每經(jīng)編輯｜徐豪    

一直以來，價格便宜的小產(chǎn)權房都備受詬病，不少人都很疑惑小產(chǎn)權房到底能不能買、能不能通過登記將違法用地合法化？

據(jù)央視新聞，自然資源部近日下發(fā)了《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》重申小產(chǎn)權房等不能通過登記將違法用地合法化。

與此同時，近日，廣州也再度發(fā)文明確，小產(chǎn)權房一律不予確權登記。

自然資源部：小產(chǎn)權房不能通過登記將違法用地合法化

據(jù)央視新聞，自然資源部下發(fā)的《通知》強調，對亂占耕地建房、違反生態(tài)保護紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產(chǎn)權房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。

自然資源部表示，2020年底基本完成宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作。就全國而言，宅基地數(shù)量大、情況復雜，一些地方還存在農(nóng)村地籍調查基礎薄弱、登記資料管理不規(guī)范和信息化程度低等問題。

為確保2020年底完成宅基地和集體建設用地使用權確權登記，自然資源部要求，各地要按照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記要求，對符合登記條件的辦理房地一體不動產(chǎn)登記。堅持不變不換原則，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施前，各歷史階段頒發(fā)的宅基地和集體建設用地使用權證書繼續(xù)有效，對有房地一體不動產(chǎn)登記需求的，完成地上房屋補充調查后辦理登記。

圖片來源：央視新聞

自然資源部還要求，各地要加快地籍調查，全面查清宅基地和集體建設用地底數(shù)，對已調查登記、已調查未登記、應登記未登記、不能登記等情況要清晰掌握。

廣州明確小產(chǎn)權房一律不予確權登記

據(jù)廣州市人民政府網(wǎng)站5月20日消息，日前，廣州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《廣州市“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證工作方案》（以下簡稱《工作方案》），廣東將于2020年年底前完成全省“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作。

其中規(guī)定，對于集體所有土地上開發(fā)的商品住房，一律不予確權登記。

圖片來源：廣州市人民政府網(wǎng)

集體所有土地上開發(fā)的商品住房一律不予確權登記

農(nóng)村宅基地和集體建設用地確權登記的登記范圍，是全市集體土地范圍內符合登記發(fā)證條件的農(nóng)村宅基地、集體建設用地及地上永久存續(xù)的、結構完整的農(nóng)村主要房屋，不包括簡易房、棚房、農(nóng)具房、圈舍、廁所等臨時性建筑物和構筑物。集體所有土地上開發(fā)的商品住房，一律不予確權登記。

對于已登記的農(nóng)村宅基地、集體建設用地，按照“不變不換”原則，之前依法頒發(fā)的宅基地證、集體建設用地使用證等繼續(xù)有效，不重新登記。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后已經(jīng)組織完成房地一體權籍調查的，可以換發(fā)房地一體的不動產(chǎn)權證書。

若是宅基地已登記、農(nóng)房沒有登記，群眾有換發(fā)不動產(chǎn)權證意愿的，申請人可提交農(nóng)房補充調查信息，向登記機構申請辦理不動產(chǎn)登記。

圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關）

面積超“一戶一宅”的，超過部分不予登記

根據(jù)存量宅基地的確權登記規(guī)定，符合確權登記的房屋，用地面積、建房面積超過“一戶一宅”建房標準的，按照標準規(guī)定的面積予以確權登記，超過部分在登記簿和權屬證書附記欄中注明不作為權屬面積登記。存量宅基地房屋的用地面積、建房面積標準由各區(qū)人民政府依據(jù)轄區(qū)歷史施行政策確定。2015年7月15日后建成的農(nóng)民住宅，按現(xiàn)行相關法律法規(guī)處理。

嚴禁通過不動產(chǎn)登記將違法用地合法化

《工作方案》指出，無宅基地使用權來源材料，未經(jīng)批準占用土地建設的住房，或是沒有土地權屬來源的集體建設用地，都應當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，依法依規(guī)分類處理后進行確權登記，嚴禁通過不動產(chǎn)登記將違法用地合法化。

什么是小產(chǎn)權房？

小產(chǎn)權房并不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權”，又叫“小產(chǎn)權”。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。

小產(chǎn)權房分為3種：

1. 在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，非本村的市民不能購買。

2. 在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的房子。

3. 各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。

而由國家頒發(fā)產(chǎn)權證的叫做大產(chǎn)權房，包括40年產(chǎn)權、50年產(chǎn)權和70年產(chǎn)權。我們平時購買的普通商品房，都屬于大產(chǎn)權房。

小產(chǎn)權房與大產(chǎn)權房的區(qū)別：

1. 大產(chǎn)權房有五證，受法律保護，有完整產(chǎn)權。小產(chǎn)權，沒有五證，不受法律保護，只有部分產(chǎn)權。通俗了說，就是大產(chǎn)權有房產(chǎn)證，小產(chǎn)權沒有房產(chǎn)證；

2. 大產(chǎn)權拆遷有補償，小產(chǎn)權沒有。也就是說，如果政府要拆遷房子，小產(chǎn)權業(yè)主基本不會得到拆遷安置補償；

3. 小產(chǎn)權房屋質量沒人監(jiān)督，存在安全隱患，而且除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題；

4. 小產(chǎn)權由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權證，不能作為抵押或上市轉賣。而且小產(chǎn)權房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，也就是說，買小產(chǎn)權房不能貸款，只能一次性付全款。

事實上，早在2018年，人民日報就在《國家明令禁止 “小產(chǎn)權房”為何屢禁不止》一文中指出，近年來，國家相關部門就明確要求對在建、在售的“小產(chǎn)權房”堅決叫停，嚴肅查處。國家有關部門反復申明，建設、銷售、購買“小產(chǎn)權房”均不受法律保護，對違法建設、銷售“小產(chǎn)權房”問題要堅決遏制。

圖片來源：人民網(wǎng)截圖

綜上所述，小產(chǎn)權房存在的重要因素是因為它的價格非常便宜，無論是宅基地轉讓還是小產(chǎn)權房買賣都具有較大法律風險，大家務必謹慎對待。

每日經(jīng)濟新聞綜合央視新聞、人民網(wǎng)、羊城晚報、法制浦東