文/王寶汗

一直以來(lái)，閩系房企以高周轉(zhuǎn)的模式而著稱標(biāo)簽。

周轉(zhuǎn)率要高，最佳方式就是要“快”，也就是要做到快速周轉(zhuǎn)、高效開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位精準(zhǔn)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、管理標(biāo)準(zhǔn)化、供方資源戰(zhàn)略化，而這要求企業(yè)需要將具體財(cái)務(wù)指標(biāo)分解到運(yùn)營(yíng)、拿地和開(kāi)盤(pán)，持續(xù)不斷提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率。

即使是在白銀時(shí)代，在不少企業(yè)人士看來(lái)，伴隨集中度加劇，依然只有可持續(xù)的高周轉(zhuǎn)和強(qiáng)有力的資本運(yùn)作才能保證開(kāi)發(fā)商的相對(duì)穩(wěn)健的高成長(zhǎng)。顯然閩系房企對(duì)此十分擅長(zhǎng)，而在閩系房企中，去年備受矚目的融信更是這樣。

銷售增長(zhǎng)超100% 超額完成目標(biāo)

3月21日，融信中國(guó)公布了2016全年業(yè)績(jī)。報(bào)告顯示，公司全年合同銷售金額246億元，同比增長(zhǎng)106.8%，銷售面積140.00萬(wàn)平方米，同比116%。

2016年，公司在長(zhǎng)三角一二線城市市場(chǎng)占有率持續(xù)擴(kuò)大，合約銷售金額及已售總建筑面積分別較上年同期分別上升106.8%及116.3%，超額完成了240億元的銷售目標(biāo)。

放在2016年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中看，全國(guó)實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積15.73億平方米，同比增長(zhǎng)22.5%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售金額11.76萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)34.8%，銷售額、銷售面積均創(chuàng)歷史新高，融信的銷量實(shí)現(xiàn)超100%的增幅，在上市房企中表現(xiàn)亮眼。

特別是在行業(yè)普遍增收不增利的情況下，融信中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入114億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)17億元，分別比2015年增長(zhǎng)53.4%和21%。

基于2016年的良好表現(xiàn)，融信提出，2017年合同銷售金額目標(biāo)設(shè)定在325億元。

資產(chǎn)負(fù)債率77% 償債能力提升

融信2016財(cái)報(bào)顯示，2016年公司負(fù)債總額394億元，2016年公司資產(chǎn)負(fù)債率77%，較去年同期下降8個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》報(bào)道，目前全國(guó)132家公司資產(chǎn)負(fù)債率超70%，房地產(chǎn)行業(yè)平均值直逼80%。相對(duì)而言，融信的資產(chǎn)負(fù)債率水平低于行業(yè)平均水平，但其償債能力相對(duì)較強(qiáng)。

就融資而言，融信在2014年實(shí)現(xiàn)的金融與實(shí)業(yè)跨界合作平臺(tái)，使得其不會(huì)對(duì)某一類融資渠道依賴度過(guò)高，能均衡風(fēng)險(xiǎn)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》了解到，上述平臺(tái)主要為融信拓展了包括國(guó)內(nèi)公司債、境外美元優(yōu)先票據(jù)及購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持證券等多種融資渠道。

而企業(yè)處理債務(wù)能力的高低與企業(yè)的融資能力、現(xiàn)金流情況、債務(wù)結(jié)構(gòu)等密不可分。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，融信2016年的平均融資成本已有年初的10.5%下降至年末的6.8%，其中ABS年利率最低僅為4.8%。期間融信成功發(fā)行了98億公司債券，2016年在香港成功發(fā)行4億美元優(yōu)先票據(jù)。由此可見(jiàn)，在2016年債券、基金等融資渠道進(jìn)一步嚴(yán)控的情況下，融信受到本輪調(diào)控的沖擊相對(duì)較弱，融資能力優(yōu)勢(shì)凸顯。

對(duì)與這類房企來(lái)說(shuō)，即使借入負(fù)債，負(fù)債率受到影響的程度也相對(duì)較弱。況且這類企業(yè)項(xiàng)目較多，現(xiàn)金流入基本穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示，融信的在手現(xiàn)金已由2015年末38億元上升至2016年末167億元。

值得一提的是，受到融資環(huán)境變化的推動(dòng)，融信主動(dòng)對(duì)長(zhǎng)短期、高低利率債務(wù)進(jìn)行調(diào)整。2016年其短期借款與長(zhǎng)期借款的比例分別占總借款的比例為20%及80%。其中，融信在國(guó)內(nèi)發(fā)行的所有公司債券均用于置換高成本的信托及其他非標(biāo)融資品種。

數(shù)據(jù)顯示，去年融信已置換信托貸款總數(shù)約人民幣149億元，共計(jì)節(jié)約了4億元的利息支出。除此之外，受益于流動(dòng)負(fù)債增長(zhǎng)趨緩乃逐步下降，代表融信短期償債能力的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率指標(biāo)亦得到了有效優(yōu)化。流動(dòng)比率為2.11倍，較2015年上升56.4%，速動(dòng)比率仍維持平穩(wěn)，貨幣資金穩(wěn)步增加，融信短期內(nèi)變現(xiàn)償債能力再度得到提升。

輕資產(chǎn)加碼布局長(zhǎng)三角土地價(jià)值增長(zhǎng)可觀

在規(guī)模房企之戰(zhàn)中，融信依靠的不是高杠桿的突進(jìn)，而是善用資源的輕資產(chǎn)運(yùn)作，之前，融信在多個(gè)場(chǎng)合提到公司在項(xiàng)目拓展上堅(jiān)持“輕資產(chǎn)”的合作開(kāi)發(fā)策略，這從去年摘牌的大宗土地基本都是和一線開(kāi)發(fā)商合作共同取得就可以看出。

截止2016年12月末，融信在不同城市已拿地21幅，新增總建筑面積為527萬(wàn)平方米，公司按權(quán)益所占261萬(wàn)平方米，權(quán)益部分土地款約246億元。

實(shí)際上，相較土地款的絕對(duì)值而言，更值得注意的是這批土地的溢價(jià)能力。

2015年融信土地的增值率約56.2%，而當(dāng)年的布局重點(diǎn)仍在福州。2016年融信開(kāi)始圍繞核心一二線城市形成“1+N”優(yōu)勢(shì)布局，其中1指核心一二線城市，N指環(huán)繞核心城市的衛(wèi)星城，相較而言杭州、上海、南京等城市的土地增值率更高。

而數(shù)據(jù)顯示，目前融信持有的土地儲(chǔ)備建筑面積超過(guò)1058萬(wàn)平方米，已有超過(guò)81%貨值位于一二線城市核心區(qū)域。

值得一提的是，融信雖然大手筆進(jìn)入長(zhǎng)三角，但平均拿地成本并未過(guò)高。截止去年年底，融信的平均土地儲(chǔ)備成本僅為8650元/平方米。以融信重倉(cāng)布局的杭州為例，公司競(jìng)得的土地平均溢價(jià)率僅在27%。

“相對(duì)優(yōu)質(zhì)及較低成本的土地儲(chǔ)備為未來(lái)較高的利潤(rùn)率提供了有效支持，公司目前擁有的土地儲(chǔ)備足夠支撐未來(lái)二至三年的開(kāi)發(fā)。”融信執(zhí)行董事兼副總裁林峻嶺表示。（商業(yè)資訊）