每經(jīng)記者｜吳若凡    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

剛剛過(guò)去的2月份，恰逢春節(jié)長(zhǎng)假，疊加政府號(hào)召“就地過(guò)年”，樓市也呈現(xiàn)出與往年不同的差異化行情。

雖然2月份各地新房供應(yīng)顯著縮量，但成交量總體企穩(wěn)，顯著好于2019年和2020年同期。尤其是北上廣深4個(gè)一線城市表現(xiàn)突出，南京、杭州、寧波、東莞、佛山等核心二三線城市也保持成交高熱態(tài)勢(shì)。

與此同時(shí)，2月份百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)規(guī)模較2020年、2019年同期大幅攀升；土地市場(chǎng)成交量跌價(jià)漲，溢價(jià)率回升至年內(nèi)高位；上市房企融資總額延續(xù)往年春節(jié)后慣例處于低位。

市場(chǎng)表現(xiàn)：供應(yīng)縮量，成交企穩(wěn)

在政府倡導(dǎo)“就地過(guò)年”的背景下，人口流動(dòng)性減少，加之疫情得到階段性控制，多數(shù)售樓處在春節(jié)期間均保持“不打烊”狀態(tài)，也刺激了一波購(gòu)房需求得到集中釋放。

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，30個(gè)典型城市在春節(jié)周（2021年2月11日~2月17日）成交量達(dá)315256平方米，較2020年同期上漲了133%，與2019年同期對(duì)比，漲幅也達(dá)到了34%?？偝山涣縿?chuàng)近3年新高。

不過(guò)從供應(yīng)看，2月份一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積52萬(wàn)平方米，環(huán)比銳減81%，較2019年同期降幅達(dá)到47%。

究其原因，房企歷來(lái)看淡春節(jié)樓市，推盤也都相對(duì)保守。如上海春節(jié)新房“零供應(yīng)”，北京、廣州雖同比保持增勢(shì)，但今年2月整體供應(yīng)量也不及2019年同期，僅深圳2月新增供應(yīng)較2019年同期增加51%，項(xiàng)目開盤依舊積極。

二三線城市新增供應(yīng)面積695萬(wàn)平方米，環(huán)比下降60%，較2019年同期上升了30%。從絕對(duì)量層面，僅徐州、天津、成都單月供應(yīng)突破50萬(wàn)平方米。從變化趨勢(shì)來(lái)看，各城市環(huán)比均有了不同程度的下跌，成都、廈門等出現(xiàn)階段性回調(diào)。

從成交看，2月熱度延續(xù)，穩(wěn)中有增。29個(gè)重點(diǎn)城市整體成交1660萬(wàn)平方米，環(huán)比下降40%，同比增長(zhǎng)223%；較2019年同期則增長(zhǎng)了30%。

房?jī)r(jià)方面，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)全國(guó)100個(gè)城市新建及二手住宅調(diào)查數(shù)據(jù)，2021年2月百城新建住宅均價(jià)15884元/平方米，環(huán)比上漲0.20%，漲幅較上月收窄0.17個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲4.01%。百城二手住宅均價(jià)15585元/平方米，環(huán)比上漲0.28%，漲幅較上月收窄0.04個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲3.30%。

政策方面，2月份深圳、東莞等城市收緊樓市調(diào)控政策，南京、江西降低落戶門檻，還有天津、南京等城市出臺(tái)人口、人才政策，加大城市對(duì)人才的吸引力。這些政策均對(duì)當(dāng)?shù)氐臉鞘挟a(chǎn)生了一定影響。

房企業(yè)績(jī)：環(huán)比下降，同比大漲

從近日房企公布的2月份業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，大多房企2月份的銷售額環(huán)比出現(xiàn)明顯下降，但同比則出現(xiàn)大幅上漲。這與去年同期受疫情影響有關(guān)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年2月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額7493.5億元，整體業(yè)績(jī)規(guī)模較去年同期同比增長(zhǎng)155.5%，較2019年同期增長(zhǎng)63.8%。但與1月份相比，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)環(huán)比下降13.9%。從前兩月的累計(jì)銷售操盤金額來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企整體的業(yè)績(jī)規(guī)模同比增長(zhǎng)101.7%，較2019年同期增長(zhǎng)56.3%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：同策研究院整理

克而瑞分析認(rèn)為，2月份房企銷售數(shù)據(jù)延續(xù)此前強(qiáng)勁增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要是得益于一二線城市春節(jié)購(gòu)房熱情升溫。雖然三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)客群有所減少，但多個(gè)熱點(diǎn)城市“春節(jié)不打烊”營(yíng)銷活動(dòng)開啟，使得熱門城市從去年年底開始的市場(chǎng)熱度得以延續(xù)。

同時(shí)，行業(yè)的集中度在進(jìn)一步加強(qiáng)。2月百?gòu)?qiáng)房企銷售額，即使是對(duì)比2019年依然有超過(guò)6成以上增長(zhǎng)。雖然對(duì)比1月頭部房企的銷售有所下滑，但已經(jīng)是歷年來(lái)春節(jié)檔銷量的新高峰。

此外，2月份多梯隊(duì)房企銷售業(yè)績(jī)門檻值延續(xù)上月的增長(zhǎng)趨勢(shì)，相較去年和前年同期均有不同幅度的提升。百?gòu)?qiáng)房企銷售操盤金額的入榜門檻33.2億元，同比大幅增長(zhǎng)169.9%，較2019年2月同比增長(zhǎng)69.9%。

值得關(guān)注的是，春節(jié)期間，包括恒大、富力、招商在內(nèi)的不少品牌房企，都針對(duì)“留城過(guò)年”人員開展了營(yíng)銷活動(dòng)，也在一定程度上助推了一二線城市銷量的提升。

