每經(jīng)編輯｜每經(jīng)地產(chǎn)評論員 楊羚強 每經(jīng)編輯 楊 軍    

每經(jīng)地產(chǎn)評論員 楊羚強 每經(jīng)編輯 楊 軍

近幾年來，霧霾成為公眾的熱點、焦點話題，也引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)相關人士思考，尤其是開發(fā)商，在行業(yè)進入白銀時代之后，在調控之下行情承受下行壓力的背景下，還有什么可以帶來增量業(yè)績，哪里還能拓展出一片藍海？

綠色地產(chǎn)理念及運作順勢而生，但行業(yè)標準存在亂象，統(tǒng)一標準的業(yè)界共識呼之欲出，一場綠色地產(chǎn)行業(yè)標準的話語權之爭成為房地產(chǎn)行業(yè)的新話題。從葛洲壩地產(chǎn)、金茂到朗詩，所有參與綠色地產(chǎn)行業(yè)標準話語權爭奪的房企，看重的都是霧霾侵城后帶來的綠色產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會，誰能奪得這個行業(yè)的話語權，誰就可以最大程度地占領未來的房地產(chǎn)市場。

近日，葛洲壩地產(chǎn)已經(jīng)組建5G科技住宅委員會，計劃推出全國最高等級的綠色建筑標準，老牌綠色房企朗詩也提出“深綠”概念，以綠色科技住宅聞名的金茂與同方泰德擬創(chuàng)建綠色地產(chǎn)生態(tài)圈。在人們對健康和綠色環(huán)境的高度重視下，新一代的行業(yè)領軍者，很可能會是一家綠色地產(chǎn)商。

日前，中央氣象臺發(fā)布今年首個大霧紅色預警和霾橙色預警，北京、天津、河北等地遭特強濃霧侵襲，涉及面積達15萬平方公里。持續(xù)時間長、程度嚴重的霧霾令公眾憂慮。而治污染，不僅可以帶來能源結構、城市布局的優(yōu)化，也將深刻影響房地產(chǎn)行業(yè)。

盡管地產(chǎn)行業(yè)三家龍頭房企（恒大、萬科、碧桂園）的銷售額都超過了3000億元，但這并不代表目前行業(yè)龍頭企業(yè)的位置就十分安穩(wěn)。

如同當年iPhone改變手機行業(yè)的規(guī)則，并致諾基亞和摩托羅拉出局一樣，當下房地產(chǎn)市場的格局，也可能因為規(guī)則的重新訂立，而發(fā)生改變。

這場巨變的“主謀”，很有可能不是現(xiàn)時的龍頭企業(yè)，更有可能是行業(yè)中的小公司，甚至是幾年前才殺入行業(yè)的外來者。

●一個顛覆行業(yè)規(guī)則的契機

就像通訊技術的高速發(fā)展和移動互聯(lián)網(wǎng)的普及造就了智能手機時代一樣，對房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則的顛覆者來說，如今也有一次非常重要的契機，那就是人們對防控霧霾的迫切需要。

之前，根據(jù)澎湃新聞報道，從2016年12月16日至21日，京津冀以及周邊地區(qū)發(fā)生了入秋以來最嚴重的一輪重霧霾天氣過程。據(jù)環(huán)保部遙感監(jiān)測數(shù)據(jù)，灰霾面積為188萬平方公里，其中，重霾面積為92萬平方公里，全國空氣質量日均值達到重度及以上污染程度的城市共有90個。

“霧霾中的顆粒物對人體的健康是有害的，因此人們進行一些科學的防控是非常必要的。”國家衛(wèi)計委副主任馬曉偉在國務院新聞辦舉行的國務院政策例行吹風會上表示，目前國家衛(wèi)計委正在就霧霾對人體的影響，以及霧霾程度對人體健康的相關性等問題進行研究，并且已啟動“霧霾天氣人均健康風險評估”和預警關鍵技術項目，以識別霧霾天氣對健康影響的特征污染物及其成分，探索建立霧霾天氣對健康影響的評價指標體系。

盡管人們可以用室內空氣凈化器等手段有效凈化空氣，但大部分空氣凈化器會因為沒有及時清洗過濾網(wǎng)，而出現(xiàn)二次空氣污染等問題，甚至可能比室外的空氣更臟。

如果嚴格使用氣密性好的門窗設施，又會出現(xiàn)室內空氣含氧量不足的問題。空氣的含氧量不足，不僅容易產(chǎn)生各種心血管疾病，還容易讓成人產(chǎn)生疲倦感，更會遲滯兒童大腦發(fā)育。

在上述背景下，亟待整治的環(huán)境，為中小地產(chǎn)商創(chuàng)造了一個極為難得的逆襲機遇，這個機遇就是綠色地產(chǎn)——一個前幾年還歸類為小眾的市場。

●從綠色地產(chǎn)到健康地產(chǎn)

事實上，綠色地產(chǎn)進入中國市場已有十幾年歷史。最早涉足綠色地產(chǎn)領域的朗詩等企業(yè)在這一市場耕耘已久。

綠色地產(chǎn)的前身是保溫類的地產(chǎn)，主要停留在“恒溫、節(jié)能、恒濕”層面，雖然也裝有換氣的新風系統(tǒng)，但卻沒有凈化功能，有些房子甚至連新風都不安裝，導致冬季室內燥熱，呼吸困難。

