每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜黃勝    

5月26日，廣州住房公積金管理中心發(fā)布《廣州商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)施辦法（暫行）》，作為4月30日“穗八條”公積金新政的配套細(xì)則，以“降門檻、擴(kuò)范圍、提額度”為核心，全面放寬“商轉(zhuǎn)公”（商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款）準(zhǔn)入條件。本次新政進(jìn)一步放開貸款銀行、房屋套數(shù)、申請人身份等限制，政策覆蓋范圍顯著擴(kuò)大。

新政出臺后，“商轉(zhuǎn)公”政策的落地情況如何？需要滿足哪些條件？具體的操作流程和執(zhí)行細(xì)則是怎樣的？如果公積金額度不夠覆蓋商業(yè)貸款額度如何解決？

5月28日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者先后咨詢了中國銀行、建設(shè)銀行、招商銀行等位于廣州的支行。多數(shù)公積金承辦行已按新政要求正式受理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，可辦理純公積金貸款及組合貸款；多家銀行工作人員表示，如今辦理門檻、適用范圍均已放寬，市民可到網(wǎng)點(diǎn)咨詢細(xì)則、提交申請，整體辦理流程也已按新規(guī)同步調(diào)整。

“本次政策調(diào)整直擊此前商轉(zhuǎn)公落地難的痛點(diǎn)，核心目的是降低居民住房還貸壓力、激活公積金普惠價(jià)值，即讓更多的商業(yè)貸款人群可以納入到轉(zhuǎn)公積金貸款的政策紅利中?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱。

百萬房貸月供可減少近200元

本輪廣州“商轉(zhuǎn)公”新政同步出臺配套細(xì)則，逐項(xiàng)疏通過往業(yè)務(wù)辦理中的堵點(diǎn)難點(diǎn)。

經(jīng)記者梳理，本次政策共推出以下幾大調(diào)整：一是增設(shè)組合貸辦理方式，補(bǔ)齊公積金額度缺口，同時(shí)把公積金累計(jì)繳存要求從60個(gè)月降至36個(gè)月，下調(diào)準(zhǔn)入門檻；二是打破銀行限制，全市所有銀行的商業(yè)房貸均可申辦“商轉(zhuǎn)公”，其中非公積金承辦銀行僅可辦理純公積金貸款；三是提高貸款額度上限，貸款額度占房屋總價(jià)比例由70%上調(diào)至80%。

而“商轉(zhuǎn)公”之所以被視為降低居民還貸壓力的利好舉措，核心因素正是商業(yè)貸款與公積金貸款之間存在明顯利率差。

記者注意到，截至2026年5月，廣州首套房主流商業(yè)貸款利率為3.0%，而五年期以上首套房公積金貸款利率為2.6%，兩者利差顯著。

記者以一筆剩余本金100萬元、剩余期限20年的房貸為例，采用等額本息還款方式測算：商業(yè)貸款利率3.0%時(shí)，月供約5546元，20年總利息約33.10萬元；若全部轉(zhuǎn)為公積金貸款（利率2.6%），月供降至5348元，20年總利息約28.35萬元。每月可少還約198元，整個(gè)還款周期累計(jì)節(jié)省利息約4.75萬元。

不過記者咨詢廣州多家銀行后了解到，政策紅利并非人人都能足額享受。首先，不少銀行要求申請人滿足公積金累計(jì)繳存滿3年、原商貸放款時(shí)長超2年，且近一年無還款逾期等硬性條件。此外，還涉及轉(zhuǎn)換額度問題：不少房源當(dāng)前評估價(jià)較購入價(jià)有所下滑，即便貸款比例提至八成，公積金額度也難以覆蓋剩余貸款。這類情況可轉(zhuǎn)為組合貸，或選擇提前補(bǔ)足差額。

李宇嘉則提到，本次新政直擊過往辦理堵點(diǎn)，大幅提升政策普惠性，也是公積金制度改革的落地實(shí)踐。當(dāng)前居民對信貸成本更為敏感，新政能有效減輕還貸壓力。他還建議：“只要公積金個(gè)貸率維持在85%以下，就應(yīng)持續(xù)放開‘商轉(zhuǎn)公’受理。”

