gòu)要給予受疫情影響較重的房企和購(gòu)房者適當(dāng)?shù)男刨J政策支持，比如，住房公積金繳存比例、提取時(shí)間等。

第五，因城施策，對(duì)限價(jià)政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。適當(dāng)增加市場(chǎng)調(diào)節(jié)的力度。高端項(xiàng)目的限價(jià)原則要明確，保障房企正常拿地的積極性。中低端項(xiàng)目也要給予房企合理的自主定價(jià)空間。在限價(jià)政策適當(dāng)調(diào)整后，繼續(xù)落實(shí)“房住不炒”政策，可以對(duì)某些項(xiàng)目實(shí)施“限售”，一松一緊，防止市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。

第六，長(zhǎng)期內(nèi)仍然要應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的壓力。一旦疫情得到有效控制，而供給端不能滿足被抑制的需求，房?jī)r(jià)就可能快速反彈，尤其在一線和核心二線等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好、管理效率較高、產(chǎn)業(yè)及醫(yī)療資源較發(fā)達(dá)的城市，“穩(wěn)房?jī)r(jià)”仍將是這些地區(qū)調(diào)控的重點(diǎn)。

第七，要關(guān)注部分三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。疫情發(fā)生恰逢春節(jié)假期，嚴(yán)重影響了返鄉(xiāng)置業(yè)，三四線城市樓市壓力更大，尤其需要關(guān)注。應(yīng)嚴(yán)格按照住建部要求，因城施策，防控三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

第八，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的預(yù)期管理。保持政策定力，堅(jiān)持“房住不炒”的方針，扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)形成的政策預(yù)期，確保政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性。

第九，適度發(fā)揮房地產(chǎn)投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用。目前投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為30%左右，而房地產(chǎn)投資在我國(guó)固定資產(chǎn)投資中的占比約20%，如果再考慮房地產(chǎn)消費(fèi)和對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)就能在較大程度上穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

第十，避免房企倒閉沖擊整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)前房企負(fù)債率整體較高，受疫情影響，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步上升。因此，要穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)。除了房企拿地、房企定價(jià)等政策適當(dāng)調(diào)整外，還要給予房地產(chǎn)企業(yè)在融資、稅費(fèi)減免等方面享受與其他企業(yè)相同的待遇。

我們不能把合理支持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的政策視為對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的放松，這是在遵循“房住不炒”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”原則下，應(yīng)對(duì)疫情，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)就業(yè)、保障民生的相機(jī)抉擇政策手段。

（作者盛松成系上海市人民政府參事、中歐國(guó)際工商學(xué)院教授；宋紅衛(wèi)、汪恒為同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究員（本文僅反映作者觀點(diǎn)，不代表所供職機(jī)構(gòu)意見）