存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換在3月1日已如期啟動(dòng)。不少購(gòu)房者想弄清楚，“換錨”后房貸利率會(huì)發(fā)生怎樣的變化。不過(guò)，面對(duì)略有些復(fù)雜的轉(zhuǎn)換規(guī)則，不少人有點(diǎn)暈。來(lái)來(lái)來(lái)，不要急，手把手教你算！

首先，假設(shè)此次轉(zhuǎn)換時(shí)，你選擇了“新錨”——貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。那么，轉(zhuǎn)換后的房貸利率將采用LPR加點(diǎn)的形式計(jì)算。

第一個(gè)問(wèn)題來(lái)了，加點(diǎn)數(shù)值怎么算？

加多少，取決于原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值，差值可為負(fù)值。也就是說(shuō)，對(duì)應(yīng)原來(lái)簽訂合同時(shí)利率不同的浮動(dòng)比例，可能會(huì)加點(diǎn)，也可能減點(diǎn)。

舉例來(lái)說(shuō)，比如借款人小王，買房時(shí)享受了貸款基準(zhǔn)利率打九折（下浮10%）的優(yōu)惠，貸款日2015年8月1日，期限是20年。

如果小王選擇將這筆房貸的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，現(xiàn)在5年期貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，轉(zhuǎn)換前的實(shí)際執(zhí)行利率就是4.9×（1-10%）=4.41%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。根據(jù)轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率保持不變的原則，小王這筆房貸的加減點(diǎn)數(shù)就是-0.39%=4.41%-4.8%，即減39個(gè)基點(diǎn)。

此后，直至這筆房貸償還完畢為止，小王的這個(gè)加減點(diǎn)數(shù)都保持不變，房貸利率將隨著5年期以上LPR的變動(dòng)而變化。

看著滿眼的加減乘除，不少人可能又開始心煩了，四則運(yùn)算早都還給老師了，手握計(jì)算器也不知道先從哪里點(diǎn)起……沒(méi)事，別擔(dān)心。人民銀行已經(jīng)為你準(zhǔn)備好了常見(jiàn)浮動(dòng)比例對(duì)應(yīng)的加減點(diǎn)數(shù)，請(qǐng)看下表！

加減數(shù)值確定后，現(xiàn)在你可能又萌發(fā)出了第二個(gè)問(wèn)題：轉(zhuǎn)換后房貸利率到底是多少？

解答這個(gè)問(wèn)題得先確定三個(gè)時(shí)間——轉(zhuǎn)換時(shí)間、重定價(jià)日、重定價(jià)周期。

說(shuō)白了，就是你和銀行達(dá)成轉(zhuǎn)換協(xié)議的那天，按新基準(zhǔn)執(zhí)行利率的那天，以及每次重新定價(jià)的那天。

當(dāng)定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR后，利率在第一個(gè)重定價(jià)日前不會(huì)發(fā)生變化，從第一個(gè)重定價(jià)日開始才可能隨當(dāng)時(shí)的LPR而變化。重定價(jià)日和重定價(jià)周期可執(zhí)行原合同約定，也可由借貸雙方重新約定，房貸重新約定的重定價(jià)周期最短為一年。

也就是說(shuō)，如果重定價(jià)日為每年的1月1日，那么在2020年3月至8月末的任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，2020年的利率均與原合同利率保持一致，2021年1月1日起將以2020年12月的LPR為基準(zhǔn)加減點(diǎn)確定當(dāng)年的利率，此后年份以此類推。

但是，如果重定價(jià)日為每年貸款發(fā)放的對(duì)應(yīng)日，情況就稍稍復(fù)雜些。根據(jù)目前大部分銀行的轉(zhuǎn)換公告，主要分為兩種情況：

1、在重定價(jià)日之前轉(zhuǎn)換的，2020年重定價(jià)日即可參考最新發(fā)布的LPR確定利率。

2、在重定價(jià)日之后轉(zhuǎn)換的，需等到2021年重定價(jià)日才可參考最新發(fā)布LPR確定利率。

不少人可能又有些犯暈，沒(méi)關(guān)系，我們依然用借款人小王舉例。假設(shè)2020年3月至2021年7月5年期以上LPR為4.75%。（這只是假設(shè)情況，實(shí)際情況很可能會(huì)有所變化，要具體取決于當(dāng)時(shí)的LPR報(bào)價(jià)哦?。?/p>

如果重定價(jià)日為每年1月1日，那么小王在2020年3月至8月末的任意一天轉(zhuǎn)換，房貸利率都沒(méi)有任何區(qū)別。

在2021年1月1日之前，小王房貸的執(zhí)行利率均為4.8%-0.39%=4.41%，即2019年12月5年期以上LPR（4.8%）加固定點(diǎn)差（-0.39%）；2021年1月1日之后，則變?yōu)?.75%-0.39%=4.36%，這里的4.75%是2020年12月的5年期以上LPR；此后年份以此類推。

如果重定價(jià)日為貸款發(fā)放日，那么房貸利率情況就和轉(zhuǎn)換時(shí)間密切相關(guān)了。

此前介紹過(guò)，小王那筆房貸的貸款日是2015年8月1日。若小王在2020年7月31日前轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換后到7月31日，這筆房貸的執(zhí)行利率為4.41%；2020年8月1日之后為4.75%-0.39%=4.36%，這里的4.75%是2020年7月的5年期以上LPR；此后年份以此類推。

若小王在2020年8月1日后轉(zhuǎn)換，則這筆房貸的執(zhí)行利率在2021年7月31日之前都會(huì)保持4.41%不變；2021年8月1日才開始執(zhí)行4.75%-0.39%=4.36%的利率，這里的4.75%是指2021年7月的5年期以上LPR；此后年份以此類推。

看到這里，相信很多人已經(jīng)弄清楚怎樣計(jì)算了，不過(guò)依然在這里奉上更加清晰的圖表，便于大家查詢和理解。

（封面圖來(lái)自：攝圖網(wǎng)）