土地市場(chǎng)：量跌價(jià)漲，溢價(jià)回升

2021年2月，受傳統(tǒng)春節(jié)長(zhǎng)期的影響，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模環(huán)比大幅下滑，總成交金額也同步大減，同比也有近一成的跌幅。

不過(guò)，受上海、廣州等熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)增加的影響，2月土地市場(chǎng)熱度明顯上升，地價(jià)也突破3000元/平方米大關(guān)；溢價(jià)率延續(xù)上月的回暖勢(shì)頭，增至16.4%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年2月，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積高位回落，僅9001萬(wàn)平方米，環(huán)比1月降幅超四成，和去年同期相比降幅也接近兩成；成交幅數(shù)共計(jì)1555幅，環(huán)比下降超四成；成交總價(jià)方面，土地成交總金額僅2723億元，較上月下降39%，同比也下降了9%。

其中，一線城市成交總量為375萬(wàn)平方米，環(huán)比上月降幅達(dá)35%，和去年2月相比下降了兩成；二線城市2月土地成交量?jī)H有1658萬(wàn)平方米，較上月下降了48%，成交金額也下降54%降至779億元。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2月50家代表房企拿地總額同比下降4%。受春節(jié)假期影響，2月企業(yè)拿地規(guī)模通常有所下降。具體來(lái)看，部分現(xiàn)金流較穩(wěn)定企業(yè)拿地態(tài)度依舊保持積極，如萬(wàn)科、招商蛇口、綠城等，1~2月拿地同比均增長(zhǎng)顯著；濱江集團(tuán)、榮盛發(fā)展等企業(yè)銷售額均越過(guò)千億元。從布局區(qū)域來(lái)看，企業(yè)依舊熱衷于在長(zhǎng)三角拿地，占比為40.1%，粵港澳大灣區(qū)次之，占比為8.0%，長(zhǎng)江中游和成渝城市群占比分別達(dá)6.5%和7.0%。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，受春節(jié)假期影響，市場(chǎng)的供地量有所減少，是造成土地成交量減的主要原因，但部分熱點(diǎn)地塊的高溢價(jià)率依然備受市場(chǎng)關(guān)注。

如2月份一線城市土地成交總量環(huán)比降幅達(dá)35%，只有上海成交金額較上月持平。其中，上海石泉板塊的地塊在高溢價(jià)率拍賣之后，房企就被約談，顯示出調(diào)控的力度在不斷加大。在此背景下，預(yù)計(jì)1季度之后，總體市場(chǎng)熱度環(huán)比下降的態(tài)勢(shì)將不斷顯現(xiàn)，尤其是部分前期熱度過(guò)高的板塊可能將迎來(lái)房?jī)r(jià)回調(diào)，樓市的穩(wěn)定性將得到進(jìn)一步加強(qiáng)。

不過(guò)張波認(rèn)為，隨著宅集中供應(yīng)新規(guī)在22城市陸續(xù)落地，未來(lái)房企拿地的策略會(huì)出現(xiàn)一些明顯變化。目前大型房企的深耕一二線、深耕城市群、廣泛布局等策略或?qū)⒊霈F(xiàn)變化，在保持對(duì)城市群都市圈的高關(guān)注度下，會(huì)進(jìn)一步細(xì)分到城市板塊策略，優(yōu)質(zhì)土地的爭(zhēng)奪戰(zhàn)會(huì)愈加激烈。

房企融資：總額下降，策略或變

據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，2月監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企融資總額延續(xù)往年春節(jié)后慣例處于低位，共完成融資金額折合人民幣共計(jì)355.44億元，環(huán)比下降60.27%，同比2020年2月下滑25.62%。

40家房企債權(quán)融資金額348.31億元，占房企融資總量的97.99%，環(huán)比減少58.08%（1月債權(quán)融資總額830.81億元）；股權(quán)融資金額為7.13億元，占總?cè)谫Y金額比重為2.01%，環(huán)比減少88.85%（1月股權(quán)融資總額63.92億元）。

同策研究院表示，房企股權(quán)融資規(guī)模大幅下降，主要原因除了在春節(jié)前后房企融資金額普遍偏低以外，還有房企在港股拆分上市的進(jìn)程告一段落，股權(quán)融資方式回歸到以股票期權(quán)計(jì)劃為主。

另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2月房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模為190.71億元，同比下降95.23%；內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為290.89億元，環(huán)比下降178.88%。

從融資成本來(lái)看，海外債融資成本下降，信用債融資成本上升；其中信用債平均利率為5.32%，同比上升1.36個(gè)百分點(diǎn)；海外債平均利率為6.63%，同比下降2.36個(gè)百分點(diǎn)。

克而瑞研究指出，隨著貨幣政策回歸常態(tài)化，市場(chǎng)流動(dòng)性相較去年趨緊的趨勢(shì)仍將持續(xù)，2月份金融機(jī)構(gòu)“兩道紅線”繼因行施策后，因城施策也開始落地，再疊加22城集中供地導(dǎo)致的房企開支節(jié)奏的調(diào)整，一定程度上對(duì)其資金統(tǒng)籌管理能力提出了更高的要求。房企既需要完成去杠桿任務(wù)，也需要保證經(jīng)營(yíng)投資的正常進(jìn)行，現(xiàn)金流管理價(jià)值凸顯。新常態(tài)下，房企需要加強(qiáng)對(duì)融資節(jié)奏、融資渠道和融資成本的把控，從而保持經(jīng)營(yíng)發(fā)展的韌性。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)