12月20日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提到，“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。”回望近一年多來租賃市場發(fā)展，自2016年“9·30”樓市調(diào)控以來,超過百城相繼發(fā)布了調(diào)控政策，其中促進(jìn)住房租賃市場、租購并舉解決居住需求成為政策共性，租賃市場也成為2017年政策著力最多的板塊。

日前，58集團(tuán)旗下58同城、安居客、趕集網(wǎng)聯(lián)合發(fā)布了《調(diào)控下半場 租賃新時代——2017-2018中國住房租賃藍(lán)皮書》，對一年來住房租賃政策導(dǎo)向、市場動態(tài)、行業(yè)創(chuàng)新等進(jìn)行了全面分析?！?017租賃藍(lán)皮書》顯示，我國住房租賃市場持續(xù)較快增長基礎(chǔ)上，住房租賃供給側(cè)格局發(fā)生了較大變化，多種新型供應(yīng)模式加大進(jìn)入力度，尤其是長租公寓和金融創(chuàng)新領(lǐng)域，多種多樣的租房模式將使2018年的租賃市場呈現(xiàn)出百花齊放的狀態(tài)。

                                                   圖片來源：視覺中國

租賃市場供應(yīng)格局大變

2017年，國家決策層對住房租賃市場提出了多項扶持鼓勵政策，也因為“租售同權(quán)”的提出，租賃住房第一次享有了與購房相同的權(quán)益。由此，租賃市場開始發(fā)生著巨大的變化。

多年以來，私人住房是租賃市場上的絕對供應(yīng)主體，但從今年開始，各種新型的供應(yīng)渠道正逐步加大在租賃供給端的比例，其中既包括政府在土地出讓環(huán)節(jié)就專門規(guī)劃的租賃性住宅用地的出讓，也包括更加市場化的長租公寓類產(chǎn)品，此外，房地產(chǎn)信托、信用租房等金融創(chuàng)新產(chǎn)品也紛紛出現(xiàn)，極大地改變了住房租賃市場原有的單一供應(yīng)格局。

鏈家集團(tuán)董事長左暉在不久前的經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會上曾表示，相比于美、英、法等國家來說，中國租房占比還很小。平均來看我們租房人口戶數(shù)比大概是在21%左右。美國和英國都在35%左右，法國則達(dá)到39%。越大的城市租房比例應(yīng)該越高。像紐約超過50%，香港超過50%，北京超過35%。左暉補(bǔ)充道，他認(rèn)為北京未來的租房人口比數(shù)會像其他世界級城市一樣，超過50%。

巨大的租賃需求，就要求租賃用房的供應(yīng)要大幅增加。在58集團(tuán)發(fā)布的《2017租賃藍(lán)皮書》中指出，一方面，專門的租賃用房供應(yīng)逐漸納入土地出讓規(guī)劃，這將在未來數(shù)年為租賃市場提供了一個重要的供應(yīng)渠道。近年，各地政府出臺相應(yīng)的政策促進(jìn)租賃用地的供應(yīng)。以北京為例，規(guī)劃2017-2021 年全市住房建設(shè)計劃約150 萬套，其中租賃住房50 萬套，租賃住房計劃供地1300 公頃，在全部住宅供應(yīng)中占比21.7%；上海也在“十三五”期間，預(yù)計供應(yīng)住宅用地5500 公頃，其中規(guī)劃租賃用地1700 公頃，約70 萬套。

安居客首席分析師張波認(rèn)為，今年租賃土地大幅增加在數(shù)量上體現(xiàn)的，無疑就是大批城市從實際租賃供地數(shù)量來規(guī)范未來的土地供應(yīng)。

