每經(jīng)實(shí)習(xí)記者  王炯業(yè)

        今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，多家開發(fā)商信心逐漸恢復(fù)。在投資升溫的同時(shí)，銷售數(shù)據(jù)也節(jié)節(jié)攀高，例如地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科A（000002，收盤價(jià)10.96元）近日一改其近一年多以來謹(jǐn)慎拿地的態(tài)勢(shì)，斥資23億元集中拿地。長(zhǎng)江證券研究報(bào)告指出，行業(yè)全面復(fù)蘇的表象應(yīng)該是土地市場(chǎng)火爆和新開工明顯增加，這些情況已開始在全國(guó)各地逐漸顯現(xiàn)。種種跡象表明，房地產(chǎn)復(fù)蘇已逐漸展開。

        然而比房地產(chǎn)市場(chǎng)還熱的卻是房地產(chǎn)股票。本輪反彈行情以來，上證指數(shù)與去年最低點(diǎn)相比累計(jì)上漲了55%左右，而地產(chǎn)指數(shù)卻上漲了120%左右，足足高出一倍多。號(hào)稱“招保萬(wàn)金”的一線四大房企龍頭——招商地產(chǎn)（000024，收盤價(jià)27.10元）、保利地產(chǎn)（600048，收盤價(jià)23.57元）、萬(wàn)科A和金地集團(tuán)（600383，收盤價(jià)13.32元）平均漲幅累計(jì)達(dá)到約160%。

        不過更值得一提的是這輪行情當(dāng)中，具有借殼、重組概念和區(qū)域龍頭的地產(chǎn)股漲幅尤其令人咋舌。比如蘇寧環(huán)球（000718，收盤價(jià)12.73元）漲幅約230%，泛海建設(shè)（000046，收盤價(jià)17.08元）漲幅約270%，廣宇發(fā)展（000537，收盤價(jià)8.46元）漲幅約270%，海泰發(fā)展（600082，收盤價(jià)6.52元）漲幅約210%。

        仔細(xì)觀察這些漲幅驚人的二線地產(chǎn)股可以看出，它們都有統(tǒng)一的亮點(diǎn)，即以前主營(yíng)業(yè)務(wù)都不是地產(chǎn)，之后通過在二級(jí)市場(chǎng)借殼上市，其主營(yíng)業(yè)務(wù)才轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)。某券商分析師也指出，借殼上市股之所以大受歡迎，主要原因還是大部分借殼上市股以前都是一些業(yè)績(jī)較差或ST個(gè)股，股價(jià)也偏低；而在并購(gòu)重組后，公司質(zhì)地發(fā)了質(zhì)的變化，盈利能力明顯加強(qiáng)，所以受到市場(chǎng)的熱烈追捧。翻閱之前的資料，蘇寧環(huán)球、泛海建設(shè)、廣宇發(fā)展、海泰發(fā)展等地產(chǎn)股在上輪牛市中表現(xiàn)更加驚人。2005年蘇寧環(huán)球借殼ST吉紙成為一家主營(yíng)房地產(chǎn)和建材銷售的地產(chǎn)公司后，在上輪牛市中足足上漲了16倍，如此漲幅估計(jì)也只有在借殼上市的公司身上才能看到。
 

NextPage
        讓我們把視線轉(zhuǎn)回到上個(gè)星期。上周剛剛恢復(fù)上市的3家轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)公司的上市首日出現(xiàn)狂漲——ST中潤(rùn)（000506，收盤價(jià)7.46元）復(fù)牌首日上漲93.69%；萬(wàn)方地產(chǎn)（000638，收盤價(jià)14.73元）復(fù)牌首日上漲560.2%；順發(fā)恒業(yè)（000631，收盤價(jià)11.45元），復(fù)牌首日暴漲1255.26%。

        除了某些一線地產(chǎn)股是通過IPO實(shí)現(xiàn)上市，絕大多數(shù)地產(chǎn)股都是通過借殼實(shí)現(xiàn)上市的。當(dāng)借殼上市風(fēng)起云涌之時(shí)，如何在茫茫股海中去把握這些公司的投資機(jī)會(huì)呢？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者經(jīng)過統(tǒng)計(jì)比較，找出8家地產(chǎn)股中的“新生代”，為您的投資提供一個(gè)參考。這8家都是正在進(jìn)行借殼重組或即將進(jìn)行重組的公司，在不久的將來，它們即將迎來新的生命。