由于技術原因，當時的綠色地產(chǎn)其實并不具有真正意義的環(huán)保功能，有很多房子需要常年使用中央空調和地暖系統(tǒng)來實現(xiàn)恒溫，碳排放并未真正減輕。

2008年以后，國內對環(huán)保的重視度越來越高，具有綠色環(huán)保概念的房地產(chǎn)項目才真正開始出現(xiàn)。當時的綠色地產(chǎn)主要停留在建筑的低能耗，對空氣的凈化、水循環(huán)的再利用、建材的采購等方面，但建筑和周圍環(huán)境的關系還較少考慮。

消費者也更多出于社會公眾的責任感，而不是為了自己和家人的身體健康和生活質量，才選擇購買綠色地產(chǎn)，這也使得這一市場的發(fā)展速度非常緩慢。

2014年之前，包括綠色地產(chǎn)的先鋒——朗詩在內，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的年度銷售規(guī)模沒有進入行業(yè)前50強。綠色地產(chǎn)仍然是一個小眾市場。

最近幾年，綠色地產(chǎn)發(fā)展迅速。各房地產(chǎn)企業(yè)除了在建筑建造、設計、使用過程中，更多考慮低碳、環(huán)保、節(jié)能等因素外，也越來越注重消費者的人體健康，從建材采購到后期的室內精裝，再到各種科技設備的設計、使用，會更多考慮到客戶的生活質量和家庭成員的健康。

中國建筑科學研究院副院長王清勤在中國葛洲壩地產(chǎn)5G科技專家委員會成立大會上表示，健康建筑是綠色建筑發(fā)展的更深層次需求。從國家戰(zhàn)略層面來說，健康建筑是為健康中國服務的。世界衛(wèi)生組織給出了現(xiàn)代健康比較完整的概念，一個人健康與否，是心理上、生理上和社會上完整的狀態(tài)。健康建筑的性能也應該涵蓋生理、心理、社會三者所需求的要素。國外有一些標準，像美國的WELL比較貼近健康建筑的標準，包括空氣、水、營養(yǎng)、光、健身、舒適和精神。

正在等待中國建筑協(xié)會批準發(fā)布的中國健康建筑評價標準有六大指標體系：空氣、水、舒適、健身、人文、服務。

●綠色地產(chǎn)標準制定權之爭

據(jù)王清勤介紹，對健康建筑標準的編制，葛洲壩地產(chǎn)是副主編單位。

葛洲壩地產(chǎn)還邀請了中國工程院院士劉加平、中國葛洲壩地產(chǎn)董事長何金鋼、中國建筑科學研究院副院長王清勤、中國綠色建筑委員會主任王有為、清華大學建筑學院院長莊惟敏、中國建筑科學研究院專業(yè)總工程師徐偉、北京市室內空氣質量評價與控制重點實驗室主任張寅平、清華大學建筑學院院長助理林波榮、世界綠色建筑委員會主席戴禮翔、德國可持續(xù)建筑委員會（DGNB）主席亞歷山大·魯?shù)婪?、中國葛洲壩地產(chǎn)總工程師焦家海成立5G科技專家委員會，未來計劃與德國DGNB體系深入合作編纂推出“中國版DGNB”。

如此一來，葛洲壩地產(chǎn)就可以以行業(yè)標準制定者的身份，在綠色地產(chǎn)市場開疆辟土，在這一領域建立“王者地位”，并為最終顛覆整個房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有格局打下基礎。

在葛洲壩地產(chǎn)爭取行業(yè)領導權時，其他的綠色地產(chǎn)企業(yè)也沒有閑著。

2016年6月5日，朗詩與萬科共同發(fā)布了“房地產(chǎn)行業(yè)綠色供應鏈行動”，探討如何堅持綠色采購，撬動上游供應商減少排污，降低行業(yè)整體價值鏈對環(huán)境的負面影響。IPE數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)采購占鋼鐵行業(yè)銷售量的50%、水泥的25%、鋁合金的40%、玻璃的70%。

朗詩和萬科的綠色采購，不僅會讓下游供應商變得更為綠色，也為自己的綠色建材采購標準向全行業(yè)推廣奠定了基礎。

北京金茂綠建科技有限公司與同方泰德國際科技（北京）有限公司2016年9月簽訂了《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，圍繞建筑能效管理平臺、科技住宅運維、區(qū)域集中能源站及物業(yè)能源托管等領域，在技術、市場、資本三個方面展開深入合作，以“互聯(lián)網(wǎng)+能源”的方式，創(chuàng)建綠色地產(chǎn)生態(tài)圈。

通過綠色地產(chǎn)生態(tài)圈的建設，把金茂開發(fā)的業(yè)態(tài)包括生態(tài)城、綠色辦公建筑、綠色超高綜合體、綠色酒店、綠色校園和綠色住宅等領域的標準全面推廣，甚至涉足存量建筑的更新。

這場綠色地產(chǎn)標準制定權的爭奪，從建筑標準本身，到建材采購，再到存量建筑、建筑能耗、建筑金融等各個細分領域，幾乎是全面開花。既有國家專業(yè)領域協(xié)會層面的建議，也有通過市場實現(xiàn)的標準推廣。

目前尚看不清楚誰會是這場“戰(zhàn)爭”的勝利者，但可以肯定的是，最大的受益者將是所有人。