清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授、國家統(tǒng)計局原副局長許憲春在鏈家研究院舉辦的思享會上也指出，滿足多樣化的居住需求是解決城鎮(zhèn)住房市場不平衡不充分發(fā)展的方向。隨著收入增長，人們對品質(zhì)居住的追求不斷提升，對存量房屋提出了盤活與更新的需求。重點(diǎn)城市的租賃供給需求之間缺口較大，互相供給與需求結(jié)構(gòu)之間不匹配?？缡】缡腥丝诹鲃颖壤?，產(chǎn)生龐大的租賃需求，應(yīng)當(dāng)建立安全體面的住房租賃供應(yīng)體系。

金融創(chuàng)新加入租賃市場供應(yīng)主體

此外，2017年以來，包括信用租房創(chuàng)新等各種金融創(chuàng)新力量也進(jìn)入租賃市場，2018年這種趨勢將更加明顯，推動房屋租賃市場的供應(yīng)力量和供給方式。

作為一種消費(fèi)分期場景，租房分期類消費(fèi)金融產(chǎn)品此前已開始布局租房市場。其業(yè)務(wù)模式大同小異，核心就是借助消費(fèi)金融產(chǎn)品的支持，變租金“押一付三”為“押一付一”或“押零付一”。 像鏈家就和貝殼金控聯(lián)手推出了租房分期產(chǎn)品“租貝”。針對季付/半年付/年付的鏈家租客專門設(shè)計的“按月支付房租”服務(wù)產(chǎn)品，用以緩解租客一次性大筆租金壓力，實現(xiàn)“先住后付，住滿30天再交租”。此外，58 集團(tuán)下的58 月付、我愛我家的房司令、京東戰(zhàn)略投資的會分期等都是租房領(lǐng)域的金融創(chuàng)新。

張波認(rèn)為，租房分期要用足夠的實力打動占據(jù)大量租房房源的行業(yè)中介巨頭，必須同時具備強(qiáng)大的資金實力以應(yīng)對自持房源的規(guī)模增長，能繼續(xù)存活發(fā)展的都是背后有大的資本實力撐腰。以58 月付為例，背靠58 集團(tuán)，主要面向大學(xué)生和有穩(wěn)定工作收入的人群提供租房分期服務(wù)，也與華夏管家、優(yōu)租寓、快租、孟鄰白領(lǐng)公寓等品牌公寓建立合作關(guān)系。

2018 年信用租賃市場將迎來網(wǎng)絡(luò)巨頭更加頻繁地加入，《2017租賃藍(lán)皮書》指出，互聯(lián)網(wǎng)巨頭如阿里巴巴、京東都在參與到租房市場，可能對租賃市場環(huán)境的健康產(chǎn)生較大的積極作用，并且信用租房將進(jìn)一步健全社會信用體系。

長租公寓在供給側(cè)加速擴(kuò)張

此外，今年崛起的長租公寓也將在2018年占據(jù)更加重要的地位。根據(jù)居客房產(chǎn)研究院不完全統(tǒng)計，截至2017年底，國內(nèi)長租公寓企業(yè)已超千余家，公寓運(yùn)營房屋數(shù)量已超200 萬間，知名房產(chǎn)企業(yè)如萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋等紛紛入局搶占市場。

根據(jù)58集團(tuán)的《2017租賃藍(lán)皮書》分析，相對租賃市場的其他供應(yīng)方式而言，長租公寓具有房源質(zhì)量有保障、租期穩(wěn)定、能提供保潔等服務(wù)、裝修風(fēng)格更為年輕化等諸多優(yōu)點(diǎn)，受到越來越多租客尤其是年輕人的歡迎。長租公寓可以分為集中式公寓和分散式公寓。前者如魔方公寓、萬科泊寓，后者如鏈家的自如、我愛我家的寓見等。