        不過分析人士同時(shí)指出，上述列出的“八大金剛”大部分還需獲股東大會(huì)、證監(jiān)會(huì)等相關(guān)機(jī)構(gòu)審核，所以其重組也存在被否決的可能性，投資者應(yīng)注意其中的風(fēng)險(xiǎn)。

金科集團(tuán)借殼ST東源土地儲(chǔ)備豐富

        ST東源（000656，收盤價(jià)7.51元）今年擬以5.18元增發(fā)9.21億股吸收合并金科集團(tuán)47.7億資產(chǎn)，換句話說，金科集團(tuán)將借殼該公司，從而實(shí)現(xiàn)集團(tuán)整體上市。

        在重慶房地產(chǎn)企業(yè)中，金科集團(tuán)規(guī)模位居前列。截至今年5月31日，金科集團(tuán)未開發(fā)建筑面積達(dá)443萬(wàn)平方米。據(jù)了解，金科集團(tuán)總資產(chǎn)約100億元，擁有25家控股子公司、1家參股公司。集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)為普通商品房開發(fā)，目前已進(jìn)入北京、重慶、四川、江蘇、湖南等8個(gè)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的省市拓展。項(xiàng)目定位為實(shí)用新型、性價(jià)比高的普通商品房住宅。2008年年度金科集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入32.42億元，凈利潤(rùn)5.11億元。

        值得一提的是，金科集團(tuán)承諾未來3年（2009年到2011年）歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)約為5.3億元、6億元、6.7億元，3年平均凈利潤(rùn)約為6億元。
 

NextPage
隆鑫地產(chǎn)借殼ST得亨實(shí)際控制人實(shí)力不凡

        ST得亨（600699，收盤價(jià)6.75元）擬以4.53元發(fā)行5.8億股，用于購(gòu)買隆鑫地產(chǎn)100%的股權(quán)；騰翔實(shí)業(yè)67%的股權(quán)；隆鑫花漾湖40%的股權(quán)等房地產(chǎn)資產(chǎn)。擬購(gòu)買資產(chǎn)預(yù)估值為26.3億元。本次交易完成后，ST得亨將獲得928畝土地在建項(xiàng)目及1680多畝的土地儲(chǔ)備。

        隆鑫地產(chǎn)2002年正式進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)，據(jù)悉其背后的實(shí)際控制人是涂建華控制的隆鑫控股和重慶國(guó)資委等股東。隆鑫控股是重慶市年銷售收入過100億元的三大民營(yíng)公司之一，擁有隆鑫工業(yè)、隆鑫地產(chǎn)等20余家全資或控股子公司。資產(chǎn)總額60億元，產(chǎn)銷規(guī)模逾百億元。

        此外，隆鑫地產(chǎn)還控制著隆鑫花漾湖地產(chǎn)60%的股權(quán)，隆鑫花漾湖地產(chǎn)擁有國(guó)家二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。目前已開發(fā)的建筑面積約26萬(wàn)平方米。

亞太工貿(mào)借殼ST聯(lián)油重組預(yù)期升溫

        亞太工貿(mào)從ST聯(lián)油（000691，收盤價(jià)4.61元）的二股東燕宇置業(yè)和三股東?？谛磐蟹謩e購(gòu)買了2257萬(wàn)股和1035萬(wàn)股，已超越了大股東大市投資的3222萬(wàn)股。至此，ST聯(lián)油實(shí)際控制人已成亞太工貿(mào)。

        今年亞太工貿(mào)擬受讓大市投資100%股權(quán)，并計(jì)劃對(duì)公司進(jìn)行重組。之后4月16日由于未能按計(jì)劃完成其資產(chǎn)的預(yù)審和預(yù)估工作，重大資產(chǎn)重組中止，公司承諾至少3個(gè)月期內(nèi)不再籌劃重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)。而如今還有1個(gè)月左右，已成為實(shí)際控制人的亞太工貿(mào)對(duì)于ST聯(lián)油的重組預(yù)期也隨之升溫。

