每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

一邊是禁止審批商住樓項(xiàng)目，另一邊卻是京城商住樓依舊不斷開盤銷售。為何開發(fā)商對(duì)政策禁令視而不見？

在北京亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅看來，出現(xiàn)如此景象，皆緣于政策禁令中的模糊規(guī)定所致。

由北京市住建委、發(fā)改委、規(guī)劃委、商務(wù)委、國土局等五部門聯(lián)合頒發(fā)的2011年6月1日起實(shí)施的 《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng) 完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》（以下簡稱 《通知》），對(duì)于審批問題，確實(shí)規(guī)定得很含糊，并沒有具體明確2011年6月1日后，不再向商住樓項(xiàng)目發(fā)預(yù)售證,還是不再發(fā)規(guī)劃許可證。

部分商住樓涉嫌違規(guī)

北京商住樓力寶廣場的開盤時(shí)間有點(diǎn)“敏感”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)北京住建委官網(wǎng)資料，并以“購房者身份”從力寶廣場售樓處工作人員獲得的信息匯總后發(fā)現(xiàn)，2011年7月29日，力寶廣場項(xiàng)目拆分為兩個(gè)部分：力寶廣場和詩禮庭，分別于同一天獲得預(yù)售許可證。其中力寶廣場部分產(chǎn)品為寫字樓和商業(yè)設(shè)施，而詩禮庭部分產(chǎn)品為辦公樓，包括板樓形式的公寓與塔樓形式、辦公立項(xiàng)改為住宅格局的商住樓。

據(jù)悉，《通知》于2011年6月1日起落地，被業(yè)內(nèi)稱作商住樓審批被全面叫停的禁令。該通知規(guī)定，“商業(yè)、辦公類項(xiàng)目一般應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)。”

對(duì)此，北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳志在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，實(shí)際上自2010年開始，北京相關(guān)部門就先后出臺(tái)文件，禁止酒店項(xiàng)目和非住宅項(xiàng)目分割銷售?！锻ㄖ分皇菍?duì)商住樓監(jiān)管政策的進(jìn)一步細(xì)化，從而促使“不限購”、“低總價(jià)”為促銷噱頭的商住樓生存空間受到擠壓，“打擦邊球”的空間日益縮小。根據(jù)此《通知》，商住樓不得單獨(dú)設(shè)置單元衛(wèi)生間，商住樓作為住宅的使用價(jià)值接近“零”。

就在 《通知》生效近2個(gè)月后的2011年7月29日，詩禮庭卻獲得了預(yù)售證并隨后開盤銷售。該樓盤一位業(yè)主向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說，詩禮庭項(xiàng)目樣板間就是按照住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行布局和裝修的，每個(gè)房間內(nèi)設(shè)置了衛(wèi)生間、開放式廚房、馬桶、洗面盤、淋浴、電磁爐、抽油煙機(jī)等，甚至房間設(shè)計(jì)中還預(yù)留了放置洗衣機(jī)的空間。

同樣的情況不僅發(fā)生在詩禮庭。17日，商住樓“北京城建N次方”上市銷售。該樓盤一位銷售人員告知記者，該項(xiàng)目產(chǎn)品為65～70平方米的大開間，但室內(nèi)設(shè)置了衛(wèi)生間等。此外，已于2月25日開盤銷售的紅山世家11號(hào)樓，也是商住樓項(xiàng)目。

北京亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，目前北京商住樓入市項(xiàng)目數(shù)量并沒有出現(xiàn)減少的趨勢。

禁令陷“模糊”境地

一邊為白紙黑字的禁令，一邊卻是禁令實(shí)施后京城商住樓依舊不斷上市的現(xiàn)實(shí)。

郭毅解釋說，矛盾的原因在于政策禁令的模糊規(guī)定所致。他進(jìn)一步分析說，2011年6月1日起實(shí)施的《通知》對(duì)于審批問題確實(shí)規(guī)定得很含糊，并沒有具體明確規(guī)定2011年6月1日后，不再向商住樓項(xiàng)目發(fā)預(yù)售證,還是不再發(fā)規(guī)劃許可證。但從目前的操作層面分析，應(yīng)該是后者，即北京規(guī)劃委從規(guī)劃口進(jìn)行把關(guān)，自2011年6月1日后不再對(duì)商住樓項(xiàng)目發(fā)規(guī)劃許可證，而不是由北京住建委對(duì)預(yù)售口進(jìn)行把關(guān)。此外，從操作的合理性來說，也應(yīng)該由北京規(guī)劃委從規(guī)劃口進(jìn)行把關(guān)，畢竟如果自2011年6月1日后由北京住建委從預(yù)售口進(jìn)行把關(guān)，對(duì)于產(chǎn)品性質(zhì)是商業(yè)還是住宅，可能并沒有一個(gè)值得信任的判斷依據(jù)來實(shí)現(xiàn)把關(guān)。

值得注意的是，郭毅的說法也可以很好地解釋17日開盤銷售的北京城建N次方。記者注意到，該商住樓規(guī)劃許可證編號(hào)為“2011規(guī)（朝）建字0040號(hào)”。北京規(guī)劃委官網(wǎng)上的資料顯示，北京城建N次方規(guī)劃許可證的核發(fā)時(shí)間為2011年6月1日禁令實(shí)施前的2011年5月3日。

不過有點(diǎn)矛盾的是，北京住建委房屋市場管理處一位不愿透露姓名的相關(guān)人士在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪卻透露，實(shí)際上早在2011年6月1日《通知》出臺(tái)前的2010年開始，北京規(guī)劃委、北京住建委等部門就已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)內(nèi)部規(guī)定，禁止審批商住樓項(xiàng)目。但該人士以有事為由同樣沒有對(duì) “審批口是在預(yù)售環(huán)節(jié)還是規(guī)劃環(huán)節(jié)”的核心問題作出明確解釋。

如果北京住建委房屋市場管理處相關(guān)人士的話屬實(shí)，即2010年開始，北京相關(guān)政府部門就作出了商住樓審批禁令的內(nèi)部規(guī)定，那么目前市場上包括北京城建N次方這種規(guī)劃許可證與預(yù)售證的獲批時(shí)間皆在2011年之后的商住樓項(xiàng)目，其相關(guān)行為就存在進(jìn)一步推敲之處。