每經(jīng)實習(xí)記者  田蕓  發(fā)自北京

        中國大城市房地產(chǎn)是否存在泡沫？未來一年樓市走勢如何？摩根士丹利董事總經(jīng)理、中國策略師婁剛先生接受了  《每日經(jīng)濟新聞》記者的專訪，對投資者關(guān)心的問題一一作了解答。

觀點1明年投資樓市風(fēng)險大

        NBD：根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，11月份全國房價環(huán)比增長1.2%，同比增長超過5%。一些大城市公眾對房價上漲的感受可能超過這個統(tǒng)計數(shù)字，你對現(xiàn)在北京、上海、廣州和深圳四地房價的漲幅怎么判斷？

        婁剛：年初到現(xiàn)在，一線大城市的平均房價，尤其是中心區(qū)域的房價上漲肯定大大超過這個數(shù)字。這些城市是投資客相對比較集中的地方，對全國有很重要的指標(biāo)作用。調(diào)控房價必須從這些城市下手。

        NBD：中國各大城市居民都抱怨房價太高，這是否意味著購買力已經(jīng)到了支撐房價的邊緣？投資樓市到底還有多少獲利空間？

        婁剛：今年房價如此上漲，只能用資金現(xiàn)象來解釋。進入2010年，隨著國際經(jīng)濟的復(fù)蘇和通脹壓力的逐步顯現(xiàn)，資金成本有很大的不確定性。所以我認為2010年投資樓市風(fēng)險高、回報低。

觀點2房產(chǎn)市場不存在危機

        NBD：房價上升的動力到底是什么？是金融層面運作、政策影響、國際熱錢的炒作、投資渠道短缺還是中國城市化進程和高儲蓄率帶來的剛性需求等？

        婁剛：剛性需求肯定是一個要素，但是并沒有在2009年出現(xiàn)那么大的變化。真正的推動要素是資金和供給發(fā)生了變化。其一，商業(yè)銀行濫用政策；其二，2009年放貸創(chuàng)天量，全局資金過剩，資金成本過低；其三，出口疲弱，很多制造業(yè)的老板把資金轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)投資上來；其四，中國的房地產(chǎn)市場成形晚，沒有出現(xiàn)過真正的周期調(diào)整，購房人認為房價是只漲不跌的，很容易跟風(fēng)搶購；其五，部分開發(fā)商和地方政府捂盤不售，囤地不開，推高房價。

        NBD：1999年，香港曾經(jīng)因為樓市泡沫破裂造成危機，內(nèi)地會不會出現(xiàn)這種情況？

        婁剛：內(nèi)地的儲蓄率高，購房人實際首付比率非常高，除非出現(xiàn)房價下跌百分之三四十的情況，否則不會出現(xiàn)大量斷供清盤?？偟膩碚f，我們的房地產(chǎn)市場是非常不健康的，需要調(diào)整，但是沒必要把它和危機聯(lián)系起來。

觀點3明年房價應(yīng)該會下跌

        NBD：中央政府頻繁出臺樓市調(diào)控政策，這些政策對樓市有什么影響？有評論認為，最近樓市顯現(xiàn)出“抑揚兩難”的局面，你怎么看待這種觀點？

        婁剛：我國的政策往往是開始的時候不敢下手，到后來實在管不住又下重手。在當(dāng)前的市場中，投機資本占這么大的比重，他們要么進入，要么退出，不可能長期持有。所以政府要放棄讓房產(chǎn)市場軟著陸的想法，因為根本不可能。

        NBD：國務(wù)院上周出臺的關(guān)于土地出讓的政策是否能從根本上遏制土地投機、從而對房價產(chǎn)生實質(zhì)性影響？房價高漲的現(xiàn)象和土地資源到底有多大聯(lián)系？

        婁剛：政策有助于緩沖房價上漲，但是不夠。地方政府在土地轉(zhuǎn)讓上的巨大利益決定了他們的陣營。必須打破這個利益關(guān)聯(lián)，給地方政府開拓新的財源，例如發(fā)行地方政府債券，或者把土地轉(zhuǎn)讓金變成物業(yè)稅。

        NBD：根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在房價已經(jīng)攀升至2007年最高點甚至更高，2010年房價還會攀升么？

        婁剛：我想我們的政府不會對房價坐視不管，2010年房價應(yīng)該是下跌的。



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