就如同這個季節(jié)一樣，3月的樓市春意盎然，今年首季成交量回升幾是定局，但業(yè)內(nèi)人士稱，“春暖”不一定就會“花開”，樓市復(fù)蘇言之過早。

　　首季“小陽春”

　　“我們這次推出的500套房源很搶手，估計很快就賣光了，而且最近不會有大規(guī)模的促銷了。”北京市東四環(huán)的某樓盤銷售員聲音有些沙啞地對活動現(xiàn)場的購房人說。

　　在3月15日的開盤現(xiàn)場，該樓盤從早到晚人頭攢動，排隊購房的熱鬧場面再度出現(xiàn)。這種“搶房”場景也在上海、深圳等城市的部分樓盤上演，各地樓市成交量也是一掃頹勢，掉頭上揚。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2月期房住宅和現(xiàn)房住宅共簽約8282套，同比增長188%，環(huán)比增長15%，日均簽約296套；存量房簽約9373套，同比增長835%，環(huán)比增長27%，日均簽約335套。北京中原三級市場部統(tǒng)計顯示，3月1-24日，北京二手存量住宅網(wǎng)簽量達14611套，新建住宅簽約11234套，均超過2月全月水平。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)則顯示，今年1-2月，全市新建商品房銷售面積97.76萬平方米，同比增加174.74%。其中，住宅銷售面積88.72萬平方米，同比增加174.85%。3月1日-20日，上海剔除動遷房及配套商品房外的商品住宅成交面積已達到86.9萬平方米，超過了2月份81萬平方米的成交總量，是1月份全月成交量的1.71倍。

　　成交回升現(xiàn)象也在二三線城市上演。北京中原三級市場部統(tǒng)計顯示，在價格不斷走低的帶動下，天津、重慶、成都和杭州2月成交面積攀升至2008年以來的月度峰值。

　　“成交量上去了，房子買的人多了，價格就不會再怎么跌了。”上述銷售員這么看待后期銷售情況。實際上，不少樓盤已經(jīng)悄然提價，漲價幅度大多在10%以上。在北京，遠洋沁山水均價從去年底的11000元每平方米漲到目前的13500元每平方米；萬科中糧紫苑均價從2月初的14000元每平方米漲到如今的16500元每平方米。在上海，“金地灣流域”從2月的15000元每平方米漲到了16000元每平方米。

　　市場好轉(zhuǎn)也激活了開發(fā)商的推盤熱情。據(jù)不完全統(tǒng)計，3月份北京集中放量了40多個新盤，目前有36個樓盤確定在4月新推樓座。

　　警惕“倒春寒”

　　“近期房地產(chǎn)銷售回暖主要是在政策引導(dǎo)下，剛性需求的集中釋放所致，當然也與開發(fā)商主動降價及小戶型較多導(dǎo)致購買力增強有關(guān)。”國信證券研究報告如此認為。

　　伴隨著去年以來各地方政府救市政策的發(fā)酵，在開發(fā)商降價促銷的推動下，降價盤擔當了催生樓市“小陽春”的主力。上述北京東四環(huán)的樓盤就是一個典型，從2008年的均價14500元每平方米，跌至今年年初的13500元每平方米，再跌至目前的10500元每平方米，這才出現(xiàn)了“搶房”熱潮。北京市統(tǒng)計局顯示，2月房價同比下降0.7%，降幅比上月擴大0.5個百分點。房價下調(diào)刺激銷售增長，1-2月，全市銷售面積超過5萬平方米的項目有4個。

　　SOHO中國(3.49,0.13,3.87%)董事長潘石屹說，市場價格是隨時變化的，當企業(yè)產(chǎn)品滯銷、資金鏈緊張時，它就不得不降價，靠降價來贏得市場，促進銷售；市場恢復(fù)了，提價也是很正常的，但他強調(diào)沒有成交量支撐的價格是沒有意義的。