        值得注意的是，亞太工貿(mào)的實(shí)際控制人朱全祖控制著19家公司，其中有8家房地產(chǎn)公司（包括一家物業(yè)公司）。朱全祖旗下地產(chǎn)公司蘭州亞太實(shí)業(yè)集團(tuán)是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)之一。
 

NextPage
南山建設(shè)借殼*ST九發(fā)采用獨(dú)立開發(fā)模式

        *ST九發(fā)（600180，收盤價(jià)4.25元）擬將紫宸投資100%股權(quán)置出，并向南山建設(shè)8名自然人股東以2.21元定向發(fā)行5.28億股，置入南山建設(shè)100%股權(quán)。

        截至今年3月31日，南山建設(shè)在建、在售房地產(chǎn)開發(fā)面積為114.28萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備面積97.28萬(wàn)平方米。值得關(guān)注的是南山建設(shè)目前主要采用獨(dú)立開發(fā)的模式，獨(dú)立購(gòu)置土地，獨(dú)立進(jìn)行土地開發(fā)，繼而進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，自主組織銷售或通過房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售，項(xiàng)目工程施工通過招投標(biāo)的形式對(duì)外出包給施工單位。

        此外，2008年南山建設(shè)的凈利潤(rùn)為2.5億元，但2009年一季度該公司凈利潤(rùn)卻為-205.42萬(wàn)元。公司對(duì)此解釋稱，按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)條件，房屋未實(shí)際交付給購(gòu)房客戶時(shí)，預(yù)收賬款不能確認(rèn)收入。

北方城投借殼*ST雅礱上海國(guó)資委背景

        *ST雅礱（600773，收盤價(jià)6.52元）擬以2.92元/股向上海閘北區(qū)國(guó)資委發(fā)行3.47億股，用于購(gòu)買其持有的北方城投100%股權(quán)，至此公司將由一家從事藏藥生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的公司成功轉(zhuǎn)型地產(chǎn)開發(fā)。

        北方城投控股股東是上海閘北區(qū)國(guó)資委，這無(wú)疑提升了該公司的戰(zhàn)略地位和發(fā)展策略。北方城投旗下有6家房地產(chǎn)公司，主要經(jīng)營(yíng)舊區(qū)改造、保障性住房建設(shè)和其他住宅商品房、商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)等。根據(jù)上海市“十一五”規(guī)劃，到2010年累計(jì)完成市區(qū)400萬(wàn)平方米成片房屋改造，其中閘北區(qū)“十一五”舊改地塊約50萬(wàn)平方米。

        2008年年度北方城投實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.58億，歸屬母公司凈利潤(rùn)3929萬(wàn)元。目前北方城投已完成了近1.7萬(wàn)戶居民、200多家單位的動(dòng)遷舊改任務(wù)，建成了永盛苑、越秀苑、臨汾名城、北方佳苑等20余個(gè)樓盤及動(dòng)遷小區(qū)。北方城投已成長(zhǎng)為上海市舊區(qū)改造、配套商品房、普通商品房和保障性住房開發(fā)的重點(diǎn)企業(yè)之一。
 

NextPage
中弘卓業(yè)入主*ST科苑開發(fā)項(xiàng)目盈利前景看好

        *ST科苑（000979，收盤價(jià)7.93元）擬以4.36元向中弘卓業(yè)和建銀國(guó)際定向發(fā)行股份4.38億股，用于購(gòu)買中弘卓業(yè)、建銀國(guó)際共同持有的中弘投資100%股權(quán)及中弘卓業(yè)持有的中弘興業(yè)100%股權(quán)。交易完成后，中弘卓業(yè)持股比例將達(dá)70.75%，處于絕對(duì)控股地位。今年5月6日股東大會(huì)已通過重組方案。

        中弘卓業(yè)旗下有12家下屬企業(yè)，此次注入就是其中的2家房產(chǎn)企業(yè)中弘投資和中弘興業(yè)。

        中弘投資主要從事  “中國(guó)特色經(jīng)濟(jì)之窗項(xiàng)目”的開發(fā)與銷售及出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)。據(jù)悉，一期已經(jīng)全部通過竣工驗(yàn)收，并在進(jìn)行銷售與租賃。

