“住房租賃”無(wú)疑將成為2018年當(dāng)之無(wú)愧的房地產(chǎn)熱詞。無(wú)論是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還是十九大報(bào)告都強(qiáng)調(diào)了“租購(gòu)并舉的住房制度”為全國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展指明了方向。

至此，租賃已經(jīng)被提高到了前所未有的高度，那么在2018年里，租賃市場(chǎng)該如何發(fā)展？關(guān)于租賃市場(chǎng)的種種政策是否真能改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局？住房租賃的興起能否真正對(duì)高房?jī)r(jià)、高租金起到抑制作用呢？

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需求變化

租賃需求將在2018年繼續(xù)增長(zhǎng)

租賃在2017年多次被決策層提起，在2018年里，普通的租房人或者房東會(huì)感受到租賃的新變化嗎？租房人小侯就認(rèn)為，未來(lái)大量租賃房源的出現(xiàn)可能會(huì)降低租金，讓他在換租時(shí)有更多更好的選擇。但作為房東，胡先生則不這么認(rèn)為，“我仔細(xì)看了一些長(zhǎng)租公寓，雖然裝修好、管理好，理念好，健身無(wú)線網(wǎng)還都免費(fèi)，但大部分還是一居室為主，租金價(jià)格快趕上我的一套兩居室的價(jià)格了，所以他并不擔(dān)心未來(lái)會(huì)被新興的租賃房源搶走生意。”

可見，作為租客和房東，對(duì)待未來(lái)租賃市場(chǎng)的態(tài)度各有不同，那明年的租賃市場(chǎng)會(huì)怎樣發(fā)展呢？

58集團(tuán)近日發(fā)布了《2017租賃藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)租房需求較2016年增長(zhǎng)57%，第四季度租房需求較2016年同比增長(zhǎng)71%。其中，一線城市2017年租房需求占全國(guó)需求總量的13%；成都、杭州、武漢、重慶等12個(gè)新一線城市的租房需求量占全國(guó)需求量的20%，對(duì)比2016年上漲43%，漲幅超過(guò)多數(shù)一線城市。

其中，杭州、東莞2017年租房需求量同比增長(zhǎng)率分別為79%、74%。預(yù)計(jì)未來(lái)三年，在一線城市租房需求持續(xù)強(qiáng)勁和新一線城市租房需求全面爆發(fā)的雙重引擎下，全國(guó)住房租賃市場(chǎng)的成長(zhǎng)空間非常廣闊。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，目前已有北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等十余個(gè)城市開始增加租賃土地供應(yīng)規(guī)模，保障租賃市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。未來(lái)租賃土地供應(yīng)占比三成左右將成為各地的標(biāo)配，住房租賃將成為保障居住權(quán)不可或缺的重要支撐。

與土地供應(yīng)積極因素相應(yīng)的，是大型房產(chǎn)企業(yè)在2017年積極在一二線城市收攬自持用地用于租賃。58集團(tuán)房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，截至2017年12月15日，全國(guó)10城涉及住宅的自持用地（含部分自持）達(dá)149宗，自持體量約514萬(wàn)平方米。其中杭州達(dá)到了51宗之多，上海和天津分別有29宗，北京也有27宗之多。安居客張波指出，房地產(chǎn)開發(fā)商手中的自持土地是未來(lái)租賃住房龐大體量的潛在供應(yīng)，并且有機(jī)會(huì)為租房人群提供更規(guī)?；?、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的租房產(chǎn)品。

租金新變化

去年北京月租金上漲14%為2795元 還將穩(wěn)中有升

在租金方面，58集團(tuán)《2017租賃藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)人均月租金同比上漲16.7%。北京人均月租金為2795元，和2016年相比上漲14%。新一線城市中，成都2017年人均月租金相比2016年漲幅為18%，達(dá)到1008元。綜合2017年全年數(shù)據(jù)，杭州成為人均月租金最高的新一線城市，達(dá)到1550元，對(duì)比2016年上漲了6%。其他諸如重慶、鄭州、長(zhǎng)沙、青島等城市，人均月租金同比漲幅在5%到10%之間。

張波指出，翻看歷史數(shù)據(jù)，一線城市和新一線城市在2012年到2016年的租金漲幅基本每年都在8%-15%之間。隨著近幾年租房人群對(duì)品質(zhì)生活的追求持續(xù)推動(dòng)中高端租賃市場(chǎng)的發(fā)展，租金將保持穩(wěn)中有升。

鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉在經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)上表示，租金是與居民收入有函數(shù)關(guān)系的，如果居民收入將在未來(lái)幾年間持續(xù)增長(zhǎng)的話，租金也將可能隨之穩(wěn)定增長(zhǎng)。

租客新變化

改善生活環(huán)境成換租最大原因

值得注意的是，住房租賃市場(chǎng)相比購(gòu)房市場(chǎng)，具有更大的流動(dòng)性，換房行為頻率相對(duì)較高。根據(jù)58 集團(tuán)房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院聯(lián)合調(diào)研數(shù)據(jù)，租房人群換房原因位于前五位的依次是改善生活環(huán)境、工作地點(diǎn)變更、交通不便利、租約到期、生活狀態(tài)變化。其中41% 的租房人群為改善生活環(huán)境而換房，租房人群對(duì)于生活質(zhì)量的要求正逐漸提高。

張波表示，租房人群對(duì)生活質(zhì)量要求的逐漸提高，具有房源質(zhì)量高、交通便利、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、周邊配套完善等優(yōu)勢(shì)的長(zhǎng)租公寓這一近年新興模式無(wú)疑是重要利好。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)也認(rèn)為，2018年的租賃市場(chǎng)也將進(jìn)入品質(zhì)居住時(shí)代。尤其是年輕的白領(lǐng)階層，對(duì)品質(zhì)租賃的需求更加旺盛，另外，大量流動(dòng)轉(zhuǎn)移人口也處于基本保障的需求提高了對(duì)租賃房源的額要求。

58集團(tuán)2017租賃藍(lán)皮書報(bào)告顯示，在18歲到35歲的租房人群中，處于獨(dú)居狀態(tài)的租客占比達(dá)29%，另外39%為與伴侶居住，27%的人群為與長(zhǎng)輩和或孩子租住。張波預(yù)測(cè)，城市購(gòu)房壓力不斷增加、結(jié)婚年齡推遲可能推動(dòng)單人租房人群持續(xù)增長(zhǎng)。

在各類戶型的出租房屋中，以一居室、二居室為代表的小戶型受到承租人的更多青睞。58集團(tuán)《2017租賃藍(lán)皮書》指出，租房人群對(duì)一居室需求占比達(dá)到40%之多。安居客首席分析師張波認(rèn)為，這一方面是由于一居室的私密性較好，可以滿足人們對(duì)獨(dú)立生活環(huán)境的基本要求，另一方面是因?yàn)榇罅康哪贻p租客多選擇單人或者伴侶共同居住，一居室可以同時(shí)滿足降低生活成本和提高生活品質(zhì)的需求。

房源新變化

長(zhǎng)租公寓、REITs成為新關(guān)鍵詞

在政策引導(dǎo)扶持和市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓、REITs、信用租房成為住房租賃市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式的新亮點(diǎn)。

58集團(tuán)《2017租賃藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)已有千余家長(zhǎng)租公寓企業(yè)，涉及房屋數(shù)量約200萬(wàn)間。長(zhǎng)租公寓模式正受到越來(lái)越多租客，尤其是年輕人的歡迎；也吸引了眾多全國(guó)知名房產(chǎn)企業(yè)的布局。2017年，萬(wàn)科地產(chǎn)旗下“泊寓”，在全國(guó)范圍內(nèi)加速擴(kuò)張；碧桂園長(zhǎng)租公寓在多個(gè)城市布局了15個(gè)項(xiàng)目；金地、龍湖、萬(wàn)達(dá)、旭輝、綠地、保利也都已入局。

此外，2017年10月23日，國(guó)內(nèi)首單房產(chǎn)企業(yè)租賃住房信托投資基金——保利租賃住房REITs的獲批引發(fā)了高度關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前我國(guó)對(duì)于租賃住房REITs的支持相比國(guó)外成熟市場(chǎng)尚不完善。避免對(duì)同一主體不同階段重復(fù)征稅、避免對(duì)REITs發(fā)行主體和持有者雙重征稅，將達(dá)到一定的付息率作為享受稅收優(yōu)惠的必要條件，以“免稅+分紅”提升REITs份額的收益率水平，增強(qiáng)市場(chǎng)投資吸引力，都需要更多的政策支持。

（來(lái)源：北京青年報(bào) 記者 李桁）