安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，魔方公寓已經(jīng)在全國15 個大中型城市擁有了超過150 家門店，管理房間逾3 萬間，為近4 萬名住戶提供租住生活服務(wù)。而萬科“泊寓”也在2017 年加速擴(kuò)張，近期數(shù)據(jù)顯示泊寓已布局全國27座城市近200家門店，總房間數(shù)高達(dá)九萬間。不僅如此，萬科公布的泊寓發(fā)展計劃顯示，在2018年泊寓計劃拓展到45萬間，遠(yuǎn)期規(guī)劃100萬間，在萬科的遠(yuǎn)期規(guī)劃中，長租公寓業(yè)務(wù)年收入將達(dá)155億元。

事實上，近年上海、北京等城市在土地出讓環(huán)節(jié)制定的鼓勵住房租賃的相關(guān)政策，也將推動長租公寓市場未來的加速供應(yīng)。包括近年出讓的自持性土地，最終也可能由開發(fā)企業(yè)變成長租公寓進(jìn)入租賃住房供應(yīng)端。

58集團(tuán)的《2017租賃藍(lán)皮書》統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2017 年10 月，全國10 城自持用地（含部分自持）達(dá)148 宗，自持體量約552 萬平方，其中涉宅地塊112 宗，總建筑面積超400 萬平方米。包括萬科、保利、中海等大品牌開發(fā)商也積極參與其中。

相比開發(fā)企業(yè)在集中式公寓端的攻城略地，傳統(tǒng)大型中介企業(yè)也在租賃供給端不遑多讓，在分散式公寓或集中式公寓端發(fā)力。

公開信息顯示，鏈家自如旗下已擁有自如友家、自如整租、自如寓、自如驛、自如民宿、自如優(yōu)品六條產(chǎn)品線，服務(wù)北、上、深三地超過60 萬租客。而我愛我家的長租公寓業(yè)務(wù)“相寓”發(fā)展速度也不遑多讓，已累積規(guī)模達(dá)到43萬間。

盡管租賃供給端已經(jīng)出現(xiàn)了諸多的創(chuàng)新供給模式，但《2017租賃藍(lán)皮書》同時指出，相比國外發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗，國內(nèi)長租公寓行業(yè)還僅僅處于起步階段，未來還有很大的發(fā)展空間。據(jù)中國飯店協(xié)會公寓委員會的調(diào)查和測算，預(yù)計至2020 年底會超過1000 萬間。但與發(fā)達(dá)國家品牌公寓在租賃市場25%-30%的份額相比，我國的占比仍然處于較低的階段。

從“居者有其屋”到“居者享其權(quán)”

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，從租賃政策的深化來看，雖然2015年就已提上日程，但真正全面落地還是在2017年。中國房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了黃金十年，“居者有其屋”的主流意識導(dǎo)致大量人群理解的安家置業(yè)往往是和買房畫等號。但中國未來十年不得不面對城市化引發(fā)的大量人口持續(xù)進(jìn)入城市，以及目前高價和人群總體收入不匹配的現(xiàn)實，一味地滿足絕大多數(shù)人群的買房需求并非良策。租賃市場的發(fā)展是中國未來不可回避的問題，引導(dǎo)廣大群眾由“居者有其屋”到“居者享其權(quán)”就是租賃在長效機(jī)制的重要體現(xiàn)。

張波認(rèn)為，租賃未來應(yīng)該在三方面做文章，首先是增加租賃房源的供給量，不但在數(shù)量上提供保證，同時還要積極鼓勵租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)入場，并給予稅收、金融等多種政策支持；其次是通過法律法規(guī)保障租賃雙方權(quán)益，尤其是提升承租人的“安全感”， 第三要在租賃的金融方面發(fā)力，尤其是大力發(fā)展資產(chǎn)證券化REITs，以推動租賃市場更為專業(yè)化、規(guī)?；行虬l(fā)展。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛也認(rèn)為，發(fā)展長期租賃市場，一方面要在機(jī)制上采取措施，使得一些機(jī)構(gòu)或者市場主體愿意去從事長期租賃業(yè)務(wù)；另一方面要從制度上進(jìn)行約束，對租期進(jìn)行規(guī)定，以支持租賃市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。

(來源：北京青年報 李桁)