        中弘興業(yè)主要從事望京區(qū)的商業(yè)街項(xiàng)目的開發(fā)與銷售。望京商業(yè)街項(xiàng)目是集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑為一體的商業(yè)項(xiàng)目，北京市政府將望京地區(qū)的定位為“城市副中心”。該項(xiàng)目將成為匯聚國(guó)際國(guó)內(nèi)高檔品牌，集餐飲、娛樂、百貨、專營(yíng)店、專業(yè)店為一體的綜合商業(yè)街區(qū)，具有極好的發(fā)展前景。

鳳凰置業(yè)借殼ST耀華后續(xù)注入資產(chǎn)有看頭

        ST耀華（600716，收盤價(jià)8.40元）擬以其全部資產(chǎn)與負(fù)債作為置出資產(chǎn)，鳳凰集團(tuán)持有的鳳凰置業(yè)100%股權(quán)作為置入資產(chǎn)，進(jìn)行等價(jià)置換。兩者差額由公司向鳳凰集團(tuán)以5.06元發(fā)行1.8億股。

        鳳凰集團(tuán)是中國(guó)出版行業(yè)的龍頭企業(yè)，在進(jìn)入中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)的出版集團(tuán)中排名第一，鳳凰集團(tuán)主要業(yè)務(wù)可劃分為兩大核心業(yè)務(wù)板塊，一是出版與發(fā)行業(yè)務(wù)，二是文化地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

        在文化地產(chǎn)領(lǐng)域，鳳凰置業(yè)是集團(tuán)全資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前正在開發(fā)項(xiàng)目以及儲(chǔ)備項(xiàng)目共6項(xiàng)，其中正在開發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目鳳凰和鳴、鳳凰和熙累計(jì)建筑面積46.23萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)銷售收入44.67億元，預(yù)計(jì)利潤(rùn)總額12.05億元，其他4項(xiàng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目將在未來5年內(nèi)相繼開發(fā)完畢。

        鳳凰置業(yè)的資產(chǎn)除了文化地產(chǎn)項(xiàng)目，還有南京證券1.98億股股權(quán)，此次注入了5000萬(wàn)南京證券股權(quán)。而對(duì)于未注入的1.48億股權(quán)，鳳凰集團(tuán)承諾，如果上市成功，將把目前直接持有和潛在持有的這些股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓予上市公司。
 

NextPage
浙商集團(tuán)借殼*ST亞華政府直屬百億集團(tuán)

        當(dāng)*ST亞華（000918，收盤價(jià)13.61元）達(dá)到8000萬(wàn)“凈殼”要求時(shí)，浙商集團(tuán)及其一致行動(dòng)人和杭鋼集團(tuán)相關(guān)房地產(chǎn)資產(chǎn)置入公司，擬以3.9元定向增發(fā)不超過11.7億股份，用以受讓國(guó)際嘉業(yè)100%的股權(quán)、中凱集團(tuán)100%的股權(quán)、名城集團(tuán)100%的股權(quán)、雄獅地產(chǎn)65%的股權(quán)、濰坊國(guó)大79%的股權(quán)。

        浙商集團(tuán)是浙江省政府直屬的國(guó)有大型企業(yè)之一，自2003年起連續(xù)4年進(jìn)入全國(guó)500強(qiáng)企業(yè)，管理資產(chǎn)規(guī)模超過300多億元。據(jù)了解，在浙江集團(tuán)擁有14家成員企業(yè)中，其控股的子公司中凱集團(tuán)旗下就有超過10家控股子公司。而此次注入的5家企業(yè)已經(jīng)囊括了集團(tuán)旗下所有房地產(chǎn)資產(chǎn)，其中，中凱和國(guó)際嘉業(yè)均為全國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)。而擬注入*ST亞華的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)約占浙商集團(tuán)總資產(chǎn)的70%；所實(shí)現(xiàn)的收入約占浙商集團(tuán)主營(yíng)收入的40%；所實(shí)現(xiàn)的主營(yíng)利潤(rùn)約占浙商集團(tuán)主營(yíng)利潤(rùn)的70%。而2007年該集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模就已達(dá)到100億元以上，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)到70億元以上。



媒體轉(zhuǎn)載、摘編本報(bào)所刊作品時(shí)，請(qǐng)注明來源于《每日經(jīng)濟(jì)新聞》及作者姓名。

每經(jīng)訂報(bào)電話

北京：010-59604220  上海：021-61213899  深圳：0755-33203568  成都：028-86516389  028-86740011