“建議先找原商貸經(jīng)辦銀行”

新政正式落地后，各大銀行的執(zhí)行進(jìn)度、辦理流程、準(zhǔn)入細(xì)則，成為市民咨詢最集中的問題。

記者以普通市民身份咨詢了多家支行信貸部門。建設(shè)銀行增城支行工作人員在核對公積金繳存時(shí)長、商貸還款年限、房屋位置、面積等信息后表示，辦理“商轉(zhuǎn)公”首要原則是聯(lián)系原商業(yè)貸款經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)，無需前往陌生網(wǎng)點(diǎn)或公積金中心來回奔波。

該工作人員結(jié)合新塘板塊房源行情測算額度，并明確了所需材料：夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證、不動產(chǎn)權(quán)證、原購房合同、商業(yè)貸款借款合同、近12個(gè)月還款明細(xì)、不動產(chǎn)查冊表及原商貸銀行蓋章的“商轉(zhuǎn)公”貸款證明，所有資料建議提前復(fù)印兩份。“整套業(yè)務(wù)從提交資料到最終完成，整體周期約1—3個(gè)月，視材料完整性及抵押辦理進(jìn)度而定。”對方補(bǔ)充道。

中國銀行增城支行工作人員表示，辦理“商轉(zhuǎn)公”時(shí)，如果公積金貸款額度不夠結(jié)清剩余商貸，且原商貸在公積金承辦銀行辦理，滿足要求就能直接辦組合貸。

“目前商轉(zhuǎn)公最高可貸金額，上限為房屋評估價(jià)或原購房價(jià)中較低金額的八成。一旦剩余貸款余額超出該額度上限，原商貸在承辦銀行的，超出部分可轉(zhuǎn)為商業(yè)貸款（組合貸）；不在承辦銀行的，超出部分需要客戶自行補(bǔ)齊?！痹撔泄ぷ魅藛T補(bǔ)充道，假如房貸原本不是在中行辦理的，就要回到當(dāng)初的貸款銀行咨詢，不同銀行的辦理規(guī)則并不統(tǒng)一。

招商銀行廣州信貸李經(jīng)理告訴記者，目前招行在廣州的支行已開啟客戶信息登記工作，在滿足公積金繳存三年以上、商貸還了兩年以上且近一年不存在逾期的情況下可以到原商貸經(jīng)辦銀行進(jìn)行預(yù)約申請。不過組合貸對應(yīng)的簽約文件仍在與公積金中心對接完善，相關(guān)業(yè)務(wù)細(xì)節(jié)還需等待后續(xù)通知。

結(jié)合多家銀行反饋與官方政策，記者整理出統(tǒng)一的硬性申請條件與高頻問題解答。

辦理“商轉(zhuǎn)公”需同時(shí)滿足五項(xiàng)要求：房產(chǎn)位于廣州且已辦理不動產(chǎn)權(quán)證，無查封、額外抵押等權(quán)利限制；原商業(yè)貸款放款滿2年、近12個(gè)月還款無逾期且貸款尚未結(jié)清；公積金在廣州及大灣區(qū)、廣州都市圈十城范圍內(nèi)正常繳存，累計(jì)繳存滿3年；申請人為房屋產(chǎn)權(quán)人（配偶、未成年子女共有也可辦理）；申請人在全國范圍內(nèi)未使用或僅使用過一次公積金貸款。

另據(jù)公眾號“廣州改革”發(fā)布的《廣州商轉(zhuǎn)公熱點(diǎn)問題事宜》中分享案例提到，“商轉(zhuǎn)公”能貸的錢，將在“公積金系統(tǒng)算出來你能貸多少，即個(gè)人公積金額度上限”“房屋原購買價(jià)格與重新評估價(jià)中的較低者的80%”“剩余商貸余額減去未來3個(gè)月要還的本金”這三個(gè)額度中，取最低值。

來源：公眾號“廣州改革”

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