每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 羅偉    

每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 羅偉

4月10日，招商局置地（00978，HK）斥資43.5億元拿下廣州增城章坡項目，加大在廣州的布局。在“招商系”地產(chǎn)版圖中，廣州屬于招商局置地的勢力范圍。

這已經(jīng)是其今年以來拿到的第二宗地塊，2月份招商局置地公布，以1.353億元拿到佛山一地塊。

2016年年報顯示，招商局置地去年實現(xiàn)總營收約116.1億元，同比增長81%，歸屬于上市公司股東凈利潤約8.1億元，同比增長338%，這也是招商局置地首次實現(xiàn)營收破百億元。

作為2015年底招商蛇口重組后唯一的香港上市平臺，招商局置地承擔(dān)了其海外融資平臺的重任，但在主營業(yè)務(wù)上，以房地產(chǎn)開發(fā)為主的招商局置地與母公司招商蛇口存在業(yè)務(wù)重疊，這是其一直以來需要解決的問題。

據(jù)接近招商蛇口的人士透露，下一步招商局置地將聚焦“一路一帶”海外業(yè)務(wù)和輕資產(chǎn)模式。

●營收首超百億

招商局置地4月10日發(fā)布了一季度業(yè)績公告，公司實現(xiàn)合同銷售總額約為60.13億元，同比上升70%；合同銷售總面積約為35.43萬平方米，同比增長40%，平均售價約為每平方米16972元。

近日，招商局置地拿下廣州市增城一地塊，總代價為43.5億元，補倉在廣州的土地儲備。在整個“招商系”地產(chǎn)版圖中，廣州是屬于招商局置地的勢力范圍。

在2016年年度報告中，招商局置地2016年收入為116億元，同比增長81%；公司擁有人應(yīng)占溢利8.11億元，同比增長338%。這是其營收首次超過百億元。

招商局置地稱，公司收益大幅增長主要由于期間竣工及交付的總建筑面積增長，報告期于佛山、廣州、重慶及南京及句容的項目分別占招商局置地總收益的31%、35%、11%及23%。毛利率方面，由于前期對一二線城市的布局，毛利從2015年的24%上升至2016年的29%。

不過從規(guī)模來說，招商局置地與母公司招商蛇口相去甚遠，其2016全年總銷售160億元，同比增長79%；在業(yè)績電話會上，管理層透露2017年的銷售目標(biāo)為192億元，較2016全年銷售額上浮20%。

在電話會上，招商局置地管理層表示他們會繼續(xù)深耕現(xiàn)有的五個城市（廣州、佛山、南京、重慶、西安），并會向南京和廣州投入更多的資源。年初以來，這在其拿地策略上體現(xiàn)出來。

年報顯示，截至2016年末，招商局置地總的土地儲備達到610萬平方米，按城市劃分，重慶、佛山、南京句容、廣州和西安的占比分別為51%、18%、12%、11%和8%，能夠支撐未來3年的發(fā)展。

興業(yè)證券的研報預(yù)計，2017年行業(yè)分化的形勢將加強，招商局置地有很好的拿地機會，預(yù)計會用100億元來收購新的土地項目。

●定位轉(zhuǎn)型謀變

2013年，招商蛇口（原招商地產(chǎn)）以1.99億港元間接收購東力實業(yè)70.18%股權(quán)，隨后東力實業(yè)更名為招商局置地，作為招商蛇口唯一的海外上市平臺。目前，招商蛇口對招商局置地的控股比例為74.35%。

為支持招商局置地發(fā)展，招商蛇口注入了南京、廣州、佛山和重慶四個城市的房地產(chǎn)項目予招商局置地。重組上市后，招商局置地并沒有激進的擴張，除了在上述城市擴大土地儲備，僅進入西安和句容兩個新城市。

為避免同業(yè)競爭，招商蛇口與招商局置地之間簽署不競爭協(xié)議，招商蛇口承諾其不會與招商置地在佛山、廣州、重慶及南京競爭，招商局置地不會在其他21個城市（招商蛇口布局的城市）與招商蛇口競爭，兩者都未進入的城市，招商局置地有優(yōu)先發(fā)展權(quán)。

即使如此，依然不易解決招商局置地在“招商系”中的尷尬地位。自2013年借殼上市以來，由于定位不清晰且與招商蛇口存在業(yè)務(wù)重疊等原因，該公司一直處于低估值狀態(tài)，截至4月13日，其午間收盤僅為1.43港元/股。

在招商蛇口重組上市以后，集團內(nèi)部對園區(qū)、郵輪、地產(chǎn)三大業(yè)務(wù)版塊進行梳理，同時也透露出對H股平臺招商局置地的調(diào)整思路，打造一個資管平臺的想法。

在2016年中期業(yè)績的一次電話會上，招商蛇口董秘劉寧表示，招商蛇口目前持有很多物業(yè)，在尋求合作伙伴之余，還需要一個良好的運營管理平臺。他透露，公司一方面把相對優(yōu)質(zhì)的輕資產(chǎn)剝離出來，注入H股平臺上；另一方面，這些項目后續(xù)涉及引入基金、做REITs等，也需要在H股平臺上做相應(yīng)安排。

2016年8月，招商蛇口重啟對招商局置地的資產(chǎn)注入，將全資持有的香港上環(huán)CM+服務(wù)式公寓（CM+）整體注入招商置地，培養(yǎng)招商置地的服務(wù)公寓自有品牌和服務(wù)體系，逐步實現(xiàn)在內(nèi)地的復(fù)制和管理輸出。

在2016年年報中，招商局置地表示在業(yè)務(wù)戰(zhàn)略上，一方面聚焦存量優(yōu)質(zhì)城市的房地產(chǎn)項目開發(fā)，另一方面積極研究輕資產(chǎn)運營的落地方案，包括與招商物業(yè)重組等。在投資者電話會議上，招商局置地管理層表示，在后續(xù)年報中會有進一步有關(guān)于輕資產(chǎn)合作的披露，招商局置地業(yè)務(wù)未來也會涉及寫字樓，但暫時還沒有時間表。

興業(yè)證券的研報認(rèn)為，招商局置地作為招商蛇口在海外唯一的上市平臺，未來將積極探索“輕資產(chǎn)”的業(yè)務(wù)，行成“輕重結(jié)合”的運營模式。借助招商蛇口的雄厚資源優(yōu)勢，發(fā)揮其海外上市平臺的作用。

據(jù)接近招商蛇口的知情人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，招商蛇口在醞釀?wù)猩叹种玫氐膽?zhàn)略調(diào)整，或?qū)⒕劢?ldquo;一路一帶”海外業(yè)務(wù)和輕資產(chǎn)模式。