　　不少業(yè)內(nèi)人士也對開發(fā)商的提價行為表示擔憂。他們認為，市場調(diào)整并不充分，在歷經(jīng)1年多的降價、觀望、再降價的博弈中，開發(fā)商與購房人關(guān)于理性房價的認知差距在拉近，此時再度將這個差距拉開有可能使本輪反彈夭折，出現(xiàn)“倒春寒”，并將會加大后期市場調(diào)整的力度。

　　國泰君安發(fā)布的研究報告對房地產(chǎn)交易和價格數(shù)據(jù)的真實性提出質(zhì)疑，認為部分地產(chǎn)商有蓄意炒作之嫌。這種現(xiàn)象已在不少城市出現(xiàn)。比如，開發(fā)商“多次開盤、反復(fù)提價”的違規(guī)行為正屢屢上演；在未取得《商品房預(yù)售許可證》前，以放號認定，發(fā)放會員卡、貴賓卡等各種方式收取定金、誠意金等。

　　齊魯證券認為，這種成交小高峰未必可以長期延續(xù)，但未來長時間成交持續(xù)下滑的趨勢已經(jīng)不太可能出現(xiàn)，交易量可能更多在一定范圍之內(nèi)波動。市場本身不太可能在短暫的兩到三個月就實現(xiàn)復(fù)蘇，更別說是高漲了，但最壞的時候可能正在遠去。

　　中銀國際的報告稱，3-4月成交量環(huán)比增長可能維持，但5月以后的量能持續(xù)性將在較大程度上依賴市場預(yù)期的穩(wěn)定以及彈性需求的入市態(tài)度。

　　調(diào)整未結(jié)束

　　“小陽春”的“虛火”成分不容忽視，再加上宏觀經(jīng)濟走勢的不確定性以及行業(yè)高存貨等因素，不少業(yè)內(nèi)人士稱，行業(yè)調(diào)整尚未結(jié)束，后市謹慎樂觀。

　　潘石屹說：“現(xiàn)在判斷房地產(chǎn)市場回暖為時尚早。”他認為，房地產(chǎn)市場能不能回暖最重要的是取決于中國經(jīng)濟能不能回暖，如果有中國經(jīng)濟回暖的前提，房地產(chǎn)市場的回暖就是可以持續(xù)的。

　　在“2009新浪樂居創(chuàng)新峰會”上，華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強表示，市場回暖尚待觀察，開發(fā)商的信心整體上并未完全恢復(fù)。他說，目前，部分區(qū)域的漲價并不代表整體的恢復(fù)；行業(yè)去庫存化還沒有完成，開發(fā)商前些年高價買的土地以及大量的在建房和現(xiàn)房都需要時間來消化；大多數(shù)開發(fā)商仍然不敢投資。

　　北京市房地產(chǎn)管理交易網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至3月23日，可售期房16.86萬套、2145.97萬平方米，其中住宅9.45萬套，1195.83萬平方米。后者比2008年3月23日的數(shù)據(jù)分別增加了27.1%、17.4%。上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年2月末，上海市商品房空置面積由2008年初的735.46萬平方米擴大至1211.75萬平方米，其中商品住宅空置554.07萬平方米。

　　從后續(xù)供求來看，中原地產(chǎn)預(yù)計，未來2-3個月將迎來房地產(chǎn)市場的供應(yīng)高潮。而隨著節(jié)后剛性需求的集中釋放，后續(xù)需求將略顯不足，屆時，市場的銷售壓力將再次凸顯。因此，中原地產(chǎn)認為，近期市場的回升更多的是春節(jié)之后的慣性作用使然，而在供應(yīng)增加需求增長放緩的情況下，談?wù)撌袌龌嘏癁闀r尚早。

　　此外，保障房給市場帶來的壓力長期存在。潘石屹認為，在未來幾年，保障性住房應(yīng)該會占到住宅市場的50%，覆蓋面是比較大的。

　　國泰君安的研究報告認為，近期房地產(chǎn)市場的成交量回升不能作為市場根本反轉(zhuǎn)的標志。但只要房價調(diào)整到位，房市很可能在今年九、十月出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，屆時，地產(chǎn)投資可能復(fù)蘇，這將是中國2009年經(jīng)濟復(fù)蘇的重要砝碼。